וואלה
וואלה
וואלה
וואלה

וואלה האתר המוביל בישראל - עדכונים מסביב לשעון

שיעור בנדל"ן: איך המקרה של גינדי חושף את הפער בין הסכם אופציה למכר?

עו"ד הדר ארבל, בשיתוף CofaceBDi

10.8.2025 / 10:04

לאחרונה נדרשה חברת גינדי להחזיר לרוכשים בפרויקט בשדה דב מאות אלפי שקלים לכל לקוח, ובמצטבר כ-90 מיליון שקלים. הסיבה? שימוש ב"הסכם אופציה" וגביית כספים ביתר ללא בטוחה בניגוד לחוק

פרויקט גינדי בתל אביב. דורון סהר,
פרויקט גינדי בתל אביב/דורון סהר

דמיינו את הרגע הזה: מצאתם את דירת החלומות, חתמתם על מסמכים ושילמתם מקדמה שמנה. עכשיו, דמיינו שחודשים או אפילו שנים אחר כך, אתם מגלים שהחוזה שחתמתם עליו אינו מגן עליכם כלל, ושהכסף שלכם בסכנה. זהו התרחיש שמפניו נועד להגן חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה- 1974 (להלן: "החוק"), אך לאחרונה, נראה שקבלנים מנסים יותר ויותר למתוח את גבולותיו.

הסיפור של פרויקט גינדי בשדה דב הוא תמרור אזהרה מצלצל עבור כל מי ששוקל לרכוש דירה. גינדי גבו מהרוכשים תשלום ראשוני של 9.5% ממחיר הדירה, אך עשה זאת תחת מסמך שנקרא "הסכם אופציה". על פניו, זה נשמע תמים. בפועל, החוק קובע שאסור לקבלן לגבות יותר מ-7% מערך הדירה ללא מתן אחת מ - 5 הבטוחות כהגדרתן בחוק. הבטוחה הזו, שנועדה להגן על כספי הרוכשים, פשוט לא ניתנה, אלא הוחזקה בנאמנות - מה שלא מהווה את אחת הבטוחות כאמור.

הבדל קריטי: הגנה על הכסף וגם על הכיס

כשחותמים על הסכם מכר, העסקה היא סופית ומחייבת. אתם רוכשים דירה, והקבלן מתחייב לבנות ולמסור אותה. ההסכם כפוף באופן מלא לחוק המכר, ומספק לכם הגנה מקסימלית על התשלומים שלכם. לעומת זאת, הסכם אופציה אמור להעניק לכם רק את הזכות לבחור אם לרכוש את הדירה בעתיד. הוא לא יוצר התחייבות הדדית מיידית, ובמקרים רבים הוא מאפשר לקבלן לגבות כסף בלי להעניק את הבטוחות המחויבות בחוק.

נקודה חשובה נוספת היא סוגיית המיסוי. בעוד שבהסכם מכר משלמים את מס הרכישה על תמורת הדירה במלואה (בין אם מדובר בדירה "יחידה" של רוכש ובין אם בדירה "נוספת"), בשיטת ה"אופציה" מס הרכישה בשיעור של 6% נגזר מסך הסכום ששולם עבור האופציה, כך שעלול להיווצר מצב שבו רוכש דירה יחידה ייאלץ לשלם מס רכישה גם על הסכום ששילם עבור האופציה ובנוסף, לאחר מכן, בעת מימוש האופציה וחתימה על הסכם המכר, ישלם הרוכש מס רכישה על תמורת הדירה. עבור מרבית הרוכשים שהינם רוכשי דירה ראשונה או משפרי דיור, עלות המס יכולה להיות גבוהה ומיותרת.

הממונה על חוק המכר התערב והבהיר: אם גובים סכומים גבוהים, וכשתוכן ההסכם בפועל מחייב את הרוכש כאילו מדובר במכר - אין חשיבות לשם ההסכם. המהות גוברת על הכותרת. וכך, למרות שכותרת ההסכם הינה "אופציה", ההסכם הוכר כהסכם מכר לכל דבר ועניין, וגינדי נדרשה להחזיר לרוכשים את הכסף שנגבה שלא כדין.

עו"ד ונוטריון הדר ארבל/גבריאל פינטו

מה המשמעויות עבורכם?

מקרה זה מחדד תובנה מקצועית: לא תמיד ניתן להסתמך על שם המסמך שמונח בפניכם. יש לבחון לעומק את תנאי התשלום, את ההתחייבויות שנוצרות ואת הבטוחות שניתנות. מסמך הנקרא "הסכם אופציה" עלול להיות הסכם מכר בתחפושת, ורק ניתוח מדויק יכול לגלות את ההבדל.

כדי להבטיח את ההגנה הזו, תמיד מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום, עוד לפני חתימה על כל מסמך. כך ניתן לוודא שכספי ההשקעה מוגנים כחוק, ולא להסתמך על ניסיונות של קבלנים למתוח את גבולותיו.

הכותבת, עו"ד ונוטריון הדר ארבל, היא הבעלים והמייסדת של משרד הדר ארבל - חברת עורכי דין, המתמחה בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית.

*המידע במאמר הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי נקודתי. לייעוץ מותאם למקרה הספציפי שלכם, ניתן לפנות למשרדנו.

עו"ד הדר ארבל, בשיתוף CofaceBDi

טרם התפרסמו תגובות

top-form-right-icon

בשליחת התגובה אני מסכים לתנאי השימוש

    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully