הסיוט של בעלי דירות בהתחדשות עירונית: "תוסיפו כסף או שהפרויקט מבוטל"

בשנים האחרונות הוצגו פרויקטי התחדשות עירונית כפתרון האולטימטיבי למצוקת הדיור: הדיירים מקבלים דירה חדשה, השכונה משתדרגת, והמדינה נהנית מתוספת דירות לשוק. אלא שהמציאות בשטח מתחילה להיראות אחרת. יותר ויותר יזמים פונים לדיירים באמצע הדרך עם דרישה לשנות את ההסכם: תוסיפו כסף, ותרו על חניה או על שטח נוסף - או שהפרויקט לא יצא לפועל.

בפועל, זה אומר שהחלום של בעלי הדירות על דירה חדשה וגדולה יותר עלול להתכווץ - לפעמים בעשרות מ"ר - או פשוט להתפוגג. הדיירים מוצאים את עצמם מול דילמה כמעט בלתי אפשרית: להסכים לתנאים החדשים כדי להתקדם, או להתעקש על החוזה המקורי ולסכן את כל הפרויקט.

הסיבה לשינוי הדרמטי נעוצה בעיקר בעלויות. פרויקטים שנחתמו בשנים 2020-2021, בתקופה של ריבית נמוכה ושוק לוהט, הפכו היום לפחות כלכליים. מחירי חומרי הבנייה קפצו בעשרות אחוזים, עלויות המימון מכבידות, ובאזורים כמו תל אביב נרשם עודף היצע שפוגע במכירות. דירות שנמכרו בעבר ב-70 אלף שקל למ"ר מתקשות למצוא קונים גם ב-50 אלף, בעוד עלויות הבנייה זינקו מ-11 ל-15 אלף שקל למ"ר ואף יותר.

המשמעות: רווחיות שהייתה אמורה לעמוד על כ-15% נעלמת, והבנקים מסרבים להעמיד מימון לפרויקט שאינו עומד בדרישות הכלכליות. ברגע הזה, היזם חוזר לדיירים ודורש לשנות את כללי המשחק - פחות שטח, פחות דמי שכירות, פחות חניות, ולעיתים אפילו דרישה להשתתפות כספית ישירה מצד בעלי הדירות.

הדיירים, שכבר עברו תהליך ארוך של עשרות ישיבות, חתימות, פגישות עם עורכי דין ומעצבים - מוצאים עצמם לפתע בסיטואציה שבה הכול עלול להתבטל. מצד אחד, הם יכולים להתעקש על ההסכם המקורי - אך אז הם מסתכנים בקריסת הפרויקט ובהמתנה של שנים עד ליזם חלופי.

מצד שני, קיים הפיתוי להסכים לפשרה, גם אם מדובר בדירה קטנה יותר או בהפסד כספי, רק כדי לראות סוף סוף את הבניין שלהם נבנה מחדש.

המגמה הזו יוצרת תחושת חוסר ביטחון בקרב בעלי הדירות ומערערת את האמון במודל ההתחדשות העירונית כולו. במקום פתרון למצוקת הדיור, הדיירים נאלצים להתמודד עם סיכון שהפרויקט ייעצר רגע לפני הקו הסיום - מהלך שעלול להחריף את המחסור בדירות בטווח הארוך.