מהפכת הניהול שנותנת תקווה לפרויקטים תקועים של התחדשות עירונית

בתוך המערבולת של התחדשות עירונית - מלאה ביזמים, מאכרים, חתימות, רגולציה ועיריות - מתבהרת אמת פשוטה: לניהול הפרויקט יש תפקיד קריטי, כזה שיכול לעשות את ההבדל בין שנים של תקיעות לאישור היתר בנייה. מי שחווה עיכובים, החלפות יזמים, או אובדן אמון בין שכנים, יודע עד כמה ניהול שקוף ומקצועי, מטעם בעלי הדירות, הוא לא רק יתרון - אלא תנאי בסיסי.

שלושה סיפורים משלושה מתחמים שונים ברחבי הארץ מדגימים כיצד ניהול נכון משנה מציאות: מרעננה דרך ירושלים ועד חולון - כשבעלי הדירות לקחו אחריות ומינו ניהול מטעמם, קרה הבלתי ייאמן: פרויקטים נתקעים יצאו לדרך.

הסיפור של רחוב בורוכוב 21 ברעננה היה במשך שנים סמל לכישלון: אינספור ניסיונות חתימה, יזמים מתחלפים, הבטחות שווא, והידרדרות במצב הבניין שהובילה לאווירה של ייאוש. במשך עשור ניסו הדיירים לקדם את הפרויקט בכוחות עצמם - ללא הצלחה.

המהפך הגיע עם כניסתה של קבוצת יגאל אלון, שהובילה מהלך חדש: עבודה סינרגטית עם מחלקת ההנדסה בעירייה, תיאום עם צוות מתכננים ויועצים, והתעקשות על אינטרס הדיירים כמנוף להנעת התהליך. בתוך זמן קצר הושג היתר בנייה, והפרויקט יצא לדרך.

אלון וייזברג, מייסד קבוצת יגאל אלון: "ניהול נכון מטעם בעלי הדירות הוא לא רק תהליך של החתמות. הוא הכוח שמחזיק את כל התהליך - מבין תכנון, רגולציה ודינמיקה בין שכנים. בבורוכוב הצלחנו לייצר שותפות אמיתית בין כל הצדדים, וזה מה שיצר את השינוי".

הכול התחיל בצו מבנה מסוכן על שדרות העצמאות 54 בירושלים. משם, בעלי הדירות פנו לנרקיס רחמימוב, מייסדת "נדל"ן ובינוי", שזיהתה הזדמנות תכנונית והרחיבה את המבט: במקום לטפל בבניין אחד, היא יזמה איחוד של עשרות בניינים סמוכים למתחם אחד של 25 דונם.

כשהעירייה שינתה מדיניות וקבעה מינימום של 4 דונם לפינוי־בינוי, רחמימוב כבר הייתה שם עם תכנית מוכנה. היא גייסה דיירים, התמודדה עם חילופי יזמים, ואפילו לקחה על עצמה תפקיד זמני של ועד בית. כיום, המתחם מחולק לשלושה תתי מתחמים ונמצא במסלול תכנוני מתקדם.

רחמימוב מסבירה: "בהתחדשות עירונית יש הרבה אי-ודאות. כדי להוציא את המיטב מהפרויקט, מישהו צריך להבין מדיניות עירונית, לראות קדימה, ולהוביל תהליך שמייצר ערך לתושבים. זו בדיוק המהות של ניהול פרויקט".

שלושה בניינים, ניסיון אחד כושל עם מארגן שלא ערך מכרזים ולא גיבש צוות מקצועי, ואכזבה גדולה. הדיירים ברחוב ויצמן 36-38 בחולון כבר כמעט הרימו ידיים - עד שהגיע אבי בורוקס, מייסד "מנהלת 38".

במקום להחתים, בורוקס התחיל לנהל: מכרזים סדורים, צוות מקצועי, תכנון מדויק לטובת בעלי הדירות. התוצאה? פחות משלוש שנים מאז כניסת החברה, הפרויקט נמצא שלושה חודשים לפני הריסה - עם היתר מלא.

בורוקס מסכם: "ניהול פרויקט הוא שליחות. זו לא רק בירוקרטיה - זה לדאוג שבעלי הדירות לא ייפלו בין הכיסאות. כל יום שמתבזבז בגלל ניהול לא נכון, הוא יום שנלקח מהם. אנחנו פה כדי להחזיר להם שליטה, ביטחון ועתיד".

הלקח מכל שלושת הסיפורים ברור: ניהול מקצועי מטעם בעלי הדירות הוא לא תוספת - הוא מנגנון ההגנה היחיד שמאזן בין כל הכוחות הפועלים בפרויקט. זה לא במקום יזם או עורך דין, אלא התשתית שמוודאת שכל מהלך מתקדם לטובת בעלי הדירות - ולא על חשבונם.

מי שלא ממנה מנהל פרויקט מטעמו, משאיר את ההגה בידי אחרים - ומוותר מראש על הזכות להיות שותף אמיתי לתהליך שישפיע על חייו לשנים קדימה. דיירים שמבינים את זה - גם יראו את הפרויקט שלהם קם מהקרקע, כמו שצריך.