בלי סבסוד אין פרויקט: זו המציאות החדשה בהתחדשות עירונית

ועדת המשנה להתחדשות עירונית במחוז דרום צפויה לדון בהפקדת שתי תוכניות משמעותיות: האחת בבאר שבע והשנייה באילת. מדובר בשתי יוזמות בקנה מידה שונה, אך שתיהן מציגות אתגר כלכלי לא פשוט ומעידות על התלות הגוברת בקרקע משלימה ובסבסוד ממשלתי כדי להניע פרויקטים מהסוג הזה.

בבאר שבע מדובר במהלך רחב היקף בשכונה ד', הכולל פינוי של מאות דירות ישנות והקמת מתחם מגורים חדש עם יותר מ-1,600 יחידות דיור, לצד מוסדות ציבור, מסחר ותעסוקה - כשהכדאיות הכלכלית נשענת על אלף דירות בקרקע משלימה מרמ"י. מנגד, באילת מקודמת תוכנית מצומצמת יותר, להריסת 75 דירות ובניית 216 חדשות, אך הדוחות הכלכליים מצביעים על פרויקט הפסדי, שיכול להתממש רק בעזרת סבסוד ממשלתי בהיקף של עשרות מיליוני שקלים.

ב"שכונה ד'" בבאר שבע מתוכננת הריסה של עשרה בניינים ותיקים בני 3-4 קומות הכוללים 232 דירות, לצד מספר חנויות. במקומם אמורות לקום 1,645 יחידות דיור חדשות: 618 דירות בתוך המתחם עצמו ויותר מאלף דירות נוספות שיוקמו על קרקע משלימה שתסופק על ידי רשות מקרקעי ישראל בהנחה של 20% מהשווי.

הבינוי המוצע משלב בנייה מרקמית בגובה של עד 9 קומות לצד מגדלים בני 28 קומות, על פני שטח של כ-136 דונם. התוכנית כוללת גם תוספת של שטחי ציבור - בית ספר יסודי בן 24 כיתות, שטחי מסחר בהיקף של כ-4,000 מ"ר ושטחי תעסוקה של כ-4,200 מ"ר. בנוסף, תוקנה זכויות ל-33 בתים צמודי קרקע שכבר קיימים בתוך גבולות המתחם.

הדו"ח הכלכלי שנערך לתוכנית מצביע על כך שללא קרקע משלימה, העלות (865 מיליון שקל) גבוהה מהפדיון הצפוי (818 מיליון שקל) - מה שהיה מותיר את המיזם בהפסד של עשרות מיליונים. עם הקרקע המשלימה, לעומת זאת, הרווחיות צפויה לעמוד על 15-16%, מה שהופך את הפרויקט לישים.

במקביל, הוועדה תדון גם בפרויקט פינוי-בינוי במתחם "סמטת המערות" בשכונת הדקל באילת. כאן מדובר בהריסה של 75 דירות ישנות והקמת 216 חדשות - חלקן בבניין מרקמי בן 7 קומות וחלקן במגדל בן 25 קומות. גם תוכנית זו כוללת תוספת של שטחי מסחר, בשטח של כ-400 מ"ר.

תמהיל הדירות מגוון מאוד - החל מדירות קטנות מאוד של 30 מ"ר ועד דירות גדולות מעל 140 מ"ר, עם אפשרות לדיוריות נוספות. ואולם, דוח השמאי מצא כי הפרויקט אינו משתלם: עלות ההקמה מוערכת ב-323 מיליון שקל, בעוד שההכנסות הצפויות נמוכות יותר ועומדות על 319 מיליון שקל בלבד. כדי להגיע לרווחיות מקובלת של 16%, נדרש סבסוד ממשלתי בהיקף שבין 33 ל-56 מיליון שקל - תלוי בגודל התמורות שיינתנו לדיירים.

בכך מצטיירת תמונה כפולה: בעוד שבבאר שבע הקרקע המשלימה מהווה מנוף משמעותי לקידום התוכנית, באילת נדרשת התערבות ממשלתית ישירה כדי להפוך את המיזם לכדאי.