אחרי שנים של עליות מחירים דו-ספרתיות שהפכו את אתונה לכוכבת העולה של שוק הנדל"ן האירופי, הבירה היוונית נכנסת ב-2026 לשלב חדש ומרתק: מצמיחה פראית להתבגרות מבוקרת. לצד זאת, מחירי הדיור באתונה עדיין זולים ב-75% מפריז וב-60% מברלין. השאלה שמעסיקה משקיעים מכל העולם היא אחת: האם ההזדמנות עדיין פתוחה, או שהרכבת כבר חלפה?
מצמיחה מסחררת לבגרות כלכלית
אם בשנת 2023 שוק הנדל"ן באתונה זינק בכמעט 14%, ובשנה שעברה רשמנו עליות של כמעט 9%, הרי שב-2025 אנחנו עדים לצמיחה מתונה יותר של כ-7%. כאשר מביטים על הבסיס לצמיחה, לא מדובר בסימן לחולשה - אלא להיפך. זהו סימן לשוק בריא שמתייצב ומגיע לאיזון נכון בין ביקוש להיצע.
המחיר הממוצע למ"ר באתונה עומד היום על כ-2,900 אירו, אבל זה רק ממוצע שמסתיר תמונה מורכבת הרבה יותר. בשכונות מתפתחות אפשר עדיין למצוא נכסים איכותיים מעל 1,500 אירו למ"ר, בעוד שבשכונות היוקרתיות של הריביירה הדרומית המחירים מטפסים לפי 2.5 מהממוצע. הפער הזה מספר סיפור מעניין על עיר שבה יש מקום לכל סוגי המשקיעים.
הנתון המרכזי שחשוב להבין: השוק עדיין לא הגיע לשיא הקודם שנרשם לפני המשבר הכלכלי. המחירים היום נמוכים בכ-25% מאלה שהיו בשיא, מה שאומר שיש עדיין מרחב צמיחה משמעותי לטווח הארוך.
תחזית 2026: צמיחה יציבה וזינוק בתיירות הנכנסת
כשמסתכלים על התחזיות לשנת 2026, הקונצנזוס בין הגופים המובילים, כמו הרשות הבנקאית האירופית, בנק יוון וקרן המטבע הבינלאומית - די ברור: צמיחה בקצב של 4-6% במחירי הדיור באתונה, לצד צמיחה כלכלית כללית של כ-2.2% ביוון כולה, בהשוואה לתחזית ממוצעת של 1.1% בגוש האירו.
התיירות ביוון צפויה להמשיך להיות גורם מרכזי בצמיחת הכלכלה עם עלייה צפויה של 15-20% במספר התיירים להיקף של 35-40 מיליון תיירים ב-2026, עם גידול משמעותי בתיירים משווקים כמו סין והודו.
המהפכה הבינלאומית: כמעט מחצית מהשוק הוא זר
אחד הסיפורים המרתקים ביותר בשוק היווני הוא עד כמה הפעילות הפכה להיות בינלאומית. כמעט 40% מהעסקאות שמתבצעות באתונה היום מגיעות ממשקיעים זרים, ומדובר במגמה שממשיכה להתחזק. תוכנית ויזת הזהב (golden visa), המעודדת השקעות זרות בנדל"ן ביוון, אחראית לכך, בין היתר, אך ישנה סיבה הרבה יותר מבנית: משקיעים מכל העולם מגלים שאתונה מציעה שילוב נדיר של בירה אירופאית עם כל התשתיות, התרבות ואיכות החיים, אבל במחירים נמוכים במיוחד.
למרות שהממשלה היוונית העלתה את סף ההשקעה הנדרש לויזת זהב ל-800,000 אירו באתונה, הביקוש לא פחת באופן משמעותי. המשקיעים הזרים לא רק קונים - הם גם משפרים את השוק, מביאים סטנדרטים גבוהים של שיפוץ ותורמים לשדרוג כללי של העיר.
כשמשווים את אתונה לבירות אחרות, התמונה הופכת עוד יותר ברורה: פריז עם מחירים שמגיעים לכמעט פי ארבעה למ"ר, ברלין עם פי שניים וחצי, ואפילו מדריד שעולה בכ-60% על אתונה. העניין לא מסתכם במחיר נמוך. אתונה מציעה משהו שהרבה בירות אחרות כבר איבדו - פוטנציאל צמיחה אמיתי.
ההשוואה עם ליסבון מעניינת במיוחד: שתי הערים דומות במחירים ובאקלים, ושתיהן מושכות תיירות ומשקיעים זרים. עם זאת, אתונה מציעה משהו שליסבון לא תמיד יכולה - היא בירה של מדינה בגוש היורו עם כלכלה שצומחת מעל הממוצע. ההערכה היא שהפער הזה לא יישאר לנצח. ככל שאתונה ממשיכה להתפתח, ככל שהפרויקטים הגדולים מתקדמים - המחירים יתקרבו לשאר אירופה. השאלה היא רק מתי.
השקעה של מיליארדים שמשנה את המשחק
מה שבאמת משנה את פני אתונה זה הפרויקטים הענקיים שמתרחשים ממש עכשיו. בראשם עומד Ellinikon, אחד הפרויקטים הגדולים והשאפתניים באירופה כולה - השקעה של כמעט 8 מיליארד אירו להפיכת שדה התעופה הישן לעיר חכמה ומודרנית. מדובר בפרויקט שכולל 9,000 יחידות דיור חדשות, פארק החוף הגדול באירופה, מרכזים מסחריים, מתקני ספורט ותרבות.
ההשפעה של פרויקט כזה מורגשת כבר היום, הרבה לפני שהוא יסתיים באופן מלא. השכונות הסמוכות רואות עליות מחירים משמעותיות, ואזורים שנחשבו לפריפריאליים פתאום הופכים למרכזיים ומבוקשים. אנליסטים מעריכים שאזורים מסוימים סביב הפרויקט עשויים לראות עליות מחירים דרמטיות בשנים הקרובות. לצ Ellinikon , יש לציין גם את Faliro Bay עם השקעה של מאות מיליוני אירו, הרחבות המטרו, ופרויקטי התחדשות עירונית בשכונות כמו איליסיה וגאזי.
פאלמו: הליווי המקצועי להשקעה ביוון
פאלמו היא החברה המובילה את ענף השקעות נדל"ן ביוון כבר למעלה מ-7 שנים. לחברה מעל 34 פרויקטים בכל רחבי אתונה, וסייעה עד כה ליותר מ-400 לקוחות לרכוש נכס ביוון בפרויקטים ויזמות בנייה שהיא מובילה.
החברה, שהוקמה על ידי פלג יריב ואביב כהן - שני קצינים לשעבר - מספקת מעטפת ליווי מלאה: החל מאיתור הנכסים, דרך ייזום וביצוע הפרויקטים, ועד ניהול הנכסים לאחר המסירה. עם ניסיון מוכח של למעלה מ-34 פרויקטים באתונה, כולל בנייה והתחדשות עירונית במיקומים מרכזיים, פאלמו מתמקדת ביצירת נכסים מודרניים, איכותיים ומותאמים לרווחת הדיירים. מה שהתחיל ברכישת דירה על ידי שני חברים, הפך למיזם פורץ דרך בתחום ההשקעות ביוון, המלווה מאות לקוחות בהגשמת "החלום היווני" שלהם.