דוח חדש של הלמ"ס מוכיח באופן חד משמעי: שוק הדיור בישראל עבר בהדרגה לשוק של רוכשים. בעוד קבלנים מתקשים להיפטר מהמלאי, הקונים נמצאים בעמדת כוח - עם היצע הולך ותופח ולחץ גובר להוריד מחירים. בסוף יולי נרשם שיא של 82,530 דירות חדשות שלא נמכרו, והמשמעות היא למעלה מ-31 חודשי היצע - יותר משנתיים וחצי עד שהמלאי יתאפס בקצב המכירות הנוכחי.
הנתון הדרמטי ביותר נרשם בתל אביב-יפו: יותר מ-10,000 דירות חדשות עומדות בהמתנה לקונים - המספר הגבוה ביותר בישראל בפער משמעותי. מדובר בעיר שזוהתה במשך שנים כמרכז הביקוש הלאומי, שבה כל דירה נחשבה לנדירה ומחירה זינק בהתאם. כעת, דווקא שם, נוצר מלאי חריג שמעורר שאלות לגבי הכיוון העתידי של מחירי הנדל"ן.
בין הערים הגדולות, ירושלים ניצבת במקום השני עם כ-8,000 דירות שלא נמכרו. ערים בינוניות כמו באר יעקב (2,200 דירות), לוד (כ־2,000) וקריית אונו (1,450) מוסיפות נדבך נוסף לעודפי ההיצע.
ההפתעה מהדרום: אופקים מובילה במכירות
לצד עודף הדירות שלא נמכרו, יש גם נקודות אור: בעיר אופקים נמכרו יותר מ-500 דירות חדשות בשלושת החודשים מאי-יולי - נתון חריג לעיר בינונית, שמציב אותה לפני ערים מרכזיות בהרבה. גם תל אביב רשמה מעל 500 עסקאות חדשות באותה תקופה, אך ההשוואה מראה שהדרום ממשיך להוות מוקד משיכה משמעותי למשפחות צעירות ולמשקיעים.
בעוד ירושלים רשמה ירידה חדה במכירות דירות חדשות (כ-356 בלבד לעומת 534 ברבעון הקודם), אופקים מצליחה לשמור על מגמת צמיחה - נתון המעיד על דינמיות גבוהה בפריפריה הדרומית.
שינוי כיוון היסטורי?
הצטברות הדירות הלא-מכורות מציבה את הקבלנים בפני אתגר הולך וגובר. אנליסטים בענף מעריכים כי אם המגמה תימשך, ייאלצו החברות להציע מבצעים אטרקטיביים במיוחד - החל מהנחות משמעותיות ועד חבילות מימון גמישות. סימנים ראשונים לכך כבר ניכרים בשוק, עם פרסומים על הצעות זמניות ותוספות שמימיות מצד היזמים - תופעה שנעלמה כמעט לחלוטין מהמרכז בעשור האחרון.
התוצאה האפשרית: ירידה רחבת היקף במחירי הדירות, בראש ובראשונה במוקדי הביקוש הגבוהים כמו תל אביב, שבה נצבר עודף ההיצע הגדול ביותר בארץ. מנגד, דווקא ערים בפריפריה, ובראשן אופקים, ממשיכות לרשום ביקושים יציבים ואף צמיחה, מגמה שעשויה לחזק את האיזון הגאוגרפי והכלכלי בישראל.
עבור הקונים, המצב הנוכחי עשוי להפוך לחלון הזדמנויות נדיר. עצם העובדה שגם בתל אביב - העיר היקרה ביותר בישראל - נותרו אלפי דירות חדשות ללא דורש, מאותת כי כוח המיקוח חוזר בהדרגה לידיים של הציבור. דוח הלמ"ס שפורסם היום מסמן בבירור שינוי כיוון: משוק שנשלט במשך שנים בידי המוכרים, לראשונה מתעצב כאן שוק שבו הקונים מחזיקים ביתרון.