בית המשפט קבע: יזם שתקע פרויקט תמ"א ישלם פיצוי של מאות אלפי שקלים

בית משפט השלום בבאר שבע חייב יזם תמ"א לשלם לבעל בניין בעיר פיצוי מצטבר של יותר מ-350 אלף שקל - 319,500 שקל בגין אובדן דמי שכירות ו-35 אלף שקל הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין. פסק הדין, שניתן על ידי השופטת נעם חת מקוב, מותח ביקורת חריפה על התנהלות היזם לאורך שנים וקובע כי לא קידם את המיזם, החזיק משכון על הנכס, וניהל את ההליך בחוסר תום לב.

התביעה הוגשה על ידי אילן אמוייב, בעל בניין בן שתי קומות בבאר שבע, שחתם בשנת 2015 על הסכם עם היזם לצורך פרויקט תמ"א 38. המבנה הישן היה אמור להיהרס ובמקומו לקום בניין חדש, אך בפועל - כך קבעה השופטת - היזם לא קידם את הפרויקט. כבר בשנת 2017 הודיע אמוייב על ביטול ההסכם, אולם רק לאחר מאבק משפטי שנמשך כשלוש וחצי שנים התקבלה ההכרה בביטול. בינתיים, נגרמו לו הפסדים של מאות אלפי שקלים בדמי שכירות.

היזם טען בבית המשפט כי ההסכם קובע שהסעד היחיד במקרה של הפרה הוא ביטול - ללא פיצוי כספי - וכי בעל הנכס לא הקטין את נזקיו משום שלא התקשר בזמן עם יזם חלופי. אולם השופטת דחתה טענות אלה, קבעה כי היזם החזיק משכון על הנכס והתנהל בחוסר תום לב, ולכן אינו יכול להסתתר מאחורי סעיף חוזי מצמצם. בית המשפט אף הגדיר 12 חודשים כתקופה סבירה למציאת יזם חלופי.

עו"ד איל און ינקו, שמשרדו מתמחה בהתחדשות עירונית וליטיגציה בנדל"ן, מסביר כי פסק הדין משדר מסר חד וברור לשוק: "גם אם ההסכם מגביל את גובה הפיצוי לביטול בלבד - בית המשפט לא יקבל זאת כאשר היזם עצמו גרם להפרה ולעיכוב. חובת תום הלב מחייבת יזמים לנהוג באחריות ובשקיפות מול בעלי הנכסים". לדבריו, בעלי דירות יכולים לבטל חוזה עם יזם במקרים של הפרה יסודית כמו אי־קידום הפרויקט, אי־קבלת היתרי בנייה או פגיעה בזכויות הקניין.

המסקנה מפסק הדין ברורה: בעלי דירות אינם שבויים בידי יזם שמתחייב אך לא מקיים. מומחים ממליצים לבדוק מראש את רקע היזם ואת הפרויקטים שכבר השלים, לוודא איתנות פיננסית וליווי בנקאי, לקבוע לוחות זמנים מוגדרים ומנגנוני יציאה מהחוזה, ולהיעזר בעורך דין עצמאי מטעם הדיירים. כמו כן, מומלץ למנות מפקח מטעם הדיירים שיוודא עמידה בהתחייבויות לאורך הדרך.

בסופו של דבר, פסק הדין הוא תזכורת לכך שמאחורי הבטחות נוצצות של התחדשות עירונית עלולות להסתתר שנים של עיכובים ותסכול - אך גם לכך שלבעלי דירות יש כלים משפטיים להגן על זכויותיהם ולדרוש פיצוי ממשי כאשר היזם נכשל.