במשך שנים, ישראל חיה תחת איום ביטחוני מתמשך: טילים מצפון, רקטות מדרום, תוכניות גרעין ממזרח. המרחב האזרחי עוצב בהתאם - החל מבניית ממ"דים ועד חיזוק מבנים מסוכנים במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי. הבטחת המיגון הפכה לא רק לערך ביטחוני אלא גם למנוע נדל"ני רב-עוצמה.
אולם המלחמה הנוכחית - שבה פועלות ישראל וארצות הברית יחד במטרה למוטט את תשתיות הטרור והגרעין של איראן, להכריע את חמאס ולפגוע קשות בחיזבאללה - איננה עוד סבב. היא עשויה להתברר כרגע גיאו-אסטרטגי מכונן. אם אכן יצליח צה"ל במשימתו, מדינת ישראל תתעורר לבוקר חדש, שבו המושגים "איום קיומי", "אזעקה יומיומית" ו"צורך דחוף בממ"ד" ייראו לפתע כמו שרידים של תקופה אחרת.
בלי דחיפות אין התחדשות?
דווקא העובדה המעודדת הזו - האפשרות להיפרד לשלום מהצורך היומיומי במיגון - עלולה ליצור בעיה חדשה ולא צפויה: האטה בהתחדשות העירונית. הרי אחת ההצדקות המרכזיות לפינוי-בינוי היא חיזוק ומיגון מבנים מסוכנים. אם הדחיפות הביטחונית תיעלם, ייתכן שגם המוטיבציה הציבורית תלך בעקבותיה - ולא רק של הדיירים, אלא גם של הרשויות המקומיות והממשל.
הבעיה כפולה: גם כך הליכי התכנון בישראל הם איטיים, סבוכים ומכבידים. תהליכי אישור תכניות נמשכים שנים, תקנים משתנים תדיר, והרשויות המקומיות מתקשות לעמוד בקצב. עד כה, תחושת הדחיפות הביטחונית שימשה כקלף מזרז מול הביורוקרטיה. בלעדיה, הסרבול עשוי רק להחריף.
דווקא עכשיו - כשאנו ניצבים, אולי, רגע לפני הישג אסטרטגי חסר תקדים - חשוב לזכור שביטחון לאומי הוא הרבה יותר מצבא חזק. הוא כולל גם תכנון עירוני מתקדם, תחבורה ציבורית מתפקדת, וחידוש המרקם העירוני הישן. אם נרדמים בשמירה, נאבד את המומנטום.
המדינה צריכה לנצל את רגע השיא כדי לעשות ריסטרט: להפחית רגולציה, להחיל סטנדרטים אחידים, לקצר תהליכים - ולהפוך את ההתחדשות העירונית מעסק מייגע לכלי אפקטיבי לבניית העתיד האזרחי של ישראל. רק כך ניתן יהיה לתרגם ביטחון צבאי להיערכות אזרחית כוללת.
להגביר הילוך - דווקא עכשיו
המפנה הביטחוני נותן אותותיו גם בזירה הכלכלית. בשבוע האחרון, מאז החלה ישראל בתקיפות ישירות על אדמת איראן, מניות של חברות נדל"ן העוסקות בהתחדשות עירונית זינקו. משקיעים ראו בביקוש לממ"דים ובעתיד התכנוני-בטיחותי של השוק - הזדמנות כלכלית.
אך ייתכן מאוד שמדובר באופטימיות מוגזמת: אם אכן תתפוגג הדרישה הציבורית למיגון, ייתכן שנראה תופעה הפוכה - ירידה בהתלהבות של רוכשים, ירידה במוטיבציה של דיירים, ואפילו נסיגה בתמריצים ממשלתיים. מניות אולי עולות - אבל פרויקטים עלולים להיתקע באותו מקום בדיוק.
כאן בדיוק נדרשת התערבות חכמה של הרגולציה. לא להיכנע לשאננות של עידן שקט - אלא לנצל אותו לתיקון מערכתי. רק כך נבטיח ששקט ביטחוני לא יהפוך לחוסר מעש אזרחי. ההתחדשות העירונית היא לא רק תגובה לאיום - היא צורך חברתי, תשתיתי וכלכלי.
המאמר נכתב על ידי פולי טטרו, שותף ומייסד חברת טופ קפיטל.