שוק הנדל"ן בישראל ממשיך להציג פרדוקס מסקרן. לפי דוח הכלכלן הראשי באוצר, בחודש יוני נמכרו בסך הכול 5,844 דירות - המספר הנמוך ביותר לחודש יוני מאז תחילת שנות ה-2000. הירידה הורגשה בכל הסגמנטים: שיעור הרכישות של דירות חדשות בשוק החופשי צנח ב-50% לעומת שנה שעברה, עסקאות יד שנייה ירדו ב-16%, המשקיעים נעלמו כמעט לגמרי עם נפילה של 36%, וגם רוכשי דירה ראשונה ומשפרי דיור הצטמצמו, כאשר כ-28% מהם היו "מצמצמי דיור" - רוכשים שעברו לדירה קטנה יותר. נתונים אלה משקפים מגמת קיפאון שנמשכה לאורך כל המחצית הראשונה של השנה, כאשר רוכשים רבים ממתינים "ליום שאחרי המלחמה" ומלאי הדירות החדשות אצל הקבלנים הולך ותופח.
ובכל זאת, בנק ישראל פרסם נתון לא צפוי: בחודש יולי ניטלו משכנתאות בהיקף של 10.68 מיליארד שקל - זינוק של כמעט 20% לעומת יוני, ושל קרוב ל-18% לעומת יולי אשתקד. מדובר באחד החודשים הגבוהים ביותר שנרשמו מאז יוני 2022, שני רק לדצמבר 2024, שבו נרשמה קפיצה חריגה בעקבות העלאת המע"מ.
מדוע זה קורה?
איך ניתן להסביר את הפער? מצד אחד, שוק הדיור כמעט קפוא - פחות עסקאות חדשות נחתמות, במיוחד בדירות יד שנייה. מצד שני, נרשם גל של נטילת משכנתאות.
הסיבה המרכזית לכך היא מבצעי המימון של הקבלנים שהתגברו בשנים האחרונות, בעיקר מודל ה-80/20 או 90/10. במסגרת עסקאות אלה, הרוכשים שילמו מקדמה שלרוב נמוכה מ-20% בעת החתימה לפני שלוש או ארבע שנים, והיתר נדחה למועד קבלת הדירה. כעת, כשהדירות מוכנות לאכלוס, הרוכשים נדרשים לקחת את המשכנתה - גם אם השוק הנוכחי קפוא.
התוצאה: היקף המשכנתאות הנוכחי אינו משקף בהכרח גידול בעסקאות חדשות, אלא מימוש עסקאות עבר. מדובר למעשה בפער זמנים בין רגע החתימה לבין נטילת המשכנתה בפועל.
חדשות רעות לרוכשים - או דווקא הזדמנות?
המצב הנוכחי מעלה שאלות קשות לגבי יציבות השוק. מצד אחד, זוגות צעירים שקנו דירות לפני שנים במבצעי קבלן נדרשים כעת להתמודד עם סביבת ריבית גבוהה משמעותית מזו ששררה בעת החתימה. עבור חלקם, המשכנתה שתכננו נראית היום יקרה הרבה יותר. במקרה של קושי תזרימי, אפשרות המילוט היחידה היא מכירת הדירה - אך הדבר מכניס אותם לשוק הדירות יד שנייה, שסובל גם הוא מקיפאון.
מצד שני, עבור מי שמבקש להיכנס לשוק כיום, דווקא הקיפאון מייצר פוטנציאל למיקוח. קבלנים מחזיקים במלאי גדול של דירות ומציעים מבצעים אגרסיביים כדי להניע את המכירות. אם הריבית תתחיל לרדת בחודשים הקרובים, כפי שמעריכים כלכלנים רבים, עשויה להיווצר נקודת כניסה מעניינת לרוכשים חדשים.
כך או כך, המתח בין מספר העסקאות הנמוך לבין היקף המשכנתאות הגבוה מאותת על שוק מתוח, מורכב וחסר יציבות. השאלה הגדולה היא האם אנו בתחילתו של גל התאוששות - או שמדובר ברעש סטטיסטי רגעי, שיסתיים בחזרה לקיפאון.