המדריך לבעלי הדירות: כך תצמצמו סיכונים בפרויקטים של פינוי בינוי

שוק הנדל"ן הישראלי עובר טלטלה עמוקה בימים קשים אלו. קבלנים ויזמים - בעיקר בגזרות הקטנות והבינוניות - מתקשים לשרוד. המכירות מדשדשות, כוח האדם מצטמצם, עלויות הבנייה נוסקות, זמני הביצוע מתארכים, והריבית הגבוהה ממשיכה להעיק על כל שקל במימון.

במרכז הסערה ניצבת ההתחדשות העירונית. פרויקטים שהחלו בתנופה על בסיס הבטחות עבר, מגיעים לשלב המימוש - ורבים מהם נתקעים. הסיבה: החברות שחתמו בעבר על מספר פרויקטים במקביל, נאלצות כיום להתמודד עם הוצאות עתק. התוצאה: חלקן מתקשות קשות לעמוד בהתחייבויות שנטלו כלפי בעלי הדירות - והפרויקטים נתקעים.

חשוב להדגיש: פרויקט פינוי-בינוי אינו ספרינט שנגמר תוך זמן קצר - אלא מרתון ארוך ומורכב שאורך שנים רבות. בעלי דירות שעומדים בפתח עסקה כזו חייבים לחשוב לא רק על ההווה, אלא גם על העתיד הרחוק.

לכן, אחת השאלות הקריטיות שכל בעל דירה חייב לשאול את עצמו היא: איך אני מבטיח שהיזם, שנראה היום חזק, לא יקרוס מחר, וישאיר אותי בלי דירה ועם אינספור בעיות כלכליות. התשובה טמונה בתכנון מוקדם, בחירה נכונה של שותפים לדרך, ובעיקר - הבנת כל שלב בתהליך ובניית מערך הגנות שייתן מענה גם לתרחישים הפחות נעימים.

בסיוע עו"ד חגי אברהם ממשרד יריב בר דיין, מומחה בייצוג בעלי דירות בפרויקטי פינוי־בינוי, הכנו מדריך מעשי שיסייע לכם לבחור יזם יציב, לנסח חוזה חכם ולהבטיח הגנות פיננסיות ומשפטיות - עוד לפני תחילת העבודות.

1. קודם כל - בחרו את הצוות שלכם
לפני כל בחירה ביזם, בחרו עורך דין, שמאי, מפקח ויועץ ביטוח שיהיו נאמנים לכם בלבד - לא ליזם. שכר הטרחה ישולם לרוב על ידי היזם, אך הנאמנות צריכה להיות חד־צדדית: אליכם בלבד.

2. בחירת יזם - זה לא רק תמורות
ההצעה הגבוהה ביותר עלולה להיות מלכודת. על מה כן להסתכל?
• ניסיון קודם בפרויקטים דומים
• איתנות פיננסית לאורך זמן
• ריאליות התמורות שמוצעות
• זהות משרד האדריכלים שילווה את הפרויקט

3. החוזה: המסמך שמגן עליכם
זהו מסמך ההגנה האולטימטיבי. עליו להיכתב על ידי הצוות שלכם ולכלול:
תנאים מתלים
• קבעו לוחות זמנים ברורים להשגת תב"ע, היתר בנייה וליווי בנקאי - עם אפשרות ביטול ההסכם אם לא התקיימו.
מערכת בטוחות רב-שכבתית:
• ערבות חוק מכר - בגובה שווי הדירה החדשה.
• ערבות שכר דירה אוטונומית - שתכסה את כל תקופת הבנייה, עם מנגנון פחת רק לפי התקדמות בפועל.
• ערבות בדק ורישום - תיקוני ליקויים ורישום הדירה.
• ערבות להוצאות משפטיות - כולל ייפוי כוח למחיקת הערת אזהרה במידת הצורך.
• ערבות מיסים - היזם אחראי למס.

4. הבנק הוא חבר - לא אויב
חובה לוודא שהליווי הבנקאי אינו מטיל עליכם התחייבויות וכי אתם משוחררים מאחריות לחובות היזם (NON-RECOURSE). המשכנתה שנרשמת על זכויותיכם צריכה להתלוות לערבויות מיידיות שנמסרות לעורך הדין שלכם לפני מסירת הנכס ליזם.

5. שלב ההיתרים - הרגע הקריטי
שימו לב לעמידה באבני הדרך: אם יש עיכובים - מותר ואף מומלץ לשקול ביטול ההסכם. החוק לצדכם.

6. שלב הבנייה - בטוח יותר ממה שנדמה
דווקא כשהורסים את הדירות ומתחילים בבנייה, הסיכון נמוך יותר - כי הבנק כבר בפנים, הערבויות בתוקף, ושכר הדירה מובטח. ובכל זאת - ודאו:
• שהערבויות הומסרו כדין
• שהביטוחים בתוקף
• שהמפקח מדווח מדי חודש
• שהשכר משולם בזמן - ואם לא, הפעילו את הערבות

לסיכום, זיכרו: בעולם של סיכונים הולכים וגדלים, הכלים לצמצום חשיפה נמצאים בידיים שלכם. צוות מקצועי נאמן, יזם יציב וריאלי, חוזה מנוסח היטב, בטוחות אמיתיות וליווי בנקאי תקף - אלו הדברים שעושים את ההבדל בין פרויקט שמשנה חיים - לכזה שהורס אותם.