אחרי חודשים של התלבטות: חברת רמי לוי נדל"ן הודיעה בסוף השבוע האחרון כי היא בדרך להנפקה בבורסה בתל אביב. הגיוס המתוכנן עומד על 900 מיליון שקל, מה שצפוי לשקף לחברה שווי של עד 4.5 מיליארד שקל - ההנפקה הגדולה ביותר השנה. זו הייתה יכולה להיות חגיגה של ממש עבור המשקיעים.
עם זאת, עיון בתשקיף מגלה שמי שיחגגו יותר מכל מהמהלך הזה הם לא המשקיעים, אלא משפחת לוי עצמה; בסך הכול, תשעה מבני משפחת לוי מועסקים בחברה, לצד עוד כמה קרובי משפחה ברשת שיווק השקמה.
לוי ואשתו עדינה מחזיקים כיום בכל מניות החברה, ואחרי ההנפקה ישאירו בידיהם 80%. לפי התוכנית, מחצית מהגיוס - כ-450 מיליון שקל - יחולק כדיבידנד, מתוכם 360 מיליון יגיעו ישירות לזוג. בנוסף, החברה תסגור הלוואות בעלים של 210 מיליון שקל. בסך הכול, 570 מיליון שקל - כמעט שני שלישים מהגיוס - יעברו לבני הזוג לוי.
ואם לא די בכך, לפי התשקיף, רמי לוי עצמו צפוי להכפיל את שכרו מ-75 אלף ל-150 אלף שקל בחודש, עם בונוסים של עד 2.7 מיליון שקל לשנה. גם עדינה לוי תעלה ל-60 אלף שקל בחודש, וגם שאר בני המשפחה יקבלו שדרוגים נדיבים: הבת שיר גרפילד תקפוץ מ-21 אלף ל-90 אלף שקל, בעלה דניאל גרפילד יעלה ל-120 אלף שקל בחודש עם חבילת אופציות של 4.5 מיליון שקל, והבת השנייה רינת טנג'י ובעלה שחר יקפצו גם הם ל-80 אלף שקל כל אחד. אפילו האחות רחל שמעוני הצטרפה השנה לחברה כמנהלת אדמיניסטרטיבית בשכר של 20 אלף שקל.
עושים עסקאות עם עצמם
התשקיף חושף עוד כמה מהלכים מעניינים:
• פנטהאוז בירושלים בגודל 400 מ"ר נמכר לרמי לוי עצמו ב־22 מיליון שקל.
• קרקע במישור אדומים נמכרה לחברה ב־59.5 מיליון שקל - גם כן מידי לוי.
• שבעה נכסים בשווי 69 מיליון שקל עברו מהחברה ללוי כדיבידנד בעין.
מעבר לכך, הליבה של רמי לוי נדל"ן נשענת על עסקאות עם רשת הסופרמרקטים של המשפחה: כ-45% מההכנסות ב-2025 הגיעו משכר דירה ששילמה שיווק השקמה עבור סניפים, מחסנים ושטחים לוגיסטיים.
מה עוד בתיק?
לחברה 41 נכסים - רובם שטחי מסחר וקניונים כמו קניון מבשרת. בנוסף היא מחזיקה קרקעות עם זכויות בנייה בהיקף של 176 אלף מ"ר, כמה נכסי לוגיסטיקה, וגם פרויקטים למגורים:
• פרויקט ויז'ן בירושלים - 298 דירות בשני מגדלים, עם צפי הכנסות של 1.1 מיליארד שקל.
• פרויקט פריים ג'רוזלם - 268 דירות מתוכננות, אבל עדיין בלי היתר בנייה.
בנוסף, החברה מקדמת 6 פרויקטים של התחדשות עירונית בהיקף כולל של 2,637 דירות - אך נכון להיום רק אחד מהם הצליח להשיג חתימות דיירים.
במחצית הראשונה של 2025 רשמה רמי לוי נדל"ן רווח נקי של 75 מיליון שקל - זינוק של 35% לעומת השנה שעברה - אך ההכנסות ירדו ב-9% בשל שיערוכים נמוכים יותר. עם זאת, ה-FFO (הרווח התזרימי מהנכסים) נשאר יציב, בעיקר בזכות החוזים עם רשת הסופרים של לוי.
הנפקה בהיקף כזה היא אירוע גדול לשוק ההון, אבל כשקוראים את התשקיף, קשה לפספס את העובדה שמי שייצאו ממנה נשכרים במיוחד הם רמי לוי ובני משפחתו, שנהנים לא רק מהזרמת מזומנים אדירה אלא גם משדרוגי שכר מפוארים ועסקאות עם עצמם.