עליית מחירי הדירות, לצד חוסר יכולת חלקים הולכים וגדלים בציבור הישראלי להעמיד הון ראשוני לרכישתן, הפכו את שוק השכירות לאופציית המגורים הצומחת בישראל. על פי נתוני הלמ"ס, כ-29% מכלל כ-3 מיליון הדירות המצויות בישראל יועדו לשכירות בשנת 2024 - עלייה של 18% לעומת שיעורן בשנת 2014 ושל כ-3% מאז תחילת שנת 2023, שברבעון האחרון שלה החלה מלחמת חרבות ברזל.
השוכרים מתפרסים על פני שלל גילים ומצב משפחתי, אך עיקרם משפחות, זוגות, וגם בודדים עד גיל 64 (כ-35% מכלל הישראלים בני קבוצת גיל זו גרים בשכירות, לעומת כ-28% מהם שהתגוררו כך בשנת 2014). שיעור השוכרים בקרב ישראלים בני 65 ומעלה נשאר זהה ועומד סביב ה-18% לאורך כל העשור האחרון.
שיעור הדירות הייעודיות לשכירות דומה לשיעורן הממוצע באיחוד האירופי, העומד על 30.8% מכלל הדירות ב-27 המדינות החברות באיחוד. גרמניה מתבלטת לחיוב עם שיעור דירות לשכירות העומד על 52.4%, ורומניה לשלילה עם 4.4%. המדינה בה נרשמו הכי הרבה דירות לשכירות היא שווייץ, עם 57.4% מהדירות בשטחה המיועדות למטרה זו, והמדינה בה נרשמו הכי פחות היא אלבניה, עם 4.1% מהדירות הייעודיות לשכירות.
עיקר הדירות הייעודיות לשכירות ברחבי העולם ממוקמות בערים המרכזיות, ובישראל בולטת מכולן היא חריש, שכ-52% מהדירות בה מיועדות למטרה זו. חריש שייכת למחוז חיפה, ששכר הדירה הממוצע בו עמד על 3,544 שקל בחודשים אפריל-מאי האחרונים, ובטווח שעמד על בין 2,442 שקל לדירת 1-2 חדרים ועד 5,452 שקל לדירה בת 4.5-6 חדרים. יש לציין כי מדובר במחיר ממוצע, וכי דמי השכירות לכל גודל דירה משתנה מעלה או מטה בהתאם למאפיינים נוספים, בין היתר הרחוב בו מצויה הדירה.
שכר הדירה הממוצע הגבוה ביותר נרשם בתל אביב, שכ-48% מהדירות בה מיועדות לשכירות נכון לסוף שנת 2024, ששכר הדירה הממוצע בה עמד על 7,155 שקל נכון לחודשים אפריל-מאי האחרונים. טווח המחירים נע בממוצע בין 5,364 שקל לדירת 1-2 חדרים ועד 10,953 שקל לדירת 4.5-6 חדרים.
לשם השוואה, שכר הדירה הממוצע הארצי עמד על כ-4,880 שקל באפריל-מאי האחרונים, המבטאים עלייה של כ-8% לעומת גובה שכר הדירה הממוצע בשנת 2023, המשקלל בתוכו את פינוי תושבי הצפון והדרום בשל מלחמת חרבות ברזל, שעמד אז על 4,586 שקל. פינוי תושבי קצוות הארץ, בעיקר אל עבר הערים המרכזיות, הוביל לעלייה בביקוש לדירות בהן, ועקב כך לעליית מחירים חדה, בעיקר היות והתשלום התבסס על מענקי הממשלה.
בשנת 2024 שכר הדירה עלה בכ-5% והמגמה המשיכה גם בשנת 2025, שבמהלכה נערך מבצע עם כלביא, שהוביל אלפי ישראלים נוספים להתפנות מבתיהם שנפגעו במהלך המבצע, היישר אל חיק שוק השכירות - גם כן במימון המדינה ותוך העלאת מחירי השכירות לכל השאר.
הזינוק בגובה שכר הדירה, כמו גם הכמות ההולכת וגדלה של שוכרים, לצד אלו שהצטרפו אליהם מכורח המלחמה, אינה מקבלת את אותו הנפח בשיח הציבורי, בתוכניות הממשלה ואף לא בקרב היזמים והחברות עסקיות. בין חברות הנדל"ן הגדולות המחזיקות גם פרויקטים להשכרה ניתן למצוא את שיכון ובינוי, עזריאלי, אשטרום, אפריקה מגורים, דמרי ונוספים, קרנות ריט שונות דוגמת מגוריט וגופים מוסדיים שהשקיעו בתחום דוגמת חברות הביטוח מגדל וכלל. פעילותן בתחום התאפשרה בזכות הטבות מס לתקופה של 5 שנים במסגרת חוק עידוד השקעות הון. אלא שעלויות המימון, לצד קיפאון, ואף ירידה במחירי הדיור, הובילו לשחיקת התשואה על הדירות להשכרה. כך, למרות שפעילות זו מהווה נתח קטן בפעילות חברות הנדל"ן השונות, החלו חלק מהאחרונות להתפטר בשנה וחצי האחרונות מחלק מהדירות להשכרה שהחזיקו.
יש לציין כי פנייה לחלק מחברות הנדל"ן וקרנות הריט הפועלות בשוק השכירות מלמדת, כי בניגוד להיכרותן עם שוק הנדל"ן הארצי בהיבטי מכירת דירות, היכרותן עם שוק השכירות מוגבלת לאזורים תחומים בערים המרכזיות ומלמדת על היעדר תמריץ לפעילות רחבה בתחום.
איך מתמודדים עם המחסור?
בחינה שערכה החברה הממשלתית 'דירה להשכיר' לנתוני הלמ"ס מראה כי אף שבשני העשורים האחרונים ניכרת עלייה בשיעור השוכרים במדינת ישראל, שיעור השכירות הממוסדת במדינה עומד על כ-4% בלבד, בעוד בעולם הוא עומד על ממוצע של 15%-20%, כלומר עד פי 5.
שכירות ממוסדת היא מונח להשכרת דיור לטווח ארוך על ידי הממשלה וגופים גדולים דוגמת קרנות ייעודיות וחברות נדל"ן גדולות שבבעלותן בניינים ייעודיים המכילים דירות לשכירות. רוב המשכירים בישראל, עם זאת, הינם משקיעים פרטיים או יורשי דירות, והתשואה הממוצעת על דירה בישראל נעה סביב ה-3%.
כימות נתוני הביקוש וההיצע לשכירות מציג מחסור צפוי בשוק הישראלי של כ-160 אלף דירות עד שנת 2030 (על פי שיעור הדירות הייעודיות לשכירות כיום, לצד קצב הביקוש לדיור בערים המרכזיות), ואילו תוכניות הממשלה החגיגיות מייעדות לשוק זה כ-40 אלף דירות בלבד עד שנת היעד.
יש לציין כי משרד הבינוי והשיכון מעריך את מחסור הדירות בישראל כיום בכ-100 אלף דירות, המפחית את המחסור הצפוי שחושב לדירות בשוק השכירות הנגזר ממנו לכ-120 אלף דירות עד שנת 2030.
המשרד מסר עוד ל"מעריב עסקים", כי הוא "גיבש תכנית אסטרטגית להגדלת ההיצע, הן במסלול המוסדי והן בשוק הפרטי. התוכנית כוללת הרחבת פעילות 'דירה להשכיר', הקמת יחידה לניהול שוק השכירות, תמריצי מס והקלות תכנוניות, וכן פיתוח מודלים חדשניים כמו דיור שיתופי וקומפלקסים ייעודיים לשכירות. התוכנית נמצאת כיום בתהליך אישור מול משרדי הממשלה ואנו פועלים לקידומה בהחלטת ממשלה".
נציין כי מגמת העלייה בשיעור השוכרים ניכרת מזה עשור בקרב כלל הציבור הישראלי, על שלל גילו ומצבו המשפחתי, ובכללם צעירים ומבוגרים. כך על פי ניתוח 'דירה להשכיר'. האחרונים מסבירים זאת בהתאמת צרכיהם עם 'יציאת הגוזלים מהקן', לצד הרצון לקבל תחזוקה מלאה ויציבות בחוזה שכירות ל-10 שנים. נציין כי בעוד תקופת חוזה מסוג זה מתאפשרת בפרויקטים של 'דירה להשכיר', אין היא מעידה על השוק הפרטי בו רוב חוזי השכירות נחתמים לתקופה של שנה עם או בלי אופציה, ואינם מעניקים יציבות לשוכרים.
בקרב הצעירים נמצא, כי הסיבה המרכזית לפנייה לפרויקטי 'דירה להשכיר' היא חוסר יכולת להעמיד הון עצמי לרכישת דירה, הנאמד כיום בכ-600-700 אלף שקל (בהתאם למחיר דירה ממוצע בישראל העומד סביב כ-2.3 מיליון שקל).
העתיד נמצא בהשכרה לטווח ארוך?
חיים פרוימוביץ', יו"ר "דירה להשכיר", מסר כי "המלחמה הדגישה את הצורך הדחוף בפתרונות דיור מיידיים ויציבים. אלפי אנשים שדירותיהם נהרסו מוסיפים על הביקוש הקיים לשכירות, ומחזקים את הצורך במודל דיור מוסדי ארוך טווח שמספק יציבות וביטחון למשפחות בתקופות של אי-ודאות.
"דווקא בהקשר זה, החלטת הממשלה החדשה להסדרת שוק השכירות בישראל, עם יעד שיווק של כ-40 אלף יחידות חדשות להשכרה עד 2030, מבטאת הכרה בחשיבות המכרעת של שוק השכירות המוסדי. הרחבת סמכויות והיקף הפעילות של חברת 'דירה להשכיר' במסגרת החלטת הממשלה מאפשרת לנו להוביל שינוי מהותי בשוק.
"ההכרה הזו משתקפת גם בשטח - בשנה האחרונה נסגרו בהצלחה מכרזים בצפון ובדרום הארץ ובמכרזים האחרונים בשדה דב ראינו 7 מציעים במכרז אחד ו-5 במכרז אחר, ביטוי להבנה לגבי ערכו הכלכלי והחברתי של מודל שכירות ארוכת הטווח גם בתקופות מאתגרות. מעבר למספרים המרשימים, מדובר בהתבססותו של פתרון דיור מרכזי שמציב סטנדרט חדש בשוק השכירות עם ודאות לשוכרים. השאיפה צריכה להיות להתקרבות לסטנדרטים מערביים של 15-20% מכלל שוק הדיור, שם דיור להשכרה ארוכת טווח מהווה רכיב מרכזי במדיניות הדיור הלאומית".
פרוימוביץ' תולה חלק מעצירת הבנייה לשכירות גם בעליית הריבית ומוסיף, כי עד לעלייתה "יזמים ראו את תחום ההשכרה המוסדית לטווח ארוך כמנוע צמיחה וחלק מפורטפוליו הנכסים שלהם. מרגע שעלתה הריבית, היינו ערים למציאות החדשה ולאחר הבנת המצב, פעלנו נמרצות יחד עם שותפינו במשרד הבינוי והשיכון משרד האוצר ורמ"י כדי לייצר הקלות משמעותיות ליזמים, ובהן פריסת תשלומים על הקרקע לשנתיים, מתן אפשרות ליזמים למכור עד 40% מהדירות בפרויקט תוך שהפרויקט ממשיך לעמוד לשכירות ארוכת טווח בהתאם לתנאי המכרז.
"בנוסף, הותאמו מחדש תמהילי הדירות. צעדים אלה, הובילו לשיא יחידות בהקמה וריבוי פרויקטים ברחבי הארץ. המכרזים שנסגרו זכו להצלחה גבוהה החל ממגדל העמק ונוף הגליל בצפון ועד בניי עייש בשפלה, לוד, ראשל"צ וכמובן בתל אביב.
"הדירות בפרויקטי דירה להשכיר מושכרות לטווח ארוך בתנאים הוגנים המבטיחים לשוכרים ודאות ויציבות כלכלית וסביבה קהילתית וחברתית. חלקן מושכרות במחירי שוק וחלקן יוצאות להגרלה במחיר מופחת של 20% ממחיר השוק, מה שמבטיח תמהיל חברתי מגוון. דווקא כשהנתונים הכלכליים במשק מאתגרים, אנו רואים צורך להגביר את המחויבות לשוק השכירות ארוכת הטווח".
בחינה של אתר 'דירה להשכיר', עם זאת, מלמד כי עיקר הדירות הזמינות המוצעות להשכרה נמצאות בפרויקטים בפריפריה, ולא באזורי הביקוש המבוקשים על ידי עיקר השוכרים. לצד זאת, האתר גם מציג אלפי דירות בתל אביב ובערים המרכזיות הנמצאות כיום בבנייה וצפויות להתאכלס החל ממהלך השנה ועד שנת 2031.
עד שתוכניות משרד השיכון יעברו, יזמים ימצאו כדאיות להיכנס לתחום, וחברי הכנסת יועילו להביט חזרה על הציבור ששלח אותם בחקיקה מותאמת לצרכיו, שוק השכירות הישראלי ימשיך כנראה להתעמר בשליש ממשקי הבית בישראל - לקוחותיו השבויים.