עץ יותר חשוב מממ"ד?? - היה חם בכנס החירום להתחדשות עירונית בגוש דן

מלחמת 12 הימים מול איראן לא הרעידה רק את הקירות. היא הרעידה גם את התודעה הישראלית. לאחר שמיליוני ישראלים ללא ממ"ד הרגישו חסרי אונים בביתם, המרחב הבטוח ביותר שלהם כביכול - פתאום נזכרו כולם שתכליתה של ההתחדשות העירונית היא לא רק להוסיף קומות ולייפות שכונות, אלא להציל חיים.

ביום חמישי האחרון (17.07) התכנסו עשרות בכירים ומשפיעים בענף הנדל"ן במלון קרלטון תל אביב: ראשי ערים מגוש דן, מנכ"לים, יזמים, עורכי דין, נציגי ממשלה. כולם דיברו בשפה אחת - שפת החירום.

הכנס - שהתקיים ביוזמתה והובלה של חברת נדל"ן מדיה, ובהנחייתו של פרשן הנדל"ן עופר פטרסבורג - ביקש להשיב את התחדשות העירונית לשורשים: פתרון לאומי להצלחת חיי אדם.

במהלך שלושה פאנלים מרתקים, התבררו שלוש אמיתות חותכות:

• הביטחון הפיזי של תושבי ישראל מתחיל בדירה המוגנת - ממ"ד, ממ"ק או מקלט.

• העתיד של ההתחדשות העירונית תלוי ברשויות המקומיות - ומי שלא יתעשת, יישאר מאחור.

• המדינה מוכרחה לשנות כיוון: רגולטורית, תקציבית, תכנונית - שכן מדובר בפיקוח נפש.

בכתבה זו נצלול לעבר המסרים, התובנות והקריאות שנשמעו בכנס החשוב. זה לא רק סיכום של אירוע - אלא שרטוט של תכנית חירום לבניית ישראל מחדש.

עוד לפני שהחלו הפאנלים, היה זה רוני בריק, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ששם את הדברים על השולחן בלי פוליש, בדברי הפתיחה של הכנס: "אנחנו עומדים מול אתגר לאומי חסר תקדים. אם לא נשנה את תהליכי הרגולציה מיד, לא נוכל לשקם את מה שנהרס ולא נצליח להמשיך לבנות את מה שצריך".

בריק הזכיר את הכאוס בענף: את המחסור החמור בעובדים, את החסמים בייבוא חומרי גלם, את האיסורים על שעות עבודה מורחבות - ואת האבסורד שבפער בין דחיפות המשימה לבין האיטיות של המדינה.
לדבריו, נדרש מודל חירום הכולל תוספת מיידית של עשרות אלפי עובדים זרים, הרחבת שעות העבודה באתרי שיקום, והקמת ועדה תכנונית ייעודית שתאיץ הליכי תב"ע.

אבל מעל הכול - בריק ביקש להחזיר את ההתחדשות העירונית למקומה הנכון: לא עוד כלי נדל"ני אלא "מענה מיידי למצוקת ביטחון ברמה הלאומית".

ההתחדשות העירונית בישראל תמיד נעה בין הרצון לשדרג לבין הצורך לשנות. אבל אחרי הטילים שנפלו בגוש דן, הצורך הפך לדחוף. במילים אחרות, ההתחדשות העירונית כבר אינה רק פתרון נדל"ני - אלא מרכיב במערך ההגנה הלאומי.

עו"ד ירון טיקוצקי, אחד מהקולות הבולטים בתחום, שהנחה את הפאנל הראשון בכנס, הסביר היטב את האבסורד שבפער בין מערכות: "שיקום ומס רכוש חיים בקווים מקבילים להתחדשות עירונית. אין חיבור אמיתי ביניהם". לדבריו, אדם שדירתו נפגעה ייאלץ להמתין שנים לפתרון דרך פרויקט התחדשות - זמן שאין לו. הוא הציע להקים מערך חקיקתי חדש שיטפל בתקופת הביניים, בשיתוף עם רשות המסים.

גם שמואל בוקסר, ראש עיריית נס ציונה, לא הסתפק באבחון - הוא הביא נתונים: 12% מהדירות בעיר לא ממוגנות, ו-290 משפחות הוחזרו לבתיהן תוך ימים בודדים לאחר פגיעות ישירות של טילים איראניים. בוקסר הציג מודל פעולה בו העירייה לא רק "מאשרת" אלא מנהלת תהליכים: "המלחמה הוכיחה עד כמה זה חשוב, וזה זירז את העניינים. ראשי ערים צריכים לקבל יותר סמכויות - אבל גם להבין ביזנס. אנחנו אחראים לתושבים, לעיר וגם ליזם - כי יזם שלא ירוויח, לא יבנה".

כרמל שאמה הכהן, ראש עיריית רמת גן, הלך צעד נוסף קדימה: לדבריו, העיר צפויה ליישם "רכבת אקספרס של התחדשות עירונית" דווקא באזורים שנפגעו. "כללי המשחק השתנו. מה שתקוע שבע שנים פתאום טס קדימה. כשמבינים שחייבים - עושים. כולם נרתמים, כי זו משימה לאומית".

המסר חזר גם אצל אבישי קימלדורף, מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן: "הפרויקטים שרצים באמת הם אלה שבהם העירייה לוקחת אחריות. רמת גן, למשל, פתחה מסלול ירוק - תוך חודשים ספורים הצלחנו לאחד מתחמים ולייצר כדאיות כלכלית. אם הממשלה תעביר סמכויות לרשויות - זה ירוץ בכל הארץ".

ולצד הרשויות, יש מי שמזהיר שהחסם נמצא גם בתפיסה הלאומית. אלכס מריאש, מנכ"ל הכשרת היישוב התחדשות עירונית, קרא לממשלה להתערב בפרויקטים לא כלכליים - במיוחד בפריפריה: "ראש עיר שלא רוצה - זה פשוט לא יקרה. אבל גם המדינה חייבת להכניס יד לכיס".

לתוך השיח הזה נכנס גם פולי טטרו, מייסד ובעלים של טופ קפיטל, שהציג מבט מקרו-כלכלי רחב יותר. לדבריו, דווקא המלחמה יצרה גל אופטימיות זמני בשוק ההון, אך המספרים מלמדים על תמונה פחות ורודה: "ירידת פרמיית הסיכון והתחזיות על הפחתת ריבית הן גורמים חיוביים, אבל דוחות משרד האוצר מלמדים שהאתגר האמיתי עוד לפנינו".

טיקוצקי סיכם את רוח הפאנל הראשון באופטימיות זהירה: "הבינו סוף-סוף - גם בראשי ערים וגם בגופי התכנון - שהתחדשות עירונית זה לא רק כסף, זה קודם כל צורך. ואחרי איראן, כולם מבינים את זה. גם בגוש דן, לא רק בפריפריה".

אם יש שחקנים שיצאו מהכנס הזה עם תחושת שליחות חדשה - אלה ראשי הערים. יותר מכל גורם אחר, הם אלו שיכולים לקצר לוחות זמנים, להסיר חסמים ולאזן בין צרכים קהילתיים לכלכליים. גם מי שעד כה נתפסו כ"מעכבים", מבינים היום שהם החולייה הקריטית בין הדייר ליזם, בין החזון לביצוע.

ראש העיר רחובות, מתן דיל, בחר להדגיש גישה מעט שונה - לא גישת העקיפה, אלא החזיתית. לדבריו, עיקר המאמצים של העיר מושקעים בהתחדשות שכונות ותיקות: "אנחנו פחות מאמינים בדרך הקלה. לא מחפשים רק איפה אפשר לבנות מהר, אלא איפה צריך לחדש באמת". לדבריו, ההתחדשות ברחובות שמה דגש לא רק על בינוי אלא על חברה, קהילה, ושוויון הזדמנויות. "תושבים וותיקים צריכים לקבל איכות חיים טובה יותר - גם אם לוקח יותר זמן לתכנן. בקריית משה ובדניה מצאנו את הנוסחה המנצחת עם הציבור".

ראש העיר רמלה, מיכאל וידל, כבר מזמן הפך למותג של עשייה. כשהוא מדבר על 19 תוכניות, מתוכן 9 שכבר אושרו, זה לא רק נתון - זו שיטה. "אני פותח את כל צווארי הבקבוק. כולם עולים לזום - כל הגורמים - ובאותו רגע אנחנו פותרים את זה". גם ברגעי משבר, כמו בימי המלחמה, הוא נותר ממוקד: "זה פיקוח נפש. צריך לבנות גם מקלטים ציבוריים, לא רק ממ"דים. וצריך גם להגיד לדיירים - אל תבקשו תמורות מוגזמות. כשהיזם מפסיד - הוא בורח".

ראש עיריית בני ברק, הרב חנוך זייברט, חושף את המורכבות של עיר צפופה, מבוקשת - אך בלי שטחים פנויים: "אי אפשר פשוט לבנות מגדלים. אין לאן להכניס את האנשים". עם אוכלוסייה צעירה כמעט בלעדית, וללא אזורי תעסוקה שיכולים להוות "מאגר" להרחבת מגורים, בני ברק נאלצת לנהל התחדשות עירונית בתנאי מעבדה. "אנחנו גמישים - אבל יש גבולות תכנוניים. יזמים יודעים שאצלנו יש ודאות, וזה חשוב".

ראש העיר גבעתיים, רן קוניק, הביא זווית אחרת לגמרי - זו של הביטחון האזרחי. לדבריו, העיר מיגנה את כל מוסדות החינוך שלה בשנה האחרונה בעלות של 80 מיליון שקל. "נורמלנו שגרת חיים עם אזעקות. אנחנו מתקדמים בפינוי-בינוי משמעותי בהסתדרות, וזה מרגש. העיר אולי זקנה - אבל התוכניות שלנו הכי צעירות שיש".

סגנו של ראש העיר תל אביב-יפו, ליאור שפירא, הסביר בכנס את ההיגיון שמאחורי ביטול תמ"א 38 בעיר: "פתחנו את הברז שנייה לפני הסגירה, אבל כעת הולכים עם תכנית 5555 - תכנית כוללנית שמביאה ודאות תכנונית וגבייה של היטלים. אנחנו לא נפקיר שכונות. גם שדה דב יהפוך לעיר חדשה, עם דיור בר השגה ופארקים, וננצל את ההזדמנות לתכנון חכם מהיסוד".

מהשיחות עם ראשי הערים עלתה תובנה משותפת: כשיש מטרה ברורה - ההתחדשות זזה מהר. הסוד? לא רק לקבוע מדיניות - אלא להיכנס לעובי הקורה. לנהל, לתווך, לפתור בעיות - ולעשות את זה בזמן אמת. ראשי הערים, כך נראה, הפכו להיות מנכ"לים של העיר. ומנכ"ל, כידוע, נמדד בתוצאה.

אם ראשי הערים הם הלב הפועם של ההתחדשות העירונית - היזמים הם העורקים שמזרימים את הדם בשטח. הם אלה שנדרשים לקחת סיכון, להשקיע הון, ולתרגם מדיניות עירונית לתוכנית בנייה עם דיירים, דחפורים והיתרים. לכן, זה לא מפתיע שכמעט כל יזם שעלה על הבמה הדגיש את אותו הנושא: ודאות.

עו"ד אור קרן, מייסד ובעלים משותף במשרד KDC, המייצג אלפי בעלי דירות ברחבי הארץ, לא הסתיר את התסכול: "אנחנו זועקים כבר עשור - התהליך ארוך מדי, מורכב מדי. כעת, אחרי שהבתים קרסו במלחמה, זה הזמן לקצר הליכים ולהפוך את הרגולציה לחלק מהפתרון - לא מהבעיה". לדבריו, המדינה חייבת לקדם חקיקה שתאפשר היתרים מיידיים אחרי פגיעות ביטחוניות - בדיוק כמו שקרה בחרום.

אלון וייזברג, מייסד קבוצת יגאל אלון, הביא זווית מעניינת על תפקיד המארגנים - מנהלי פרויקטים מטעם בעלי הדירות: "אחרי מאות ימי מילואים אני חוזר לשטח - וזו זירת קרב. מגיע לדיירים לחיות בכבוד. אבל זה לא יקרה אם הם לא יתאגדו, אם לא תהיה נציגות שמבינה את הכללים. ראשי ערים רוצים לעזור, אבל בלי התארגנות של הדיירים - אין למי".

עורך הדין ראם רצון, מנכ"ל קבוצת אב-גד, הזכיר עובדה דרמטית: 50% מהתחלות הבנייה בשנת 2024 היו בהתחדשות עירונית. "התחום הזה כבר לא בשוליים - הוא לב המערכת. אבל כדי שהוא יצליח, חייבים לתת לרשויות את התקציבים, ולנו את הוודאות. יש ראשי ערים - כמו רמלה - שמפרקים חסמים בשיחה אחת. אבל יש גם רשויות שמפחדות לזוז".

ממ"ד זה לא מותרות - אלא קו ההגנה הראשון. והמערכת עדיין לא מתאימה את עצמה אחרי מלחמת איראן, אחת התובנות המרכזיות שחזרה שוב ושוב בכנס הייתה ברורה: בלי מיגון, אין ביטחון. ובלי תכנון, אין מיגון. המשמעות? הגיע הזמן להפסיק להתייחס לממ"ד כאל "תוספת נדל"נית" ולהתחיל לראות בו מה שהוא באמת - תשתית הצלת חיים.

עו"ד יוסי מוסרי, בעלי חברת מולטילנד, פתח את הפאנל השלישי בשלוש מילים: "אנחנו לא מוכנים". והבהיר עד כמה הפער בין תכנון למציאות מסוכן. מוסרי הזכיר כי סגן ראש העיר תל אביב, ליאור שפירא, הביא עמו בשורה: "בתל אביב תהיה ודאות תכנונית במסגרת תכנית מתאר "תא5555", הנוגעת להתחדשות העירונית, ומשקפת לכל בעלים או יזם איזו התחדשות עירונית תהיה בשטחו".

פרופ' משה צור, מהאדריכלים הוותיקים והמוערכים בישראל, תיאר איך ציפה את הממ"ד בביתו בלוחות פלדה - כי פשוט חשש שהפתרון הקיים לא מספיק. לדבריו, ממ"קים (מרחבים קומתיים) אינם תחליף ראוי: "כשיש טילים - מי יעיר ילדים וייצא איתם באמצע הלילה לקומה אחרת? הממ"ד חייב להיות נגיש, חלק משגרת החיים".

עו"ד אדריאנה שכטר, מנכ"ל ובעלים משותף בקבוצת אדלר, הציגה בעיה פרקטית: איך מוסיפים ממ"ד בבית ישן, כשברוב הערים קיים רדיוס הגנה על עצים ותשתיות שמונע בנייה? "יש לי פרויקטים שבהם העץ של השכן עצר את הממ"ד. מדהים שצריך להזכיר שמדובר בהצלת חיים, לא בגינה ציבורית". לדבריה, רק שינוי כולל במדיניות יאפשר למגן אלפי דירות שנמצאות היום מחוץ לתחום התחדשות עירונית רחבה.

יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג, הבהיר שהמיגון הוא רק השלב הראשון: "היעד האמיתי הוא להפוך את הישן לחדש, את המסוכן למוגן. זה קורה בשטח - אבל הרגולציה לא עומדת בקצב". אמסלם קרא לאשר הגדלת זכויות כדי לאפשר פרויקטים כלכליים יותר - ובכך לאפשר גם מיגון ראוי.

ואז עלה לדבר סא"ל משה שלמה, ראש ענף הנדסה במערך המיגון של פיקוד העורף, והתריע: "כן, הממ"ד מתוכנן לעמוד גם בפני פגיעה סמוכה של טילים בליסטיים. אבל הפער במיגון עדיין גדול, וצריך לפעול בכלים סטטוטוריים לצמצם אותו". לדבריו, פקע"ר אישר לאחרונה מעל 8,000 בקשות לממ"דים בפטור מהיתר - אבל זה רק קצה הקרחון. הוא גם הדגיש שרק מוצרים שאושרו על ידי פיקוד העורף ומכון התקנים מספקים הגנה מלאה - וכל סטייה עלולה לעלות בחיים.

לצד הממ"דים, עלה גם הדיון סביב מקלטים ציבוריים - פתרון שבעבר נחשב "מיושן", אך קיבל חיים חדשים בעקבות הפגיעה באוכלוסייה שלא יכלה להגיע למיגון בזמן. ראש העיר רמלה, מיכאל וידל, אמר זאת בפשטות: "ממ"ד לא מספיק - צריך גם מקלטים למי שנמצא ברחוב".

במילים אחרות, המיגון בעידן הנוכחי הוא לא רק אלמנט תכנוני - אלא אתגר מוסרי. בנייה בלי מיגון כבר איננה אפשרות. השאלה היא האם הרשויות, המהנדסים והיזמים יצליחו להתאחד סביב המטרה - ולבנות את ישראל מחדש, הפעם עם הגנה אמיתית.

מילים כמו "בירוקרטיה", "ועדות", ו"רגולציה" חזרו בכנס הזה בתדירות גבוהה יותר מאשר המילה "ממ"ד". זה לא מקרי. לא משנה את מי תשאלו - יזם, ראש עיר או נציג ממשלה - כולם מסכימים על דבר אחד: המערכת הקיימת פשוט לא בנויה לשעת חירום.

רוני בריק, שפתח את הכנס כאמור, הביא את זה לשולחן כבר בדקה הראשונה: "אנחנו בענף שצריך לשקם את מה שנהרס. ובמקביל לשמור על שגרת הבנייה. אבל עם הרגולציה הנוכחית, אנחנו פשוט לא יכולים לעמוד בזה. תהליכי התכנון והרישוי חייבים להשתנות מיד".

גם דוד יהלומי, מנכ"ל הקרן לעידוד ופיתוח ענף הבנייה, הביא תמונה קודרת - אך מדויקת: "הנזק הכלכלי שנגרם מהמלחמות האחרונות עצום. אבל יותר גרוע - זה שהמדינה לא מצליחה להביא 60 אלף עובדים שנתיים אחרי השבעה באוקטובר. זה אבסורד. מדובר בעשרות אחוזים מהתוצר הלאומי שנשחקים בגלל חוסר יכולת לפעול".

עו"ד אור קרן, שסיכם את אחד הפאנלים, אמר את זה בפשטות: "אנחנו יודעים שכשיש מלחמה - הכול רץ מהר. אז למה שזה לא יקרה גם בשגרה? למה היתר לוקח שנתיים, אבל הריסה אחרי טיל מאושרת תוך יומיים?".

הבעיה, כנראה, אינה בחוסר רצון - אלא בתהליך עצמו. פרויקטים נתקעים לא בגלל חוסר כדאיות - אלא בגלל חוסר גמישות. היזמים מוכנים לבנות. הערים מוכנות לאשר. אבל המדינה כמו תמיד עדיין לא מעכלת שמדובר בשעת חירום.

בין כל ההצעות והפתרונות שנשמעו במהלך הכנס, הייתה גם אחת שנשמעה עתידנית - אבל ככל שהעמיקו הדוברים, התברר שהיא דווקא הפרקטית מכולן: הדרך לבנות מהר, חכם ובטוח - היא באמצעות טכנולוגיה ובנייה מתועשת.

דוד יהלומי היה זה שדיבר על הנושא במהלך הכנס השני: "אם המדינה משקיעה חמישה מיליארד שקל ביירוט טילים כדי לחסוך נזק של 70 מיליארד - למה שלא תשקיע בשיטות בנייה שמקצרות זמן ביצוע ב-35%? זה חיסכון של מיליארדים. לא מטאפורה - ממש כסף."

לדבריו, הפתרון למשבר העובדים, למחסור בביצוע, וגם לבעיות הבטיחות באתרי הבנייה - נמצא כולו באימוץ שיטות בנייה מתקדמות: הרכבה באתר, ייצור תעשייתי, בקרת איכות דיגיטלית, וריבוי רכיבים מוכנים מראש. "כל עשרה אחוז חיסכון בפריון - זה מיליארדים", הסביר.

ואם כבר כוח אדם - יהלומי הדגיש שהקרן הכשירה בשנת 2024 מעל 2,000 ישראלים, בהם מאות חרדים, במטרה לבסס תעשייה עצמאית. "זה צורך קיומי. אם אי אפשר להכניס עובדים זרים - צריך לייצר תחליף כאן, בארץ. והדרך היחידה היא טכנולוגיה".

גם מצד ראשי הערים והיזמים נשמעה פתיחות מפתיעה לרעיון. יקי אמסלם סיפר על קיצור זמנים משמעותי בפרויקטים שבוצעו בטכנולוגיות חדשניות, ואפילו פיקוד העורף - דרך סא"ל משה שלמה - הביע נכונות לשלב חדשנות גם במיגון: "אנחנו עובדים עם יזמים על פתרונות שישפרו לא רק את ההגנה, אלא גם את ההרגשה".