למרות המצב הביטחוני והחשש מרכישת נכסים במושע, בשבוע שעבר נחתמה עסקת מכירה לדירת 2 חדרים ברחוב פטרסון שבשכונת יד אליהו בתל אביב, תמורת 2.1 מיליון שקל. החתימה התקיימה מרחוק, בשל מתקפת הטילים מאיראן שיצרה מגבלות תנועה והרתיעה ממפגשים פנים אל פנים.
הדירה, בשטח של 44 מ"ר, ממוקמת בקומת קרקע בבניין בן ארבע קומות ללא מעלית וללא חניה. אין בה ממ"ד - אך בעתיד, אם יתממש פרויקט הפינוי־בינוי שמקודם במקום, צפויה להיבנות דירה חדשה בגודל של כ-65 מ"ר, עם מרפסת, חניה וממ"ד. נכון לעכשיו, התוכנית נמצאת בשלבי קידום לפני היתר מטעם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
לפי גורמים המעורבים בעסקה, שני הצדדים - גם המוכרים וגם הקונים - הם משקיעים. המוכרים ביקשו להתקדם לעסקה אחרת, והקונים זיהו את הפוטנציאל הגלום בעסקת פינוי־בינוי, למרות המורכבות המשפטית הכרוכה ברכישת דירה במושע.
מה זה מושע, ולמה הבנקים לא אוהבים את זה?
לדברי אופיר פאר, זכיין ברשת מאני יועצי המשכנתאות, דירה במושע היא נכס הרשום בשותפות מלאה בין מספר בעלים - מצב נפוץ בבניינים ותיקים בתל אביב, בעיקר בשכונות כמו התקווה. לדבריו, "מושע הוא מונח מהמשפט העות'מאני, שפירושו שותפות מלאה במקרקעין. במצב כזה, כל אחד מהבעלים הוא למעשה שותף בכל הנכס, ולא רק בחלק מסוים ממנו".
משמעות הדבר היא שכל שינוי - כולל מכירה, השכרה, או בקשת היתר בנייה - דורש הסכמת כל בעלי הזכויות. כדי להתמודד עם המורכבות, מקובל לחתום על הסכם שיתוף שבו מוגדרים חלקיהם של הבעלים. "עדיף שההסכם יירשם גם בטאבו", מציין פאר. לדבריו, הפתרון המועדף הוא פרצלציה - חלוקה פורמלית של המבנה לתת-חלקות, כפי שנעשה בפרויקטים חדשים.
באשר לקבלת משכנתה, פאר מדגיש כי מדובר באתגר. "הבנקים מקשים מאוד כשמדובר בדירת מושע, במיוחד אם לא ניתן לזהות את הדירה באופן מובהק. לכן כדאי לבצע שמאות מוקדמת שתבחן האם יש אפשרות להצביע על גבולות הדירה, שטח מדויק, קומה וכו'. בהתאם לכך, יועץ משכנתאות יוכל לבחון האם ניתן לקבל משכנתה, ובאיזה היקף - לעיתים 75% ולעיתים רק 50% משווי הנכס".
איתמר קורן, זכיין רי/מקס אדוונטג' תל אביב שמשרדו הוביל את העסקה, הוסיף כי "מדובר בעסקה מיוחדת שנחתמה בזכות מאגר הלקוחות שלנו ובזכות הסוכנת הנהדרת אורטל בכר. גם תוך כדי האש, שוק הנדל"ן בתל אביב הראה יציבות, וחשנו בביקוש גבוה לנכסים עם פוטנציאל כמו הנכס הזה. אני משוכנע ששני הצדדים יכולים להיות מאוד מרוצים, שכן גם המוכרים הצליחו להתקדם עם הכסף במהרה, והקונים נהנים מדירה שצפויה לעלות את ערכה בעתיד".