כשמדברים על פרויקטים של התחדשות עירונית, נשמעים לא פעם משפטים כמו "זה לוקח שנים", "הבירוקרטיה אינסופית" או "אצלנו זה לא יקרה". אבל לפעמים, השילוב הנכון בין ניסיון מקצועי, רגישות אנושית והיכרות יסודית עם המערכת, מייצר סיפור שונה לגמרי - כזה שמוכיח שאפשר גם אחרת.
עמיר קופל, סמנכ"ל ההתחדשות העירונית של קבוצת רוזיו, מביא את הסיפור של פרויקט "הסבוראים 2-4" בתל אביב - הוכחה חיה לכך שהתחדשות עירונית לא חייבת להיגרר על פני עשור.
מהרגע הראשון - מיקוד בביצוע
במרץ 2023 התקיים כנס חתימות עם בעלי הזכויות בבניין הסבוראים 2, לאחר הליך מכרז יזמים מסודר שבו נבחרו קבוצת רוזיו בשיתוף עם חברת צמח המרמן להוביל את המהלך. כבר אז היה ברור: לוחות הזמנים קצרים, מדיניות התכנון העירונית מחייבת קידום מואץ, ונדרש ניהול מדויק ויעיל בכל שלב - מהחתימות ועד להיתרי הבנייה.
כבר בזמן הכנת ההסכם, הוגשו בקשות לתיקי מידע, והעבודה יצאה לדרך. אך מה שעשה את ההבדל לא היה רק הצד התכנוני, אלא ההשקעה בקשר האישי עם הדיירים. "נפגשנו אישית עם כל דייר, הקשבנו, הסברנו, ויצרנו תשתית של אמון", מספר קופל. "בזכות תהליך ממוקד ואחראי - שלב הרוב הושלם תוך שבועות ספורים, הישג נדיר בקנה מידה של התחום".
שכנים מצטרפים - הפרויקט מתרחב
לא חלף זמן רב, ובעלי הזכויות בבניין הסמוך, הסבוראים 4, פנו גם הם בבקשה להצטרף. החיבור בין שני הבניינים איפשר תכנון כולל ומיטבי יותר - גם מבחינת מיצוי זכויות, גם מבחינת התאמה למדיניות העירונית, וגם מבחינת איכות המגורים עבור כלל הדיירים.
בתיאום מהיר ויעיל, יצאו הצדדים לחתימות נוספות - והשלימו את התהליך תוך ימים ספורים בלבד, במרץ 2024. "זה הישג שממחיש את רמת האמון והארגון של הדיירים ואת היכולת שלנו להוביל תהליך מהיר - בלי לפסוח על שלבים", מדגיש קופל.
היתר בתנאים - תוך חצי שנה בלבד
במקביל לחתימות, הוגשה ביולי 2024 הבקשה להיתר בנייה. וכבר באוקטובר אותה שנה - פחות מחצי שנה לאחר החתימות - התקבלה החלטת הוועדה המקומית בתל אביב למתן היתר בנייה בתנאים. "זה שלב מתקדם מאוד, ובקצב בלתי שגרתי בענף", אומר קופל. "הדבר ממחיש את יעילות התהליך והיכולת לנהל את כל הגורמים - תכנוניים, משפטיים ואנושיים - בהרמוניה מלאה".
תוצאה בשטח - התחדשות תוך שנתיים: שני הבניינים הישנים - בני שש קומות כל אחד, עם 48 דירות ושלוש חנויות - יפנו את מקומם לשני מבנים מודרניים עם 108 דירות חדשות, בתכנון מוקפד המשתלב בנוף העירוני של השכונה. תחילת העבודות צפויה בראשית 2026, עם כלל החתימות והאישורים הדרושים - וללא עיכובים קנייניים או משפטיים.
"הניסיון חשוב - אבל לא מספיק", מסביר קופל. "מה שבאמת עושה את ההבדל הוא היכולת לייצר אמון עם הדיירים, להכיר לעומק את מנגנוני התכנון ולנהל את כל שלבי הפרויקט בצורה ברורה, שקופה ויעילה".
הגישה הזו - לראות בדיירים שותפים מלאים ולא רק "בעלי זכויות" - היא הליבה של שיטת העבודה בקבוצת רוזיו. "מי שניהל פרויקט פינוי-בינוי יודע: בעלי דירות לא נענים לתוכניות - אלא למערכת יחסים. כשיש ביטחון - התהליך פשוט רץ קדימה", הוא מוסיף.