רשות המסים פרסמה היום (שלישי) נייר עמדה הקובע כי תשלומי דמי שכירות שמקבל בעל דירה מיזם במסגרת פרויקט התחדשות עירונית - אינם חייבים במס הכנסה, ואינם דורשים ניכוי מס במקור. המשמעות: גם אם מדובר בדירה שהייתה מושכרת לשוכר חיצוני ערב הפינוי, יזכה בעליה לפטור ממס על הסכומים שמשולמים לו במקום מגורים חלופי במהלך תקופת הפרויקט.
על פי נייר העמדה, הפטור חל על עסקאות פינוי-בינוי ותמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש (המכונה גם 38/2), אשר במסגרתם הדייר מפנה את דירתו הישנה, ובתמורה מקבל בין היתר מימון לשכירות זמנית עד לקבלת הדירה החדשה.
הפטור אינו תלוי בזהות המתגורר בדירה
בעסקאות אלה נהוג כי היזם משלם לבעלי הדירות סכומים חודשיים המשקפים את שווי דמי השכירות המייצגים של הדירה, או של נכס חלופי דומה בסביבה - וזאת למשך כל תקופת הפינוי. מדובר ברכיב מרכזי בתמורה עבור מכירת זכויות הדיירים, שנועד לאפשר להם לגור בשכירות מבלי להוציא כספים מכיסם בתקופת הבנייה.
עד כה לא היה ברור אם תשלומים אלה חייבים במס, בעיקר כאשר הדירה שפונתה הייתה מושכרת, כלומר יצרה לבעליה הכנסה שוטפת לפני הפינוי. נייר העמדה מבהיר כי הפטור ממס חל גם במקרים אלה - והכנסות השכירות מהיזם אינן חייבות בדיווח כהכנסה במס הכנסה, ואינן מחויבות בניכוי מס במקור.
לדברי רשות המסים, אין משמעות לכך אם הדירה שימשה את בעליה למגורים או הושכרה לצד שלישי, לרבות מקרים שבהם הכנסות השכירות דווחו בעבר למס הכנסה או שנוכה מהן מס במקור - למשל כאשר מדובר בדירה בבעלות תושב חוץ.
הפטור מיושם כעת גם בהיבטי מס הכנסה
העמדה החדשה מתיישבת עם הפטור ממס שבח שמעניק חוק מיסוי מקרקעין לבעלי דירות במסגרת עסקאות התחדשות עירונית - גם על רכיב דמי השכירות שמשולמים להם על ידי היזם. החוק קובע כי הפטור חל לא רק על שווי הדירה הנמכרת (עד תקרת הפטור), אלא גם על תשלומי שכר הדירה החל ממועד הפינוי ועד לכניסת הדייר לדירתו החדשה.
הבהרת רשות המסים נוגעת כעת גם למס הכנסה - כלומר, הפטור יחול גם על החבות הפוטנציאלית במס הכנסה שמתקבלת מהשכרה, גם אם בעל הדירה היה רגיל לדווח על הכנסות שכירות או חרג מתקרת הפטור הנהוגה (כיום 5,471 שקל לחודש).
לסיכום, מדובר בעמדה פרשנית מרחיבה שמסירה חוסר ודאות וחשש לתשלומי מס נוספים מצד בעלי דירות, ובכך תורמת ליציבות ולוודאות בענף ההתחדשות העירונית - הן עבור הדיירים והן עבור היזמים.