משקיעים רבים בישראל עדיין נוטים לחשוב שנדל"ן הוא ההשקעה הבטוחה ביותר - מספיק לקנות דירה אחת ולשבת עליה לאורך שנים. אלא שבפועל, ריכוז כל ההון בנכס יחיד חושף את המשקיע לסיכונים מיותרים: תנודות בשוק המקומי, שינויים תכנוניים ואפילו ירידה בערך השכונה. בעולם ההשקעות המודרני, פיזור נחשב כלל ברזל - ובכל זאת, נדל"ן נתפס בעיני רבים כחריג לכלל הזה.
כדי להבין מהי הטעות הנפוצה ביותר שמשקיעי נדל"ן עושים, ואיך נכון לבנות תיק השקעות מגוון ומאוזן גם בתחום הזה, שוחחנו עם עו"ד אילן ליבוביץ, ח"כ לשעבר ומומחה להשקעות נדל"ן גלובליות.
"משקיעים מנוסים בשוק ההון יודעים שפיזור השקעות הוא הדרך הטובה ביותר להפחית סיכונים ולהגדיל סיכויים לתשואות גבוהות. ובכל זאת, כשזה מגיע לעולם הנדל"ן, רבים עדיין משקיעים את כל כספם בדירה אחת, באזור אחד או בפרויקט יחיד. התוצאה? תיק השקעות פגיע מאוד לתנודות מקומיות, עם סיכון גבוה יותר", מסביר ליבוביץ'.
לדבריו, רבים מתייחסים לנדל"ן כהשקעה יציבה ומוחשית יותר ממניות, ולכן מרגישים בנוח להתרכז בנכס אחד. "אבל גם נדל"ן יכול לסבול מזעזועים - בין אם מדובר במשבר כלכלי, החלטה תכנונית או שינוי מקומי בסטטוס של השכונה", הוא מזהיר.
"נדל"ן זה לא רק דירה - והמשקיעים החכמים יודעים את זה"
אחת ההמלצות המרכזיות של ליבוביץ היא לחשוב מחוץ לקופסה. "פיזור השקעות בנדל"ן לא חייב להתמצות ברכישת עוד דירה", הוא מסביר. "יש כיום מגוון עצום של סוגי נכסים - מתחמי אחסון, משרדים, לוגיסטיקה, מרכזי נתונים, נדל"ן מסחרי. כל אחד מהם מתנהג אחרת כלפי מחזורי השוק, וכך המשקיע לא תלוי רק בשוק המגורים ובריבית".
לדבריו, גם הפיזור הגיאוגרפי הוא קריטי: "בדיוק כפי שבשוק ההון לא נשים את כל הכסף במניה ישראלית אחת, כך גם בנדל"ן - לא כדאי להשקיע רק בעיר אחת או במדינה אחת. שילוב בין שווקים יציבים כמו גרמניה או ארה"ב לבין שווקים מתפתחים במזרח אירופה או דרום-אמריקה מאפשר לגדר סיכונים ולמצוא הזדמנויות. היום יש כלים דיגיטליים וביג דאטה שמאפשרים לזהות טרנדים הרבה לפני שהם נראים בשטח".
איך מזהים את השוק הבא? "ידע הוא המפתח", אומר ליבוביץ. "צריך לבדוק לעומק תשתיות מתוכננות, פרויקטים עירוניים, מדיניות ממשלתית, דמוגרפיה ותחרות. משקיע נבון לא מסתפק בכותרות, אלא יורד לפרטים, ובמידת הצורך נעזר במומחים מקומיים שמכירים את התרבות והשוק".
"תבינו את רמת הסיכון שלכם - ואל תפחדו משילובים"
עוד נקודה חשובה שליבוביץ מעלה היא ניהול הסיכון. "נדל"ן מסחרי או תעשייתי יכול להיחשב בסיכון בינוני-גבוה, לעומת נדל"ן מגורים בשכונה ותיקה שנחשב יציב יותר. לכל משקיע יש רמת סיכון שהוא מוכן לקחת - והתיק צריך לשקף את זה. חשוב להעריך לא רק את התשואה הפוטנציאלית, אלא גם את התנודתיות והיכולת לגדר סיכונים".
ומה לגבי השילוב עם שוק ההון? כאן ליבוביץ מבקש לשבור מיתוס: "נדל"ן ושוק ההון הם לא שני עולמות נפרדים. הם יכולים ואף צריכים להשלים זה את זה. משקיע חכם ייצור תיק מאוזן שכולל מניות, אג"ח, נדל"ן ונכסים אלטרנטיביים. יש אפילו קרנות ריט וקרנות השקעה פרטיות שמאפשרות ליהנות מחשיפה לנדל"ן תוך שמירה על נזילות יחסית. זה העתיד".
לסיכום, עו"ד אילן ליבוביץ חוזר לנקודה שממנה התחיל: "בדיוק כפי שאף משקיע לא ישים את כל כספו במניה אחת, כך גם לא נכון להשקיע רק בדירה אחת. הפתרון הוא פיזור - בסוגי נכסים שונים, במיקומים שונים וברמות סיכון שונות. זה לא רק מפחית את הסיכון, אלא גם מגדיל את פוטנציאל התשואה".