בואו נעצור רגע ונחשוב על תהליך של פינוי-בינוי. לרוב מדובר ברגע מרגש: בעלי דירות חותמים על הסכם עם יזם, נפרדים מהבניין הישן ונכנסים לתהליך בנייה מחודשת - חוויה שמסמלת התחלה חדשה, שיפור דיור ואיכות חיים. אבל באירועים כמו אלה שפקדו אותנו באביב האחרון - המראות שונים לגמרי: טילים איראניים פוגעים ישירות בבניינים, משפחות מאבדות קורת גג, ומאות אלפי אזרחים נאלצים להסתגר ימים שלמים במרחבים מוגנים - אם יש כאלה.
לכאורה, המחיר אדיר. עשרות מיליארדי שקלים יידרשו לשיקום התשתיות, הבניינים והנפגעים. אך מי שמתבונן לעומק מבין: חצי מהפינוי, למרבה הצער, כבר קרה. הבניינים נהרסו - לא מרצון, אלא מאונס. כעת נדרש לגבש מתווה שיאפשר בנייה מחדש - לא כשיפוץ נקודתי, אלא כהזדמנות לתכנון מחדש, להוספת ממ"דים, למכירת דירות חדשות ולאיחוי השבר החברתי. לפי העדכון האחרון בוועדת הכספים, 25 בניינים שנפגעו מהטילים ייהרסו כליל וייבנו מחדש. האם נשלם על זה מהקופה הציבורית? התשובה היא חד משמעית לא, ואם זה אכן יהיה כך - מישהו כאן התבלבל. התחדשות עירונית לא צריכה להתבצע בסיוע תקציבי ישיר מהמדינה - אלא בתהליכים המבוססים על מכרזי יזמים בשוק הפרטי.
האסון הוא עצום - בראש ובראשונה בפגיעות בנפש - אבל דווקא מתוך ההרס, ניתן להצמיח מציאות חדשה. ווין-ווין לכל הגורמים: לדיירים, לרשויות המקומיות, לחברות הקבלניות וגם למדינה. התפקיד שלנו הוא לשמור על אופטימיות. מי שמביט מבחוץ ורואה רק את ההרס - לא רואה את חצי הכוס המלאה. לא מבין את הפוטנציאל שבתוך הכאב.
הדיירים שזעקו - ולא נשמעו
כבר שנים שאנחנו שואלים - למה כל כך קשה לקדם פינוי-בינוי? למה ההליכים נמשכים 12 שנה, לפעמים יותר? אולי עכשיו, לנוכח המלחמה, נוכל סוף סוף לקדם התחדשות עירונית בקצב חירום.
לפי דו"ח מבקר המדינה מ-2018, כ-2.5 מיליון אזרחים בישראל - 28% מהאוכלוסייה - חיים ללא מיגון תקני. רק 38% מהאוכלוסייה מתגוררת בדירה עם ממ"ד, והיתר נאלצים להסתמך על מקלטים ישנים, ציבוריים או פרטיים, שלרוב אינם מספקים הגנה ראויה. בקרב האוכלוסייה הערבית - המספרים קשים עוד יותר: ל-46% מהתושבים הערבים אין מיגון תקני כלל, וביישובים הבדואיים בדרום המצב חמור במיוחד.
מחקר של מרכז אדוה מצא כי הפערים הכלכליים משפיעים גם על הסיכוי לשרוד: בקרב שלושת העשירונים העליונים, כ-60% ממשקי הבית נהנים מממ"ד בדירה. בעשירונים התחתונים? רק 30%.
הנתונים אינם תיאוריה - הם מציאות. במתחם מגורים בבת ים, לדוגמה, פגע טיל איראני ישירות בבניין ישן וגרם לו לקרוס כמעט כליל. למרבה המזל, כל הדיירים הספיקו לרדת למקלט בזמן, אך הנזק לנפש ולרכוש היה עצום. גיל קריף ונועם סדן, בעלי דירות בבניינים שנפגעו, מספרים על שנים של ניסיונות לקדם פינוי-בינוי במתחם - ניסיונות שנתקלו שוב ושוב בבירוקרטיה. לדבריהם, הם הזהירו שהבניינים ישנים ומסוכנים, אך לא נמצא מענה.
"זה הזמן לומר בקול ברור - התחדשות עירונית היא לא מותרות, אלא צורך קיומי, הצלת חיים", אומר עו"ד רועי דהן, ממשרד כהן-קצב קרן דהן ושות' | KDC, המייצגים את בעלי הדירות במתחם המדובר. "הרשויות חייבות להבין שהן לא עוסקות פה רק בתכנון ובבנייה - אלא באחריות לחיי אדם".
סדן מוסיפה: "זה מתחם שמיועד להתחדשות עירונית כבר יותר מעשור. יש יזם, יש עורך דין, יש הסכמות - אבל רק בשנה וחצי האחרונות התחילו הדברים לזוז. במשך השנים זה נתקע שוב ושוב: פעם בניין שהתנגד, פעם דרישות מהעירייה, פעם קיבוץ מלאכותי של מתחמים. בינתיים, אנשים חיים פה עם קירות מתפוררים ותשתיות קורסות. כל תיקון יוצר תקלה חדשה. קניתי דירה כדי לגור בה - היום ברור לי שזה לא בטוח. אם לא טיל - אז רעידת אדמה. ואם לא זה - קריסה מבפנים".
הפקת לקחים ובנייה מחדש
המציאות כופה סדר יום חדש. אפשר וצריך לנצל את הרגע לבנייה מחודשת. במקום שיפוצים, תוספות ממ"דים ו"טלאים", נדרשת תכנית ברורה: הריסה, בנייה מחדש, ויצירת דירות בטוחות למגורים - אולי גם זמינות למכירה.
בשלב הזה ננסה להביט קדימה. לקחת את לקחי המלחמה ולתרגם אותם למדיניות. לא פשוט לחשוב כך בתקופה שבה מיליוני ישראלים נכנסים למיגון שוב ושוב, והאזור כולו רותח - כפי שהעידה גם התקיפה האמריקנית באיראן. אבל דווקא בזמנים כאלה חשוב להרים את הראש.
והמסר? ברור וחד: התחדשות עירונית איננה עוד "בוננזה נדל"נית" - היא פיקוח נפש. כמה סבבי לחימה ואסונות טבע עוד נצטרך כדי להבין את זה באמת?