שנתיים של מלחמה, ריבית גבוהה ומחסור בכוח אדם יצרו מציאות חדשה בשוק הנדל"ן הישראלי. לצד ירידה חדה בהיקף העסקאות ומלאי דירות לא מכורות, נראה כי בשבועות האחרונים מתחילים להופיע ניצנים של שינוי. מילואימניקים חוזרים לעבודה, תושבי חוץ מחדשים עניין, והציבור המקומי מתחיל להפנים שהשוק, למרות הכול, חוזר לפעול.
בשיחה באולפן וואלה, ניסו עו"ד יוסי מוסרי, מייסד משרד מוסרי, מורן חביב ושות', ודן ויזמן, מנהל השיווק והמכירות של חברת DREAM ISRAEL, להבין מה באמת קורה בשטח והאם שנת 2026 תהיה שנת ההתאוששות של הענף.
שוק הנדל"ן מתאזן אחרי תקופה של ריבית גבוהה ומלחמה
ויזמן מתאר את המצב הנוכחי כ"תיקון טבעי" אחרי תקופה חריגה של התלהבות ועסקאות חפוזות:
"הריבית הגבוהה באמת האטה את קצב המכירות, והמלחמה רק חיזקה את זה. אבל צריך להבין - אחרי הקורונה כולם התרגלו לקצב לא נורמלי. עכשיו השוק חוזר לקצב רגוע ובריא יותר, וזה דווקא טוב."
לדבריו, השוק מתאזן לאחר תקופה של מחירים דוהרים וחוסר פרופורציות: "עסקת נדל"ן היא עסקה לטווח ארוך. כשאנחנו רואים היום האטה, זו בעצם חזרה לשגרה נורמלית, לא משבר."
יזמים נזהרים יותר, ודיירים מבינים שהם שותפים אמיתיים
עו"ד מוסרי, שפועל גם כיזם בחברת מולטילנד, מסכים שהשוק עבר טלטלה עמוקה, אך לטענתו יש בה גם תועלת: "לפני המלחמה ולפני עליית הריבית, יזמים נתנו הצעות מנופחות שלא ניתן היה לעמוד בהן. היום חוזרים לקרקע המציאות. אנחנו רואים פחות הצעות מופרזות ויותר עסקאות אחראיות - גם מצד היזמים וגם מצד הדיירים."
הוא מוסיף כי ההבנה בקרב בעלי הדירות השתנתה: "הדיירים כבר לא רודפים אחרי עוד מטר או חניה נוספת. הם מבינים שהם שותפים לפרויקט משנה חיים, ולא לקוחות. יש יותר שיתוף פעולה, פחות התנצחויות, וזה מביא לתוצאות טובות יותר."
מבצעים, מימון והטבות - כך מנסים לעורר את הביקושים
ויזמן מתייחס לתופעת ההטבות והמבצעים בענף, ומבהיר כי מדובר בכלים שיווקיים אפקטיביים: "זה כן עובד. גם אם המחיר לא ירד, כשיזם מציע 0% ריבית לשנתיים או 20% עכשיו ו־80% במסירה - מדובר בהטבה אמיתית ששווה מאות אלפי שקלים. הלקוחות מבינים את זה, במיוחד כשמראים להם איך העסקה בנויה לטווח ארוך."
לדבריו, שוק הדירות של היום מחייב גישה אישית לכל רוכש: "אנחנו מלווים זוגות צעירים, עולים חדשים, משפרי דיור. לכל אחד יש צרכים שונים - הון עצמי, מס רכישה, שיקולים מימוניים. כשבונים מערכת יחסים אישית ומציעים פתרונות מדויקים, העסקה נסגרת - גם בתקופה מאתגרת."
עו"ד מוסרי מדגיש את חשיבות ההגנה המשפטית על שני הצדדים: "כיום בכל הסכם התחדשות עירונית אנחנו מכניסים סעיף של 'כדאיות כלכלית'. אם היזם מגיע לשלב שבו הפרויקט כבר לא כדאי כלכלית - הוא יכול לעצור. עדיף להקפיא מאשר לקרוס. זה נותן ביטחון לדיירים וליזמים גם יחד."
עם זאת, מוסרי קורא דווקא לנצל את התקופה: "אני אומר לכולם - עכשיו הזמן לקנות. מי שלוקח משכנתא ל־30 שנה ייהנה מהריבית כשתרד. זו הזדמנות למי שחושב לטווח ארוך, במיוחד כשהבנקים דורשים מהיזמים למכור חלק מהדירות מראש. זו תקופה מצוינת להתמקח."
לדבריו, גם בשוק התחדשות עירונית יש ניצני התאוששות: "המלחמה עצרה זמנית את הביקוש, אבל עם סיום הלחימה והציפייה להורדת ריבית, אנחנו רואים שוב התעניינות. אנשים מבינים שאין להם ארץ אחרת, ומחירי הדירות כבר עברו התאמה. 2026 תביא חזרה הדרגתית לשגרה."
האופטימיות חוזרת: תושבי חוץ רוכשים, ו־דירוג BDiCode מחזק את האמון
ויזמן מחזק את דבריו מהצד השיווקי ומדגיש כי ישראלים רבים - וגם תושבי חוץ - חוזרים לרכוש דירות: "ישראל היום חזקה יותר מבחינה כלכלית. יש לנו לקוחות מבלגיה, צרפת ושוויץ, שמעדיפים להעביר את ההון לישראל. הם רואים פה יציבות, ריבית יורדת, ביטחון יחסי - וזה מושך השקעות חדשות."
עו"ד מוסרי מזכיר כי לצד ההתאוששות, חשוב גם להיערך משפטית נכון: "למדנו מהמגפה ומהמלחמה שצריך לכלול בכל הסכם סעיפים של כוח עליון, מלחמה או השבתה. זה מעניק הגנה ליזם ולרוכש גם בתקופות חריגות, ומאפשר להמשיך לפעול בלי לשתק את הפרויקט."
השניים מתייחסים לחשיבות דירוג האמינות של CofaceBDi, המשמש מדד יציבות בענף: "כשחברה מדורגת לפי BDiCode, זה נותן ביטחון אמיתי ללקוחות," אומר ויזמן. "הדירוג משקף איתנות פיננסית, אמינות מול הבנקים ויכולת ביצוע - וזה גורם לבעלי דירות להרגיש בטוחים להיכנס איתנו לפרויקט."
עו"ד מוסרי מוסיף, כי "אפשר לומר ש־CofaceBDi זה ה'יד 2' של עולם העסקים. זו החותמת שאומרת שבדקו אותך, סיקרו אותך, מצאו שאתה יציב. לקוחות מחפשים את זה לפני הכול."
"עם ירידת הריבית, סיום המלחמה והבנה מחודשת של הצדדים - יש מקום לאופטימיות זהירה. המחירים לא יקפצו, אבל הביקוש יחזור. שוק הנדל"ן הישראלי יודע להתאושש, והוא כבר בדרך לשם.", מסכם עו"ד יוסי מוסרי.