לאחרונה פרסמה גלית בן נאים, סגנית הכלכלן הראשי במשרד האוצר, תחזית מעניינת. לפי פרסומיה הפומביים ברשתות הנסמכים על פרסומי הלמ"ס, ישנו מצב של עודף היצע משמעותי בשוק הנדל"ן הישראלי, עם התחלות בנייה של 76 אלף דירות בשנה החולפת.
נתון זה עוקף באופן ניכר את קצב גידול משקי הבית המצטרפים למשק מדי שנה (העומד בערך על חמישים אלף דירות). מעבר לכך, בשנה הבאה אנחנו נהיה עדים למפגש של הנתון הזה, עם העובדה שמגיעים לקצם המון מבצעי 20-80 שהיו תחומים לשלוש שנים, כאשר רוכשים רבים ייאלצו להתמודד עם פירעון יתרת התשלום הגבוהה עבור הנכסים שרכשו (כלומר, לשלם את "השמונים").
מעבר לכך, לצד שמונה חודשים רצופים של ירידות במדד מחירי הדירות, אנחנו מזהים כבר היום גל של ביטולי עסקאות לאחר חתימת חוזה. כל אלו הופכים את שנת 2026 לשנה פגיעה במיוחד בשוק הנדל"ן בישראל. כדי לדון במצב, שוחחנו עם עו"ד לעסקאות מקרקעין עו"ד יקיר דבול, ממשרד עורכי הדין דבול ושות'.
הבדיקות המקדמיות והחשיבות של הדיוק בפרטים
רכישת נכס בישראל כרוכה בבדיקות ביחס למצב הנכס. רבים מהרוכשים והמוכרים בישראל, סבורים כי עיון בנסח הטאבו הוא בדיקה מספקת, אולם המציאות בשטח מלמדת כי מדובר רק בתחילתו של תהליך חקירה מעמיק. בתיק הבניין של כל נכס, יכולים להסתתר נתונים שאינם מופיעים בטאבו, כמו למשל הליכים משפטיים של העירייה נגד בעלי הנכס, או חריגות בנייה שבוצעו לפני שנים רבות.
האם מספיק להוציא נסח טאבו עדכני כדי לוודא שהנכס נקי ומוכן למכירה?
דבול: "רבים חושבים שנסח טאבו עדכני הוא חזות הכל, אך בפועל מדובר רק בקצה הקרחון. כאשר עוסקים בבדיקות מקדמיות כמו שצריך, הליך העבודה כולל הצלבה של נסח המקרקעין מול תיק הבניין בעירייה ומול תיק הבית המשותף במידת הצורך. לעיתים גם כשהטאבו נראה מושלם, עיון מקצועי בתיק הבניין מגלה צווי הריסה או חריגות בנייה משמעותיות או חוסר התאמה.
השלב הזה בתהליך נועד למנוע מצב שבו אתם רוכשים נכס שערכו נמוך משמעותית ממה שחשבתם, או כזה שיגרור אתכם למאבקים משפטיים מול הרשויות בעתיד. הבדיקה המקצועית יורדת לעומקם של שעבודים והערות אזהרה שעלולות לצוץ ברגע האחרון".
מעבר לכך עסקת מקרקעין גוררת אחריה שורה של חובות דיווח ותשלום לרשות המסים. מס שבח ומס רכישה יכולים להגיע לסכומים של מאות אלפי שקלים, ולהפוך עסקה שנראתה רווחית להפסד כלכלי כואב. לכן הניתוח המקצועי חייב להתבצע בשלב מוקדם מאוד של המשא ומתן כדי לבנות את המתווה הנכון ביותר מבחינת זכויות ופטורים. למשל, מהזווית של מוכרים, יש לבחון האם קיימת זכאות לפטור של דירה יחידה, או האם ישנן עסקאות קודמות שעלולות להשפיע על חבות המס הנוכחית.
מדוע חשוב לבצע תכנון מס מדויק עוד לפני שחותמים על מסמך מחייב?
"סוגיית מיסוי המקרקעין היא אחד המוקשים הגדולים ביותר בעסקאות. הצעד המקצועי הנדרש כאן הוא סימולציית מס מדויקת, המביאה בחשבון את כל נתוני המוכר והקונה. לא פעם אנשים מופתעים לגלות שהם נדרשים לשלם מס שבח בגובה מאות אלפי שקלים או מס רכישה בשיעור שלא צפו. ניהול התיק בשלב זה כולל בחינה של פטורים אפשריים ובדיקת זכויות היסטוריות. המטרה היא לייצר ודאות כלכלית מוחלטת לפני ההתחייבות החוזית, כך שכל שקל שיוצא מהכיס שלכם יהיה מתוכנן וידוע מראש ללא הפתעות כואבות לאחר החתימה.
בכל הנוגע לחוזה, התכנון הכלכלי כמובן אינו מסתיים רק במיסים. אחד החלקים הקריטיים ביותר בכל חוזה הוא מנגנון התשלומים והבטחת הכספים שלכם: בעולם שבו יזמים או מוכרים פרטיים עלולים להיקלע לקשיים כלכליים יש חשיבות עליונה ליצירת רשת ביטחון שתמנע אובדן של ההון האישי. יצירת לוח תשלומים מאוזן היא מלאכת מחשבת שנועדה להבטיח שבכל רגע נתון הכסף ששילמתם מגובה בזכויות משפטיות חזקות.
מעבר לכך, חשוב שלא לחתום על זכרון דברים עם הצד שכנגד, מבלי שאתם מבינים את המשמעויות של המסמך שחתמתם. לא פעם, זכרון דברים הוא בפועל חוזה מחייב, ואתם עשויים למצוא את עצמכם בעסקת מקרקעין מבלי שהתכוונתם לכך בפועל".
באיזה אופן ניתן להבטיח שהתשלומים לקבלן או למוכר פרטי מוגנים במלואם?
"מנגנון התשלומים הוא החלק הרגיש של כל חוזה מכר. העבודה המשפטית מתמקדת ביצירת תחנות הגנה המעניקות ביטחון לקונה. מדובר בשימוש מושכל בחשבונות נאמנות, ורישום הערות אזהרה מיידיות, יחד עם התניית העברת הכספים בהצגת אישורים מהרשויות. במקרים של רכישה מקבלן הדגש עובר לערבויות לפי חוק המכר, שמבטיחות שההשקעה שלכם מוגנת גם במקרה של קריסה כלכלית של היזם. הליווי המקצועי דואג לכך שהאיזון בין מסירת החזקה לבין העברת התשלומים יישמר בקפידה רבה".
הערך המוסף של ליווי משפטי המשלב בין נדל"ן לחדלות פירעון
לתאר את משרד עורכי הדין דבול ושות' כמשרד מקרקעין יהיה במובן מסוים חוטא לאמת. בפועל, המשרד עושה הרבה יותר מזה.
"הייחוד של המשרד שלנו הוא שילוב בין המחלקות של מקרקעין וחדלות פירעון. למשל, אנחנו ממונים לא פעם על ידי בית המשפט כנאמנים במקרים שבו נבנה כבר הבניין והדיירים קיבלו את הנכס, אבל הקבלן פשט את הרגל לפני שסיים את תהליך הפרצלציה והרישום כבית משותף. אנחנו כבעלי תפקיד וככונסי נכסים נכנסים בנעליו, ומשלימים את התהליך עבור בעלי הזכויות".
מה היתרון בלבחור איש מקצוע שמבין גם בעסקאות מקרקעין, וגם בהליכי חדלות פירעון?
"ראשית, בגלל המומחיות שלנו כבעלי תפקיד מטעם בית המשפט העוסקים ברישום, אז מבחינה רישומית הידע והניסיון גדול יותר. יש לנו יכולת מעמיקה יותר לבדוק את הבית המשותף, לבדוק ניירת הנדסית תכנונית רישומית. זה הופך את כל הליווי שלנו להרבה יותר מקצועי ורציני.
מעבר לכך, אנחנו מייצגים לקוחות במצבים רגישים ועושים עסקאות מיוחדות. למשל, יש לנו לקוחות שהם במצב של פשיטת רגל, ויש להם נאמן, אבל גם יש להם נכס מקרקעין על שמם. במצב כזה, מה שאמור לקרות הוא שהנכס יימכר דרך כונס נכסים אולם בפועל, יש לזה עלויות מאוד גבוהות בתהליך המכירה, והלקוחות שלנו יכולים להפסיד המון כסף. במקרים כאלה אנחנו לא פעם מצליחים לשכנע את הנאמן שאנחנו נבצע את המכירה ולא הכונס, מה שחוסך לא פעם עשרות ומאות אלפי שקלים ללקוחות שלנו".
אז מתי מוטב לפנות לעורך דין מקרקעין?
"הזמן הנכון ביותר הוא עוד לפני שמתחייבים למסמך כלשהו אפילו לא סיכום בעל פה שיכול להיחשב מחייב מבחינה חוקית. ככל שמעורבותו של עורך דין לעסקאות מקרקעין מתחילה מוקדם יותר כך ניתן למנוע טעויות יקרות שקשה מאוד לתקן בהמשך הדרך. הליווי מתחיל בייעוץ אסטרטגי על מבנה העסקה וממשיך בניהול המשא ומתן המשפטי הקשוח מול הצד השני ומסתיים רק כאשר הנכס רשום על שמכם בטאבו בצורה מושלמת. המטרה היא אחת והיא להעניק לכם את השקט הנפשי שאתם זקוקים לו כדי להיכנס לבית החדש שלכם בביטחון מלא."
עורך דין יקיר דבול הינו חבר ועדת קניין ומקרקעין במחוז ממרכז. המשרד ממוקם בנתניה, רחוב רזיאל 1.