פרסום ראשון: סקירת השתנות מחירי הדירות ברבעון השני של 2025 של שמאי המקרקעין אוהד דנוס מציגה תמונה מפורטת של שוק הדיור, עם מבט כפול - הן על השינויים בשנה האחרונה והן על אלו שאירעו ברבעון האחרון.
הסקירה מתבססת על ניתוח מאות עסקאות בדירות 4 חדרים בבנייה רוויה - המוצר השכיח בשוק - ב־16 ערים ברחבי הארץ, תוך סינון עסקאות חריגות וזיהוי מגמות מחירים אמינות. התמונה שעולה מהנתונים חושפת פערים חדים: בין זינוק בערים מסוימות לבין ירידות חדות באחרות - לעיתים במרחק נסיעה קצר אחת מן השנייה.
על פי הסקירה, בין הרבעון השני של 2024 לרבעון השני של 2025 נרשמה עליית מחירים שנתית ממוצעת של 2.4%, לצד ירידה קלה של 0.1% ברבעון האחרון. דנוס מסביר כי הממצאים מצביעים על האטה מסוימת בשוק, אך מדגיש: "לא מדובר בקיפאון כפי שרבים טוענים - אנחנו עוד רחוקים משם".
הערים שטסו למעלה
במקום הראשון אשדוד, עם עלייה שנתית של 9% במחירי דירות 4 חדרים (חדשות ויד שנייה), שמחירן הממוצע עומד כיום על כ־1.86 מיליון שקל. מיד אחריה ירושלים ורמלה, שתיהן עם עלייה של 8% - כאשר רמלה בולטת במיוחד לאור המחיר הממוצע הנמוך יחסית בעיר, כ־2.03 מיליון שקל בלבד.
תל אביב סוגרת את הרביעייה עם עלייה שנתית של 8% גם היא ומחיר ממוצע של 4.41 מיליון שקל, הגבוה בישראל. ערים נוספות שרשמו עליות שנתיות מרשימות: חולון (6%), באר שבע והרצליה (5% כל אחת), וכן אשקלון, מודיעין ופתח תקווה (2%).
במבט על השינויים הרבעוניים (הרבעון השני של 2025 לעומת הראשון) ניכרת המשכיות במגמות, כאשר נרשמו עליות בארבע ערים בלבד: רמלה הובילה את העליות עם קפיצה מרשימה של 6% בשלושה חודשים בלבד, ואחריה אשדוד וחולון עם עלייה של 3% כל אחת. מודיעין סוגרת את הרשימה עם עלייה של 1% אחד.
צניחה חופשית ב-8 ערים
מן הצד השני של המתרס, בולטת נתניה עם ירידה שנתית חדה של 9% - הירידה הגבוהה ביותר בסקירה - למחיר ממוצע של 2.51 מיליון שקל. אילת איבדה 6% מערך הדירות, וכפר סבא ירדה ב־2%. חיפה שמרה על יציבות יחסית עם ירידה מתונה של 1% בלבד.
במבט על השינויים הרבעוניים, נרשמו ירידות מחירים ב־8 מתוך 16 הערים שנסקרו. נתניה בלטה עם הצניחה החדה ביותר - ירידה של 5% בשלושה חודשים בלבד. אחריה, אשקלון וירושלים רשמו ירידה של 2% כל אחת. ירידה מתונה יותר של 1% נרשמה באילת, באר שבע, הרצליה, חיפה וכפר סבא.
לפי דנוס, הפיזור הגיאוגרפי של הערים - מהדרום דרך המרכז ועד הצפון - מלמד שהמגמה אינה ממוקדת באזור מסוים, אלא משקפת בלימה רחבה יותר בשוק, שנובעת מהאטה כללית בביקושים לצד תנודתיות אזורית.
שוק הדיור לאן?
לדברי אוהד דנוס, שוק הדיור ממשיך להפגין יציבות יחסית, אך סימני ההאטה ניכרים - הן במספר העסקאות והן בקצב עליות המחירים. הוא מזכיר כי הרבעון המקביל אשתקד התאפיין במחירי שיא, ולכן העליות הנוכחיות מתונות בהרבה, והירידות מציגות תיקון מסוים בשוק.
דנוס מציין שהיעדר שינוי בנתוני המאקרו, לצד האירועים הביטחוניים מול איראן בחודש יוני, תרמו לבלימה הזמנית, אך הביקוש הקשיח לדיור בישראל מונע ירידות חדות יותר. "ההסתמכות על הגבלות של בנק ישראל לבדן, בלי הגדלת היצע הדירות, לא תביא לירידת מחירים משמעותית", הוא מזהיר, ומדגיש כי הגידול החודשי במספר משקי הבית החדשים ממשיך ללחוץ על השוק.