היטל השבחה בגובה 3,071,128 שקל שהטילה הוועדה המקומית תל אביב-יפו על נכס יוקרתי ברחוב הירקון 92, צומצם ל-36,500 שקל בלבד, בעקבות הכרעתו של השמאי המכריע עו"ד דוד דדון. ההחלטה ניתנה לאחר שחוות הדעת שהוגשה על ידי שמאי המקרקעין עודד לנדאו התקבלה כמעט במלואה, תוך שלילה של התזה העירונית כי ניתן להקים בנכס 22 יחידות דיור - תכנון תיאורטי שלא תואם את המציאות.
בעלי הקרקע, שפעלו לאורך שנים למימוש זכויותיהם והוציאו היתר בנייה ל-12 יחידות דיור, הופתעו לקבל שומת השבחה נוספת בגין המכירה, הפעם על בסיס הנחה תכנונית שונה בתכלית. בעקבות ההחלטה, הוועדה המקומית והגישה המרחיבה שבה נקטה נחשפו לביקורת מקצועית חריפה.
השומה התיאורטית - והפער מהמציאות
הסיפור החל כאשר בעלי הקרקע ברחוב הירקון 92, גוש 6905 חלקה 67, קיבלו ב-29 במאי 2022 היתר בנייה (מס' 20210883) להקמת בניין בן 12 דירות יוקרה, ולאחר מכן, ב-14 באפריל אותה שנה, מכרו את הקרקע עם ההיתר.
מדובר בעסקת נדל"ן מהבולטות שנעשו באזור באותה תקופה: צמד היזמים עמוס לוזון ועובדיה קוקו רכשו את המגרש - חניון בתל אביב בשטח של 750 מ"ר בלבד - תמורת כ-150 מיליון שקל, במטרה להקים בו פרויקט יוקרה מול הים, עם דירות שיימכרו בעשרות רבות של מיליוני שקלים כל אחת. על הקרקע חלה תוכנית בניין עיר המאפשרת הקמת 20 דירות, עם מגבלה של עד שש קומות.
למרות שמדובר היה במימוש זכויות ברור ומובהק, הוועדה המקומית הוציאה שומת היטל השבחה נוספת - הפעם על סכום של למעלה מ-6 מיליון שקל - בטענה כי "השימוש המיטבי" בקרקע מאפשר הקמה של 22 יחידות דיור.
הכרעת השמאי: "זה פשוט לא תואם את המקום"
עו"ד דוד דדון, השמאי המכריע שמונה מטעם ועדת הערר, קיבל את חוות הדעת של לנדאו ודחה את גישת הוועדה המקומית. בפסק דינו קבע דדון כי התכנון המיטבי והאובייקטיבי הוא 12 הדירות המאושרות בהיתר, ואף ציין כי: "לא ניתן כלל וכלל לשלול כי שימוש מיטבי הוא במספר יח"ד מצומצם יחסית... לאור מאפייני הנכס שניכר כי נכלל בשוק נדל"ן היוקרה."
עוד חיזוק לעמדתו של דדון ניתן מהעובדה שהרוכש עצמו הגיש בקשה להיתר שינויים לצמצום מספר הדירות ל-7 בלבד, מה שמעיד על העדפת השוק לדירות מרווחות, ולא לדירות קטנות כפי שראתה העירייה בתכנון "המיטבי" שלה. בנוסף, טענות העירייה בדבר "יתרת זכויות" זכו לפסילה כמעט מוחלטת - שכן תוספת השטח המדוברת עמדה על 9 מ"ר בלבד, וגם זאת עם ספק רב בנוגע לכדאיות הכלכלית של מימושה.
עודד לנדאו, המתמחה בין השאר בליווי תכניות מטרו, התחדשות בפריפריה ותכנון מחליף תמ"א 38, ציין כי המקרה ממחיש את הפער שבין תכנון תאורטי לבין תכנון ממומש, ואת הצורך להכיר בעובדה שהיתר בנייה בפועל הוא מימוש אולטימטיבי - ולא קונספט תכנוני בלתי ישים.