שוק הדיור העולמי מתחיל לחרוק: על פי דוח חדש של Endeavour Equities, שפורסם באוקטובר 2025, הפער בין מחירי הדירות להכנסה החציונית במדינות רבות הגיע לשיא של כל הזמנים. הדוח בחן את שוקי הנדל"ן בארצות הברית, קנדה, ניו זילנד ואוסטרליה - ומצא כי בשלוש האחרונות, רכישת בית הפכה למשימה כמעט בלתי אפשרית.
בארה"ב נותר היחס בין מחיר בית להכנסה ברמות מאתגרות אך סבירות, בעוד שבקנדה, ניו זילנד ואוסטרליה המחירים חצו מזמן את קו ההיגיון הכלכלי. ב-Endeavour Equities מגדירים את התופעה כ"אובדן נגישות לדיור בקנה מידה עולמי" ומזהירים מפני התפתחות של בועת נדל"ן עולמית.
הגורמים לכך, לפי הדוח, כוללים מחסור מתמשך בקרקעות זמינות, עליית ריבית חדה, השקעות ספקולטיביות של משקיעים מוסדיים, והאטה כללית בשוק העבודה שמצמצמת את כוח הקנייה של משקי הבית.
כמה שנים עובדים בשביל דירה?
הנתון הבולט ביותר בדוח הוא יחס מחיר בית להכנסה שנתית, המודד כמה שנות שכר נדרשות לרכישת בית חציוני. בארצות הברית היחס עומד כיום על פי 4.8 - נתון מאתגר אך נסבל.
בקנדה הוא קפץ ל-פי 6, בניו זילנד מטפס ל-7.7, ואילו באוסטרליה הוא זינק ל-פי 9.7 - רמה שמוגדרת על ידי החוקרים כ"בלתי אפשרית לרכישה" (Impossibly Unaffordable).
להמחשה: משפחה אמריקאית עם הכנסה שנתית חציונית של 60 אלף דולר יכולה לרכוש בית חציוני בכ-288 אלף דולר. באוסטרליה, אותה הכנסה תספיק רק לקצת יותר מעשירית ממחיר דירה ממוצעת.
If you complain about house prices in the US, take a look at Australia, NZ and Canada. Seriously, how do young people buy their first house there?
— Michael A. Arouet (@MichaelAArouet) October 1, 2025
Chart @EquitOrr pic.twitter.com/ghc0ZbdWLV
בדוח מוצגות דוגמאות לירידות דרמטיות במדינות שונות. באונטריו שבקנדה, לדוגמה, בית שנרכש ב-2022 תמורת 1.75 מיליון דולר נמכר השנה ב-670 אלף בלבד - ירידה של יותר ממיליון דולר בתוך שלוש שנים.
באוסטרליה, שם השוק עדיין מתפקד, כלכלנים מזהירים שכל שינוי בריבית או במיסוי עלול להצית אפקט דומינו של ירידות מחירים.
ומה עם ישראל?
על אף שישראל לא נבדקה בדוח של Endeavour Equities, השוואה לנתוני הלמ"ס מלמדת כי היחס בין מחיר דירה ממוצעת להכנסה שנתית בארץ עומד כיום על פי 12-13 - גבוה יותר מאוסטרליה, ניו זילנד וקנדה גם יחד. כלומר, משפחה ממוצעת בישראל נדרשת לעבוד למעלה מעשור כדי לרכוש דירה ממוצעת - עוד לפני תשלומי הריבית, המסים ועלויות המחיה.
בנוסף, לצד הנתונים על ירידות מחירים משמעותיות במדינות אלה, בישראל לעומת זאת, על אף העלאת הריבית והירידה בהיקף העסקאות, המחירים נותרו כמעט ללא שינוי - תופעה שמעידה על שוק רווי ביקוש, אך גם על סכנה של פיצוץ מאוחר יותר.
המסקנה מהדוח ברורה: בעשור האחרון הדיור הפך מהשקעה יציבה יחסית למוצר פיננסי ספקולטיבי, כאשר החוקרים מזהירים כי בועת הנדל"ן הגלובלית צוברת לחץ, וכי ללא שינוי מבני עמוק - היא עלולה להתפוצץ בקרוב.