ירושלים עומדת לחצות השנה רף היסטורי של 8,000 היתרי בנייה - נתון חסר תקדים בקנה מידה עירוני, כאשר כמחצית מההיתרים הללו ניתנים לפרויקטים של התחדשות עירונית. מדובר בזינוק משמעותי לעומת 2,000-3,000 היתרים בלבד בשנה עד 2020, אז נכנסו לתפקידם ראש העיר משה ליאון ומהנדס העיר יואל אבן.
הבשורה נאמרה על ידי אדריכלית ענבר וייס, סגנית מהנדס העיר ירושלים, בכנס ייעודי שהתקיים במלון ממילא ביוזמת חברת רובי קפיטל ומשרד עורכי הדין אפשטיין רוזנבלום מעוז (ERM). לדבריה, מדובר בקצב הבנייה הנדרש לעיר שמונה כבר כמיליון תושבים וצומחת בקצב של 1.8% בשנה.
וייס הדגישה את השינוי התדמיתי שירושלים מבקשת לעבור: "היום ירושלים היא כבר לא רק העיר עם הגמל ודוד המלך שמשווקים לתושבי חוץ, אלא גם עיר מודרנית עם תשתיות תחבורה מתקדמות, עם רשת של רכבות שאין באף עיר אחרת בישראל, עם תעסוקה, מסחר, אדריכלות איכותית ומזג אוויר נהדר. מי שמפרסם את העיר רק כעיר העתיקה והסמלים שלה - מפספס את הנקודה הגדולה".
הון עצמי של מיליארדים והתעוררות חרדית
יעקב ניצן, מנכ"ל ושותף ברובי קפיטל, הציג נתון מפתיע: עד 2040 יידרשו יזמים הפועלים בתחום ההתחדשות העירונית בירושלים להון עצמי מצטבר של כ־16.3 מיליארד שקל. זאת, על בסיס תחזית לתוספת של כ־83,500 יחידות דיור בהתחדשות עירונית בעיר, עם עלות ממוצעת של 1.3 מיליון שקל לדירה ודרישה להון עצמי של כ־15%.
עוד הוא חשף כי בשנת 2024 הונפקו בעיר 8,218 היתרי בנייה, אך רק 5,183 מהם מומשו בפועל - שיעור מימוש של 63% בלבד. לדבריו, "יותר משליש מהיתרים לא הגיעו לביצוע, בין היתר בשל קשיים בגיוס הון, שיווק איטי ושוק דירות רווי. המממנים הפכו לשחקנים קריטיים בהנעת פרויקטים - במיוחד בעיר מורכבת כמו ירושלים, עם אתגרים תכנוניים, תפעוליים וחברתיים".
עו"ד אור צור, שותפה במשרד ERM, הוסיפה כי ההתחדשות העירונית בירושלים מחייבת חשיבה מחודשת על ביטחון: "המלחמה האחרונה הוכיחה שבניינים מחודשים עמדו טוב יותר, אך גם שממ"דים לבדם אינם מספיקים. לכן יש לשלב גם ממ"קים קומתיים, חדרי ביטחון משותפים ואפילו מקלטים ציבוריים כחלק בלתי נפרד מהפרויקט".
לדבריה, העיר צוברת כעת מלאי תכנוני עשיר ודורשת גישה מותאמת תרבותית ושיווקית - במיוחד עבור הקהילות החרדיות והעולים מיהדות התפוצות. "בהסכמי פינוי-בינוי במגזר החרדי, חשוב לשים לב גם ללחץ המים בקומות הגבוהות, לחללים ציבוריים, לכך שעגלה כפולה יכולה להיכנס למעלית. הגיע הזמן לשנות פרדיגמה: לא רק לבנות יותר - לבנות חכם, בטוח ועם חזון קהילתי כולל".
ירושלים מובילה את שוק ההתחדשות - והפערים רק יגדלו
אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית היוצא, קבע כי ירושלים הפכה למובילה הארצית בתחום: "אנחנו בעיצומה של מהפכה שקטה בהיקפים חסרי תקדים - יותר מ־60 אלף יחידות דיור אושרו לתכנון ברחבי הארץ בשנת 2024, וכ־10,000 מתוכן בירושלים בלבד".
במברגר פירט כי נכון ליוני 2025, מקודמות בירושלים כ־30,400 יחידות דיור במסגרת 106 פרויקטים של התחדשות עירונית. מתוך אלה:
• 18,200 יחידות אושרו במסגרת 53 פרויקטים
• 4,300 יחידות בשלבי רישוי
• 3,400 יחידות עם היתר הריסה
• 4,200 יחידות בביצוע פעיל
• 300 יחידות כבר אוכלסו
הוא גם ציין את השינוי המתהווה בשכונות החרדיות: "לצד קריית יובל, קטמונים וארמון הנציב - אנחנו רואים התעוררות גם בשמואל הנביא ובר אילן. הפער בין הציבור להנהגה החרדית מצטמצם. הציבור מביע תמיכה ברגליים, בשטח. המנהיגות הדתית מבינה את הצורך - ופרויקטים מתחילים לקרות, גם אם באיטיות יחסית".