בעשור האחרון מתחדדת בישראל תופעה ברורה: עתודות הקרקע מצטמצמות, ערי ביקוש גדלות במהירות, ותוכניות ענק משנה־מטרופוליניות מתחילות לצבוע את מפת הנדל"ן העתידית.
מאחורי המספרים, ההכרזות והדחפורים, נמצאים מתחמי קרקע שמהווים את ליבת הפיתוח העירוני של העשור הקרוב. חלקם עדיין בשלב תכנוני ראשוני, אחרים קרובים לאישור תב"ע, אך כולם מורגשים היטב על ידי המשקיעים והיזמים שמזהים מוקדם את הסיגנלים של השוק. כדי להבין לאן מדינת ישראל צועדת, צריך להסתכל על הקרקע, תרתי משמע.
מנתחים מתחמים ובודדים מוצעים למשקיעים
אחת החברות שמובילות את ניתוח המתחמים הללו היא נקסוס השקעות נדל"ן, המתמחה באיתור קרקעות פרטיות באזורים בעלי פוטנציאל תכנוני וכלכלי משמעותי. בחברה מנתחים עשרות מתחמים מדי חודש, אך רק בודדים מתוכם נבחרים להשקעה לאחר בדיקות תכנוניות, משפטיות וכלכליות מקיפות.
"השוק משתנה מהר", מסביר שמואל לוי, מנכ"ל ובעלים של חברת נקסוס נדל"ן. "מי שלא מכיר לעומק את הסטטוס התכנוני של כל קרקע, את התנגדויות הוועדות ואת מגמות הפיתוח בעיר, עלול למצוא את עצמו משקיע בעסקה שלא תבשיל. המטרה שלנו היא להבין איפה באמת ייווצרו שכונות חדשות בעשור הקרוב ולהתמקד בהן".
בכתבה זו נסקור את הקרקעות הבולטות והמשמעותיות בישראל, אלו שמעצבות כבר היום את מפת 2030-2035. בנוסף, נבחן למה הן מושכות תשומת לב רבה מצד משקיעים וחברות תכנון.
הקרקע כמצפן: מגמות הפיתוח הגדולות בישראל
שוק הנדל"ן הישראלי מתנהג בשנים האחרונות כמו מפת תחזית: ישנה צפיפות עירונית שנמצאת במגמה עלייה, מחסור חמור בעתודות בנייה, דרישה של המדינה להגדיל היצע מגורים ותוכניות מתאר מהפכניות שנכנסות לפעולה.
התוצאה? שורה של מתחמי קרקע גדולים שמקבלים "פוקוס תכנוני" ורבים מהם צפויים להפוך לשכונות מגורים של ממש.
"מה שמעניין היום זה לא רק היכן בונים, אלא היכן ייבנו בעוד כמה שנים", אומר לוי. "המשקיעים שמזהים היום את נתוני התכנון, הם אלה שייהנו מהערך המתקדם של הקרקע בטווח הארוך".
סקירת עתודות הפיתוח המשמעותיות בישראל
מתחמים כמו נתניה מטרופולין, קדמת ביאליק, הרצליה צפון וחרודי בנס ציונה - נמצאים בראש הרשימה של המתחמים שמסמנים את העתיד. אלו המתחמים הבולטים שנחשבים לפוטנציאליים ביותר על פי מומחי נקסוס.
1. נתניה - לב העיר והמטרופולין
על המתחם:
מתחם "לב העיר והמטרופולין" הוא אחת מתוכניות הענק של גוש דן המורחב. התוכנית כוללת כ-6,000 יחידות דיור, שטחי מסחר, מבני ציבור ופארקים, ותהפוך לחלק מרכזי מהפיתוח של נתניה בעשור הקרוב.
למה זה משמעותי?
נתניה נהנית ממגמה חזקה של התחדשות עירונית, מאגרי קרקע מצומצמים ומיקום אסטרטגי על קו החוף. המתחם ממוקם באזור שמחבר בין צירי תנועה מרכזיים ומעניק יתרון תכנוני מובהק.
"נתניה נמצאת בנקודת מפנה", אומר לוי. "בשנים הקרובות, הקרקעות סביב תוכנית המטרופולין יהיו מהחשובות בישראל. יש כאן שילוב נדיר בין מיקום לנפח תכנון".
2. קדמת ביאליק, קריית ביאליק
על המתחם:
אחד הפרויקטים הגדולים שמקבלים תאוצה בצפון. מדובר בתוכנית שתכלול שכונות מגורים חדשות, פארקים, אזורי מסחר ותשתיות עירוניות מתקדמות.
יתרונות בולטים:
• נגישות גבוהה לכביש 4 ולתחבורה ציבורית
• אזור צומח שמקבל השקעה משמעותית מצד העירייה
• מחירי כניסה נמוכים יחסית למרכז
קדמת ביאליק נתפסת כיום כאחד המקומות הנכונים ביותר למשקיעים שמחפשים שילוב של סכום כניסה נמוך ופוטנציאל פיתוח גבוה.
3. תמל 3006 - צפון הרצליה
על המתחם:
תמל 3006 ברשימת המתחמים הנחשקים בישראל. ממוקם בצפון הרצליה, סמוך לשכונות היוקרה, לכביש החוף ולמרכזי תעסוקה.
למה כל כך הרבה עיניים נשואות לשם?
זה לא סוד שהרצליה היא עיר ביקוש על. הצפון של העיר כמעט ואינו מציע עתודות קרקע חדשות ובנוסף התוכנית צפויה לאפשר בנייה איכותית במיוחד. "זה אחד המתחמים שמדברים עליהם בכל שולחן עבודה מקצועי", מסביר שמואל לוי. "החיבור בין ביקוש גבוה לנדל"ן בהרצליה לבין התפתחות תכנונית באזור הזה הופך אותו לנדיר".
4. מתחם חרודי - נס ציונה
על המתחם:
נס ציונה היא עיר משפחתית מבוקשת במיוחד, עם ביקוש קשיח למגורים ותשתיות חינוך מהטובות בארץ. מתחם חרודי הוא אחד מאזורי הצמיחה העתידיים של העיר.
יתרונות בולטים:
• מיקום בין ראשון לציון, רחובות ונס ציונה
• ביקוש גבוה למגורים
• פיתוח תכנוני מגוון הכולל מגורים, מוסדות ציבור ושטחי מסחר
המתחם מושך משקיעים שמחפשים שילוב בין איכות חיים, יציבות וביקוש קבוע.
לא כל קרקע היא הזדמנות, רק מי שמבין את השטח יודע לזהות מה יבשיל", מסביר שמואל לוי. אחד היתרונות המשמעותיים של חברת נקסוס הוא הניתוח המקצועי של עשרות מתחמים במקביל. מתוך 40 מתחמי תכנון שנבדקים מדי חודש רק אחד נבחר.
"אנחנו בוחנים כל פרמטר אפשרי", מדגיש לוי. "גושים, חלקות, תכנון עתידי, התנגדויות, קרבה לתשתיות, שטחי מסחר עתידיים - הכול נלקח בחשבון. רק קרקע שעומדת בכל המדדים נכנסת לסל ההשקעות שלנו".
לוי מוסיף כי המשקיעים מחפשים היום לא רק קרקע, אלא גוף מקצועי שילווה אותם עד לאישור תב"ע. צוות המומחים של נקסוס מלווים את המשקיעים לאורך כל הדרך: מהבדיקות הראשוניות ועד שלב הבנייה. הרי בעולם הקרקעות, ליווי מקצועי הוא לא המלצה הוא הכרח.
מה זה אומר עבור המשקיע הפרטי?
המשמעות ברורה: מי שמזהה היום את עתודות הפיתוח - נהנה מיתרון אסטרטגי בשוק שבו הקרקע הולכת ונעלמת. המתחמים שסקרנו - נתניה, קדמת ביאליק, צפון הרצליה ונס ציונה הם הדוגמאות הבולטות לשילוב בין ביקוש, מיקום ותכנון עתידי. מתחמים אלו משקפים את כיוון ההתפתחות של ישראל, והם הסיבה לכך שמשקיעים מנוסים מכוונים דווקא לשוק הקרקעות.