שוק השכירות בישראל, שגם כך התמודד עם חוסר איזון מתמשך בין היצע לביקוש, חווה כעת טלטלה נוספת - הפעם בשל ההשלכות המיידיות של הלחימה.
לפי דוח חדש שפרסמה חברת WeCheck, מבצע "עם כלביא", שארך 12 ימים סה"כ במהלך חודש יוני, שיבש את פעילות המשכירים, יצר אי ודאות כלכלית וביטחונית, והוביל לגל של נסיגה מהשוק. התוצאה: פחות דירות עם ממ"ד זמינות להשכרה, תחרות עזה על כל נכס פנוי, ומחירים שממשיכים לעלות.
הנתונים מצביעים על ירידה חדה בהיצע הדירות להשכרה - ירידה של 11% לעומת חודש מאי, וצניחה של 15.6% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנסיגה רוחבית, כמעט בכל הערים שנבדקו, אך במקביל, מחירי השכירות שמרו על יציבות ואף רשמו עליות נקודתיות, בעיקר בערים שבהן הביקוש חזק במיוחד.
שיא חדש בתל אביב, ירושלים מתייצבת, חיפה ננעלת
תל אביב-יפו ממשיכה להוות מוקד בולט עם עליות המחירים החדות ביותר החודש - 3.2% לעומת מאי ו־3.1% לעומת יוני שעבר, כשהמחיר הממוצע חצה את רף 6,800 השקלים. בדירות הגדולות בעיר נרשמה עלייה חודשית חריגה של 4.2%, אולם במקביל ההיצע בתל אביב קרס ב־20% החודש וב־23.5% בהשוואה לשנה קודמת. מדובר בהמשך מגמת המחסור המתמשכת בעיר, כאשר בעלי דירות בוחרים להימנע מלהוציא נכסים לשוק בצל המצב הביטחוני והחשש מהתחייבות בתקופות לא יציבות.
בירושלים נרשמה עלייה שנתית של 4.8% במחירי השכירות הממוצעים, כאשר דירות קטנות (1-3 חדרים) הובילו את המגמה עם עלייה של 5.8% לעומת יוני אשתקד. עם זאת, בחודש יוני עצמו חלה ירידה קלה במחירי הדירות הגדולות בעיר. ההיצע בירושלים הצטמצם ב־17% בשנה החולפת, אך WeCheck מציינת כי החודש דווקא ניכרה חזרה זהירה של דירות לשוק, אולי בזכות התייצבות חלקית של המצב הביטחוני.
בחיפה נראית מגמת יציבות יחסית מבחינת המחירים, עם עלייה מזערית של 0.3% החודש אך ירידה קלה של 0.4% בהסתכלות שנתית. יחד עם זאת, ההיצע בעיר המשיך להצטמצם בצורה משמעותית - ירידה של יותר מ־12% ביוני עצמו ויותר מ־14% בשנה האחרונה. לפי WeCheck, מדובר בשוק קפוא במידה רבה, שבו שני הצדדים נזהרים מהתחייבויות חדשות.
נתניה מציגה מגמה מעורבת - ירידה של 1% במחירים החודשיים, לצד צניחה של 15% בהיצע. אך דווקא הדירות הגדולות בעיר מתייקרות משמעותית, עם עלייה שנתית של 11% - הגבוהה ביותר בקטגוריה זו מכל הערים שנבדקו. הנתון מרמז על ביקוש לדירות משפחתיות בעיר חוף מבוקשת, על רקע הירידה בהיצע במרכז.
פתח תקווה בולטת בירידה בולטת של 3% במחירים החודשיים - הנתון החריג ביותר מבחינת ירידות מחירים, אך זו לא בהכרח בשורה לשוכרים: המחירים עדיין גבוהים ב־8.6% לעומת השנה שעברה, וההיצע בעיר צנח ב־15%, במיוחד בדירות הקטנות.
בראשון לציון התמונה רגועה יותר - עלייה חודשית מתונה של 0.7% וירידה מתונה בהיצע, שמעידה על איזון יחסי בין היצע לביקוש.
הרצליה דווקא מציגה סימנים ראשונים של שינוי מגמה: ההיצע עלה ב־18% - כאשר בעלי דירות מרגישים נוח יותר להציע נכסים להשכרה, גם כאלו ללא ממ"ד. המחירים ירדו ב־0.8% החודש, אך נותרו גבוהים ב־4.9% מהשנה שעברה.
בדרום לא רגוע: מחסור באשדוד, התאוששות בבאר שבע, מצוקה באשקלון
בדרום, אשדוד בולטת לרעה עם ירידה דרמטית של 36% בהיצע הדירות הקטנות - אחד הנתונים החריפים ביותר בדו"ח. למרות זאת, נרשמה ירידה של 1% במחירים החודשיים, שנשארים גבוהים ב־2.6% לעומת שנה שעברה. המשמעות ברורה: המחירים אינם משקפים את הלחץ האמיתי בשוק, שמתגבר דווקא בצד ההיצע.
מנגד, באר שבע מאותתת על התאוששות. המחירים בעיר עלו ב־1.4% החודש וב־5.6% בשנה. היצע הדירות עלה ב־8%. מדובר בשוק דינמי יחסית, שנהנה מביקוש של סטודנטים ומשפרי דיור, לצד חזרת משקיעים שפועלים בעיר מתוך אמונה שהמחירים עוד רחוקים מתקרת הזכוכית.
ואשקלון? שם מורגש היטב אפקט המלחמה: ירידה של כמעט 40% בהיצע הדירות הקטנות - צניחה חדה במיוחד - לצד המשך עליית מחירים, בעיקר בדירות מרווחות. נראה שבעלי נכסים באזורי סיכון בולטים בוחרים להקפיא את השוק, והשוכרים משלמים את המחיר.
התחזית: הביקוש רק ילך ויגבר, והפתרון לא נראה באופק
על רקע המחסור בדירות והלחץ ההולך ומחריף בשוק השכירות, גורמים בתחום הנדל"ן מזהירים מפני המשך עליות המחירים, גם אם המצב הביטחוני יתייצב.
לדברי פולי טטרו, שותף ומייסד בחברת טופ קפיטל, השוק מתחיל לשדר אופטימיות מסוימת, אך זו עלולה דווקא להוביל לעלייה נוספת במחירים: "ההון הפנוי שנשמר בצד בתקופות הלחימה חוזר כעת לשוק, והביקוש להשקעות נדל"ן, במיוחד בפרויקטים של מגורים והתחדשות עירונית, נמצא במגמת עלייה. אבל ההיצע עדיין תקוע מאחור - פרויקטים רבים הוקפאו, יש מחסור בכוח אדם, וזמני הביצוע מתארכים. התוצאה היא לחץ הולך וגובר על שוק השכירות, במיוחד באזורים מבוקשים. אם לא תושק תוכנית חירום שתזרים פרויקטים חדשים - המחירים ימשיכו לטפס, והנפגעים העיקריים יהיו זוגות צעירים ומשפחות מוחלשות".
לתמונה הזו מצטרף נדבך נוסף שמחזק את הלחץ: תזוזה גוברת של משקי בית לשוק השכירות בעקבות מגבלות הון עצמי ברכישת דירה. עמיר קופל, סמנכ"ל ההתחדשות העירונית בקבוצת רוזיו, מסביר: "אנחנו רואים עלייה מתמשכת בביקוש לשכירות - לא רק בגלל המחירים הגבוהים של דירות לרכישה, אלא גם בשל פינוי דיירים מפרויקטים של התחדשות עירונית, שנאלצים לעבור לדיור זמני. לכך מתווסף גל נוסף של תושבים שנפגעו במלחמה מול איראן, חלקם נותרו ללא קורת גג ופונים לשוק השכירות כפתרון מיידי. כל אלה יחד יוצרים לחץ מצטבר, שמוביל להמשך עליית מחירים - בלי שפתרון ברור נראה באופק".
גם ערן מגור, מנכ"ל קונטמפו נדל"ן, מתייחס לתמונה הרחבה שנוצרה בעקבות המלחמה והשפעותיה: "העלייה במחירי השכירות שאנו רואים בתקופה האחרונה אינה מקרית - היא תוצאה ישירה של הנזק המשמעותי שנגרם לבניינים בכל רחבי הארץ, עם אלפי תושבים שנותרו ללא בית. מעבר לכך, אנחנו עדים לקצב הולך וגדל של קבלת היתרי בנייה בפרויקטים של התחדשות עירונית, בהם אנחנו מחויבים לספק פתרונות דיור זמניים לבעלי הדירות לאורך תקופת הבנייה. זה יוצר לחץ נוסף על שוק שכבר מתוח - וללא היערכות מערכתית ותכנון קדימה, הלחץ הזה רק ילך ויגבר".
סימני שאלה לקראת החגים
השאלה הגדולה שנותרת פתוחה היא כיצד ייראה שוק השכירות עם בוא תקופת החגים והחזרה ללימודים. אם ההיצע לא יתאושש, הלחץ צפוי לגבור, והמחירים - במיוחד בדירות הקטנות והמבוקשות - עלולים לנסוק. מנגד, שיפור ביטחוני עשוי להחזיר בעלי נכסים לשוק ולרכך את הלחץ.
כפי שמסכם מנכ"ל WeCheck: "אנחנו נמצאים בתקופה שבה השוק פועל בזהירות הדדית - המשכירים מחכים לראות מה יקרה, והשוכרים מחפשים פתרונות בכל מחיר. רק התייצבות כוללת תאפשר התאוששות אמיתית. עד אז, כל דירה פנויה היא סיפור של קרב על החיים".