לא מה שחשבתם: הכירו את הכוח החדש של הדיירים בהתחדשות עירונית

בעשור האחרון הפכה ההתחדשות העירונית לאחת מהתופעות המרכזיות בשוק הנדל"ן בישראל. יותר ויותר פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 יוצאים לדרך, כשהמטרה היא לחזק מבנים ישנים, לייעל את ניצול הקרקע, ולהגדיל את היצע הדירות - אך גם להבטיח לדיירים שדרוג מהותי ברמת החיים. אלא שעם הצמיחה באפשרויות, צמחו גם החששות: פרויקטים שהתעכבו, קבלנים שקרסו, יזמים שנעלמו, ודיירים שנותרו באמצע הדרך - בלי דירה ובלי ביטחון.

במרכז השיח הזה נמצא מסמך הליווי הבנקאי - כלי פיננסי שבעבר נתפס כעניין "טכני" בין הבנק ליזם, אך כיום הוא הופך לאחת מנקודות הכוח החשובות ביותר בידי הדיירים.

ליווי בנקאי הוא תהליך שבו בנק מלווה את הפרויקט, מבקר אותו ומוודא כי קיים מימון מספק לבנייתו. לצורך כך נחתם הסכם מימון בין הבנק ליזם, הכולל גם ערבויות חוק מכר שיבטיחו את זכויות הדיירים. מדובר בביטחון קריטי: אם חלילה היזם קורס, הדיירים לא נותרים באוויר - הבנק מחויב להשלים את הפרויקט או להחזיר את כספי הדיירים.

בעבר, מסמכי הליווי נחשבו ל"נחלתם של הגדולים": בנקים, יזמים, עורכי דין. אך היום, יותר דיירים מבינים שהם צד משמעותי בעסקה - ושהם זכאים לדעת, לשאול ולדרוש. הבנה של מסמכי הליווי מאפשרת לדיירים לוודא שהפרויקט מבוסס כלכלית, שהערבויות מכסות את כלל הדירות החדשות, ושהם לא נשארים תלויים רק ב"טוב ליבו" של היזם. זהו לא רק מסמך משפטי - אלא כלי השפעה ואכיפה.

בשנים האחרונות מתפתחת מגמה חדשה, מורכבת ולעיתים בעייתית: דיירים תופסים את הליווי הבנקאי ככוח לשנות את תנאי ההסכם - גם בשלב מאוחר מאוד, לעיתים רגע לפני הביצוע או אפילו לאחר חתימה על הסכם מחייב. הם סבורים כי ברגע שייכנס הבנק לתמונה, ניתן יהיה "ללחוץ" לשינויים נוספים בתנאים - בין אם במפרט, בזכויות, או בלוחות זמנים.

אלא שגישה זו מסוכנת לשני הצדדים. שינוי מהותי בתנאים לאחר סגירה עלול לערער את אמון היזם ואף את עצם קיומו של הפרויקט. יתרה מכך, בנק מלווה לא נכנס כדי לנהל משא ומתן מול דיירים - אלא כדי לאשר שהפרויקט עומד בקריטריונים פיננסיים ומשפטיים. שימוש בליווי ככלי מיקוח מאוחר עלול לפגוע בדיירים עצמם.

הפיכתו של מסמך הליווי הבנקאי לשקוף ונגיש לדיירים היא מהלך שיש לברך עליו - אך גם כזה שדורש זהירות, הבנה וזמן נכון לשימוש. הכוח לשנות קיים - אך עליו להיות מופעל לפני חתימה, בליווי עו"ד ובתיאום מול כל הצדדים. ברגע שחותמים, הכללים משתנים - והמהלך הופך להסכם מחייב לכל דבר.

עו"ד אבי ענתבי, בא כח דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, מבהיר כי ליווי בנקאי, מעבר להיותו "תעודת הביטוח" של הפרויקט, מהווה עין נוספת של הדיירים הבודקת את הכלכליות של הפרויקט, את איתנותו הפיננסית של היזם ועושה את ההבדל בין פרויקט שנראה טוב על הנייר ופרויקט שמתבצע בפועל. "דיירים צריכים לזכור שליווי בנקאי משרת אותם לא פחות מאשר את היזם, וחשוב יותר מכל תוספת כזאת או אחרת בתמורות הדיירים. בסופו של יום, אין משמעות למשא ומתן קשוח ולתמורות גבוהות, אם הפרויקט לא מצליח לעבור את הבנק המלווה".

לסיכום, המהפכה בהתחדשות העירונית לא תושלם רק על ידי חוקים ותכניות מתאר - אלא גם על ידי העצמת הדיירים עצמם. מסמכי הליווי הבנקאי אינם עוד עניין צדדי - אלא לב העסקה. ברגע שהדיירים מבינים אותם, בודקים אותם ודורשים את זכויותיהם, הם הופכים משותפים פסיביים - לשחקנים אקטיביים עם כוח אמיתי. בו זמנית, חשוב לזכור כי כוח, כמו תמיד, דורש אחריות - ושימוש בו בתזמון הלא נכון עלול לעלות ביוקר.

כותב המאמר: אבי לוי, מנכ"ל קבוצת יהודה לוי