שוק ההון מתאהב בנדל"ן: האם הרומן הזה יחזיק מעמד?

בניגוד לציפיות, האסון הגדול באותה השבת השחורה, שהוביל לפתיחת הלחימה בעזה ובדרום, ובשלב מאוחר יותר גם בצפון - הביא לפריחה חסרת תקדים בענף הנדל"ן למגורים, דווקא בתקופה של אי־ודאות וביקושים משתנים. המגמה המשיכה ואף התחזקה במהלך מלחמת 12 הימים עם איראן, שבה ההרס שנגרם במרכז הארץ מירי הטילים הביא את המשקיעים להגדיל פוזיציות בכל שרשרת הערך של הנדל"ן - מחברות אספקת חומרי בנייה, דרך קבלנים ועד יזמים למגורים.

ההנחה שעמדה בבסיס המגמה: מייד לאחר תום המלחמה, יידרש שיקום אינטנסיבי ומהיר. הרשויות, כך סברו, יאיצו הליכי תכנון, יאשרו תוספות זכויות בנייה, והיזמים יוכלו לצאת לדרך עם פרויקטים כלכליים יותר. כמו בכל סבב לחימה, גם הפעם נרשמה עלייה בביקוש לדירות חדשות עם ממ"דים - מה שתרם גם לעידוד פרויקטים של התחדשות עירונית, בעיקר באזורים ותיקים עם מבנים לא ממוגנים.

גם בזירה הגלובלית הורגש שיפור: הירידה בפרמיית הסיכון של ישראל הובילה לעניין מחודש של משקיעים זרים ועולים חדשים, כתוצאה מהתחזקות השקל, ירידה בתשואות אג"ח ותחושת יציבות ביטחונית יחסית - בעיקר לנוכח ההיחלשות של איראן ותבוסת חיזבאללה.

אלא שמול האופטימיות, ממשיכות לרחף שתי עננות כבדות: מחסור חמור בכוח אדם וריבית גבוהה שמכבידה על המשק.

הראשונה, בעיית המחסור בעובדים בענף הבנייה - ובעיקר פועלים פלסטינים מהגדה המערבית, שכניסתם נאסרה מאז השבעה באוקטובר. מחסור זה גרם לעלייה בתשומות העבודה, ובמקרים רבים הקפיא לחלוטין פרויקטים של התחדשות עירונית, בשל אובדן ההיתכנות הכלכלית. גם תום הלחימה, ככל שיגיע, לא צפוי לפתור את המשבר הזה מיידית.

הבעיה השנייה, וייתכן שהמהותית יותר - היא הריבית. נדל"ן הוא תחום עתיר הון, הנשען על מימון בנקאי וחוץ-בנקאי. כאשר הריבית גבוהה, עלויות המימון קופצות, וזה מייקר את עלות הבנייה. בצד הביקוש, ריבית גבוהה מכבידה על נוטלי משכנתאות, ופוגעת בכושר ההחזר של משפחות רבות. התוצאה: היקף הקונים מצטמצם, והפרויקטים מתקשים לצאת לדרך.

הציפיות בשוק היו כי עם שוך הקרבות והתחזקות השקל, בנק ישראל יאותת על שינוי מגמה. אינדיקציות בעולם תמכו בכך: הבנק המרכזי של נורבגיה הפחית ריבית ב־0.25% ל־4.25%; בשווייץ נרשמה ירידה ל־0%; שוודיה כבר ב־2%; ובגוש היורו ובבריטניה נרשמה יציבות עם מגמה של ירידה באינפלציה.

גם בישראל נראתה ירידה מסוימת בלחצי המחירים. אלא שבניגוד לציפיות, הוועדה המוניטרית של בנק ישראל החליטה ביולי להשאיר את הריבית ללא שינוי - 4.5% - בטענה שהאינפלציה עדיין נמצאת מעל לגבול העליון של היעד. ההחלטה התקבלה ברוח זהירה, מתוך רצון להמשיך לשדר יציבות.

אף על פי שהשווקים שיקפו אופטימיות עם עליות בולטות במדדי המניות, ירידת תשואות באג"ח הממשלתיות והתחזקות השקל - הרי שפרמיית הסיכון של ישראל, אף שירדה, עדיין גבוהה ממה שהייתה ערב המבצע.

אז האם שוק ההון אכן הקדים את המאוחר? ייתכן. אך במבט קדימה, ייתכן גם כי המומנטום החיובי לא היה מנותק מהמציאות: רגיעה ביטחונית, תמריצים תכנוניים, ציפיות להפחתת ריבית וחזרה ליציבות גיאופוליטית - כל אלה עשויים להבשיל בחודשים הקרובים לכדי גל חדש של צמיחה ופעילות בענף.

סביר להניח שהאופטימיות לא הייתה מנותקת מהמציאות, אך הדרך קדימה תלוית ריבית, עובדים וביטחון - שלושה גורמים בלתי תלויים אך קריטיים לענף.

כותב המאמר: טל תפוחי, מנכ"ל גמלא הראל