דוח הלמ"ס שפורסם היום (א') מציג תמונה מורכבת של שוק הדיור בישראל: מצד אחד, ירידה כוללת במספר העסקאות בכל הארץ; מצד שני, פער בולט בין המרכז לפריפריה - כשאזורי הביקוש המסורתיים נחלשים, ואילו ערים בצפון ובדרום רושמות קפיצה משמעותית.
התוצאה היא שוק שפועל בכמה מהירויות במקביל: במרכז נצבר מלאי עצום של דירות חדשות שלא מצליחות להימכר, בזמן שבערי פריפריה כמו עכו, שדרות ואופקים נרשמת פריחה מפתיעה. יותר משפחות מוותרות על החלום היקר של דירה במרכז ועוברות לחפש אלטרנטיבות נגישות וזמינות בפריפריה - מהלך שעשוי לשנות את מפת הדיור בישראל בשנים הקרובות.
דירות חדשות: המלאי תקוע במרכז, ההפתעה בדרום
בפלח הדירות החדשות ניכרת ירידה חדה בכלל המחוזות, אך הנתונים בערים המרכזיות דרמטיים במיוחד: בתל אביב נמכרו 516 דירות חדשות בלבד בשלושת החודשים מאי-יולי - ירידה של כמעט 10% לעומת הרבעון הקודם. בירושלים נרשמה נפילה של יותר מ-30% (356 דירות לעומת 534). גם בלוד ונתניה הירידות חדות.
לעומת זאת, בדרום התמונה שונה לגמרי: אופקים מככבת עם 535 דירות חדשות שנמכרו, מספר גבוה אף יותר מתל אביב. גם אשקלון בלטה עם עלייה של כ-9% (454 דירות) ובית שמש רשמה גידול של 12.6%. נתיבות אמנם ירדה מעט, אך עדיין הציגה מאות עסקאות חדשות.
דירות יד שנייה: פריחה בפריפריה, ירידה במרכז
אם בשוק הדירות החדשות הקבלנים מתקשים למכור, הרי שבשוק היד השנייה הציבור מצביע ברגליים - וההפתעה מגיעה גם הפעם מהפריפריה. עכו רשמה זינוק של 125.7% במספר העסקאות בתוך שלושה חודשים (167 לעומת 74). שדרות עלתה ביותר מ־60% ובאר שבע בכמעט 50%.
במרכז, לעומת זאת, המגמה הפוכה: בפתח תקווה ירדו העסקאות בכ־21%, בראשון לציון ביותר מ־17%, ובתל אביב נרשמה ירידה מתונה יותר של 3.4% - אך במספרים גדולים בהרבה, מ־678 ל־655 עסקאות.
מה גורם לפער?
הסיבות לפער בין המרכז לפריפריה מגוונות:
• פערי מחירים - דירות חדשות במרכז מתומחרות במחירים שקשה לרוב הציבור לעמוד בהם, בעוד שבפריפריה ניתן למצוא דירה קיימת במחיר נגיש בהרבה.
• זמינות - היד השנייה בפריפריה מאפשרת כניסה כמעט מיידית, בעוד שפרויקטים חדשים במרכז מתעכבים בשל מחסור בעובדים ובעיות מימון.
• היצע מול ביקוש - בתל אביב הצטבר מלאי אדיר של יותר מ-10,000 דירות חדשות שלא נמכרו, בעוד שבערי הדרום והצפון המלאי מתאזן בזכות ביקוש מקומי.
התמונה הכוללת מצביעה על מגמה ברורה: השוק שהיה בשליטת המוכרים במרכז עובר כעת לשוק של רוכשים, בעוד שבפריפריה מתפתחת דינמיקה שונה - עם ביקוש גובר דווקא ליד שנייה. אם המגמות הללו יימשכו, ישראל עשויה לעמוד בפני שינוי מהותי במפת הנדל"ן: פחות עסקאות יקרות באזורי הביקוש המסורתיים, ויותר קונים שיגלו את האפשרויות שמציעות ערי הדרום והצפון.