מאז השקת קטע ההארכה של הקו האדום של הרכבת הקלה - מקריית היובל ועד לבית החולים הדסה עין כרם - בתחילת מרץ 2025, כבר ניתן לראות תנועה בשוק הנדל"ן בירושלים. הדיווחים מהשטח אינם משתמעים לשתי פנים: שכונת קריית מנחם, שבעבר נחשבה לפריפריה של העיר, מתחילה לשנות את פניה, והנדל"ן המקומי מגיב בהתאם.
על פי נתוני אתר מדלן, בשנת 2024 עמדו המחירים בשכונה על כ-29 אלף שקל למ"ר לדירות 3 חדרים, בין 26 ל-28 אלף שקל למ"ר לדירות 4 חדרים, וכ-28 אלף שקל למ"ר לדירות 5 חדרים. אלא שמאז כניסת הרכבת לפעולה בחודש מרץ, נרשמה עלייה של 5%-8% במחירים - וזו כנראה רק תחילתה של מגמה מואצת.
התחנה שמשדרגת את ערך הדירה
ההשפעה של תחבורה ציבורית איכותית, ובפרט רכבת קלה, על ערך הנדל"ן הוכחה כבר לא אחת בארץ ובעולם. "פתיחת המקטע של הקו האדום מקריית היובל להדסה עין כרם השנה מהווה ציון דרך בתחבורה העירונית בירושלים", אומר רון מזור - שמאי מקרקעין, מוסמך (MBA) מנהל עסקים, בעלים משרד השמאים: רון מזור - שמאות וניהול מקרקעין. "הניסיון המקומי והבינלאומי מראה כי השלכות תשתיות תחבורה בכלל, ורכבת קלה בפרט, על שווי נדל"ן, בעיקר בסמיכות לתחנה - הן חיוביות מאוד ומובילות לעליית ערכים".
מזור מציין מחקרים בארץ ובעולם, שלפיהם סביבת מגורים הסמוכה לתחנת רכבת נהנית מעליית מחירים של 5%-17% מעבר לעלייה הכללית בשוק. לדבריו, דפוס זה חזר על עצמו גם במרכז ירושלים עם תחילת פעילות הקו האדום, והוא מצפה לעלייה נוספת בשנים הקרובות: "הצפי הוא שלצד שיפור הנגישות למרכז העיר ולבית החולים, יחד עם שדרוג המרחבים הציבוריים - כל אלה יובילו לעלייה מתונה במחירים בטווח הקצר, ובהמשך אף משמעותית יותר סביב תוואי ההארכה להדסה".
"העלייה במחירים סביב תחנות הקו האדום ניכרה היטב גם בגוש דן", ממשיך מזור. "על פי דוגמאות מתל אביב, מחירי הדירות זינקו במאות אלפי שקלים לאחר פתיחת הקו - בעיקר באזורים הקרובים לתחנות".
לדבריו, ההשפעה אינה רגעית בלבד אלא נמשכת לאורך זמן: "בקריית מנחם הפוטנציאל להשבחה גבוה במיוחד. הארכת הקו יוצרת הזדמנות ייחודית לרוכשים ולמשקיעים, כל עוד מבצעים ניהול סיכונים איכותי ולוקחים בחשבון את שלבי הפיתוח. כל עוד יש ודאות תחבורתית - השוק מגיב בהתאם".
מהפכת פינוי-בינוי בפתח
אחת הסיבות לכך שהשכונה מושכת עניין הולך וגובר היא התוכניות המתקדמות לפינוי-בינוי. בקריית מנחם מקודמים בימים אלה פרויקטים רבים שצפויים להכפיל ואף לשלש את היצע הדירות. מלבד אלפי יחידות דיור חדשות, כוללים התוכניות גם תוספות חיוניות לשכונה: עשרות כיתות לימוד, מעונות יום, מבני ציבור, מרכזים קהילתיים ועוד.
במקביל, גם קריית היובל הסמוכה נהנית מתנופת התחדשות עירונית רחבת היקף, במסגרתה צפויות להיבנות מאות דירות חדשות במגדלים בני 20-30 קומות. שני האזורים יחד יוצרים את אחד מאזורי ההשבחה הבולטים בעיר - בייחוד על רקע התמיכה של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, שמעודדת בנייה רוויה בצמוד לתוואי הרכבת הקלה ומפחיתה משמעותית את תקני החניה לאורך הציר.
אל תפספסו את הרכבת
בזמן שירושלים ממשיכה להתחדש ולצמוח, הארכת קו הרכבת הקלה להדסה עין כרם מסמנת שינוי עומק במפת הביקושים בעיר - ולא רק מבחינה תחבורתית. שכונת קריית מנחם, שבעבר נחשבה שולית בשוק הנדל"ן הירושלמי, הופכת בהדרגה לאחד האזורים המבטיחים ביותר להשקעה.
השילוב בין גישה נוחה לתחבורה ציבורית, תוכניות פינוי-בינוי נרחבות, תמיכה מוסדית בתכנון וצמיחה בשירותים קהילתיים - יוצר קרקע פורייה לעליית מחירים ולהשבחת ערך הדירות.