האם הממ"ד שבדירה באמת שווה את ההשקעה הנוספת? התשובה לכך, מסתבר, משתנה בין רוכשים לשוכרים. ניתוח חדש שפרסמו ד"ר יוסי יכין ואיה טלמון מחטיבת המחקר של בנק ישראל, במסגרת סדרת "ניתוחי מדיניות וסוגיות מחקריות", בחן את השינוי בפרמיה שמשלם הציבור עבור דירות עם ממ"ד, גם בשוק הרכישה וגם בשוק השכירות, לאורך זמן ובעיקר על רקע המלחמות האחרונות.
הממצאים ברורים: בשוק השכירות, שוכר ממוצע מוכן לשלם משמעותית יותר עבור דירה עם ממ"ד מאז מלחמת "חרבות ברזל", ובעיקר לאחר מתקפת הטילים מאיראן במאי 2024. לפי הניתוח, שכר הדירה המבוקש לדירות עם ממ"ד עלה בכ-4 נקודות האחוז בהשוואה לרמתו לפני פרוץ המלחמה, ומבטא עלייה ברורה בביקוש לדירות ממוגנות - במיוחד כאשר מדובר בהשכרה לתקופה קצובה בשעת חירום.
לעומת זאת, בשוק הרכישה התמונה שונה לחלוטין. בזמן המלחמה באוקטובר 2023 נרשמה עלייה זמנית בפרמיה לממ"ד, אך זו דעכה במהרה ואף ירדה מתחת לרמתה טרום המלחמה. מנתוני העסקאות עולה כי הפרמיה ירדה מכ-8.1% לפני המלחמה לכ-6.2% במהלכה. גם המחירים המבוקשים במודעות למכירה משקפים ירידה - מתונה יותר, אך כזו שאינה מובהקת סטטיסטית.
קונים שואפים לשגרה, שוכרים מבקשים מיגון
הפער בין שני השווקים - רכישה מול שכירות - נובע מהשוני בציפיות ובתחושת הביטחון של הציבור. בעוד שוכרים מחפשים מענה מיידי למצב הביטחוני ומוכנים להתפשר על מאפיינים אחרים בדירה בתמורה לממ"ד, רוכשים בוחנים את הנכס לטווח ארוך ומניחים שהמצב הביטחוני ישתפר בעתיד. לכן, הפרמיה לממ"ד בשכירות מזנקת בזמן עימות, בעוד שבשוק הרכישה היא נותרת סטטית או אף יורדת.
החוקרים מסבירים כי לפי תיאוריות תמחור סטנדרטיות, מחירה של דירה עם ממ"ד אמור לשקף את התזרים העתידי מהפרמיה בשכר הדירה. אלא שבזמן מלחמה - כשהציבור עדיין מקווה לשוב לשגרה - הכוחות המנוגדים הללו מבטלים זה את זה. כתוצאה מכך, הפרמיה במחיר הרכישה עשויה שלא לעלות כלל, למרות העלייה המיידית בביקוש לשוכרים.
ומה לגבי המלחמה האחרונה, מלחמת "עם כלביא", שהתרחשה ביוני 2025? ניתוח ראשוני של נתוני מודעות בזמן הקצר שחלף מאז מצביע על עלייה מסוימת בפרמיה לממ"ד - הן בשוק הרכישה והן בשוק השכירות. עם זאת, נכון לעכשיו לא ניתן לקבוע האם מדובר במגמה מובהקת או רק בתנודתיות זמנית. בבנק ישראל מבטיחים להמשיך לעקוב עם הצטברות נתונים נוספים.