בשנים האחרונות אלפי ישראלים קפצו על הזדמנות שנראתה כמו עסקת חלומות: מודל המימון 20/80. משלמים 20% עם החתימה, ואת יתרת 80% רק במסירה. המהלך הזה אפשר לקונים להחזיק שתי דירות במקביל - את הישנה להשכרה או להמתנה, ואת החדשה לשימוש עתידי. ההנחה הייתה פשוטה: בזמן שהדירה החדשה תיבנה, הישנה תעלה בערכה ותימכר ברווח נאה.
אבל לדאבונם, השוק הלך לכיוון אחר לגמרי. מחירי היד השנייה נעצרו, העסקאות התעכבו, והתקווה לרווח מהיר הפכה לנטל. לפי תקנות מיסוי מקרקעין, מי שמחזיק שתי דירות מעל שנה וחצי או שנתיים (תלוי בזמן רכישת הנכס) מוגדר כמשקיע וחייב במס רכישה בשיעור מדורג של בין 8% עד 10%, תלוי בשווי העסקה. וכשמדובר במס שעלול להגיע למאות אלפי שקלים, הלחץ למכור הופך מוחשי מאוד.
המציאות הזו מובילה יותר ויותר בעלי דירות לעשות ויתורים גדולים. במקום להתעקש על המחיר המקורי, רבים מהם חותכים עשרות אלפי שקלים ואף יותר רק כדי לסגור עסקה לפני שהמס יכה בהם. עבור חלקם זו לא רק ירידה ברווח - אלא הפסד ממשי לעומת מה שתכננו.
אז איפה הלחץ הכי גדול?
הדוח שפרסם משרד האוצר מצביע על כך שהתופעה בולטת במיוחד באזורי הביקוש. במרכז, בתל אביב ובשרון, מלאי הדירות התקועות מספיק ליותר מחצי שנה של עסקאות.
בנתניה וברחובות פרק הזמן הממוצע למכירה נע סביב חמישה עד שישה חודשים. בחיפה הנתון עומד על ארבעה עד חמישה חודשים, ובחדרה פחות מארבעה חודשים. בבאר שבע, לעומת זאת, מדובר בכארבעה חודשי עסקאות קדימה - נתון גבוה יחסית לפריפריה הדרומית.
בערים קטנות יותר התופעה פחות דרמטית. בטבריה ובנצרת, למשל, מדובר בסך הכול בכמה מאות דירות שממתינות להימכר - 500 עד 1,000 נכסים לכל היותר. שם השוק גמיש יותר, והלחץ קטן בהרבה.
השעון מתקתק
באגף הכלכלן הראשי מזכירים כי כבר לפני עשור נעשה ניסיון לקצר את פרק הזמן שבו ניתן להחזיק שתי דירות ללא מס - מ-24 חודשים ל-18 חודשים בלבד. אלא שהמהלך היה זמני, והיום שוב מדובר בשנתיים. עבור חלק גדול מהמשפחות, גם זה לא מספיק. שוק איטי, ריביות גבוהות וביקושים מצומצמים הופכים את המשימה למכור בזמן לכמעט בלתי אפשרית.
כך הפכה עסקת 20/80, שהייתה אמורה להיות מנוע כלכלי נוח, למלכודת שמכניסה את המוכרים לדילמה קשה: להוריד מחיר באופן חד ולמכור מהר, או להיתקע עם מס שמוחק את הרווח כולו. עבור רבים מהם, זו לא שאלה תאורטית אלא הכרעה שתכריע את עתידם הכלכלי בשנים הקרובות.