החודש נרשמו שתי התפתחויות דרמטיות שצפויות לשנות את פני ההתחדשות העירונית בגוש דן ובמרכז הארץ: האחת - השלמת שלב התכנון האחרון של קו M1 של המטרו, ציר תחבורה תת-קרקעי שיחצה את גוש דן מצפון לדרום; השנייה - תמ"א 70, תוכנית המתאר החדשה לפיתוח סביב תחנות מטרו, שתובא לאישור הממשלה.
שתי ההכרזות מבשרות יחד על חיזוק משמעותי של מוקדי מגורים, תעסוקה ומסחר סביב תחנות המטרו העתידיות. במילים אחרות, בעלי דירות בבנייני מגורים ותיקים שממוקמים בטווח של עד 800 מטרים מהתחנות - נהנים כעת מיתרון משמעותי: תכנוני, רגולטורי וכלכלי - שישפיע על הכדאיות לפרויקטים של פינוי בינוי.
מהי תמ"א 70, ולמה היא כל כך חשובה?
תמ"א 70 היא תוכנית מתאר ארצית שמבקשת לממש את הפוטנציאל העירוני סביב תחנות המטרו. היא מגדירה מדיניות תכנון ממוקדת לרשויות המקומיות, שכוללת ציפוף עירוני, עירוב שימושים, שיפור נגישות תחבורתית והרחבת המרחב הציבורי - כל זאת במטרה לעודד שימוש בתחבורה ציבורית ולצמצם את התלות ברכב הפרטי.
למעשה, המשמעות עבור תושבי בניינים ישנים בקרבת תחנות המטרו היא זכויות בנייה מוגדלות, תהליכי תכנון מואצים, והעדפה מצד מוסדות התכנון. עבור יזמים - מדובר בהזדמנות נדירה להתנעת פרויקטים עם ערך מוסף ברור.
השפעתן של תשתיות תחבורה על שוק הנדל"ן מוכרת היטב בעולם. בישראל, פרויקט המטרו - ובייחוד קו M1 - מצטרף למגמה זו וצפוי להפוך את הערים בגוש דן לנגישות ומרושתות יותר. התוצאה: שינוי בשיקולי מגורים, השקעות ותכנון עירוני.
איך זה נראה בפועל?
קבוצת אשלי לירן, המתמחה בפרויקטים של התחדשות עירונית, כבר פועלת בשטח. בגבעתיים מקדמת החברה פרויקט הכולל כ-650 יחידות דיור, שטחי מסחר ותעסוקה בשלושה מגדלים - ממש מעל התחנה העתידית בכיכר נגה; גם בהוד השרון, בצומת דרך רמתיים ומגדיאל, מקודם פרויקט פינוי-בינוי נוסף הכולל כ-360 יחידות דיור ושטחי תעסוקה - גם הוא בסמוך לתחנת מטרו מתוכננת.
לדברי איתי אלון, סמנכ"ל הקבוצה: "תחבורה ציבורית איכותית משפיעה ישירות על הכדאיות של פרויקט. תקני החניה הנמוכים בסביבת תחנות מטרו חוסכים שטחים יקרים ומפנים משאבים לטובת דירות. גם האפשרות לשווק יחידות בלי חניה הפכה לרלוונטית יותר, והכלים הכלכליים שלנו השתנו בהתאם".
עוד מוסיף אלון: "אנחנו בשלב תכנוני מתקדם של פרויקטים בגבעתיים ובהוד השרון. ככל שהמטרו יקרום עור וגידים, כך תגדל הדרישה לדירות עם נגישות תחבורתית. במרכז הארץ, גודש התחבורה מחמיר והציבור עובר לחלופות כמו אופניים, קורקינטים והליכה. תל אביב כבר שם - רק 43% מהתושבים מגיעים לעבודה ברכב פרטי - וזה בהחלט עשוי לזלוג הלאה, ככל שמערכות להסעת המונים יתפתחו".
בעלי דירות? זה הזמן לפעול
השילוב בין התקדמות פרויקט המטרו לבין תמ"א 70 יוצר חלון הזדמנויות ברור לבעלי דירות ישנות: ערך הקרקע עולה, הביקוש מתגבר, והרשויות גמישות ונכונות יותר לשיתופי פעולה ולקידום תוכניות.
קבוצת אשלי לירן, בבעלות היזם אשר אלון ורוני בריק (לשעבר נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ), נחשבת לאחת החלוצות בתחום הפינוי-בינוי. היא יזמה את פרויקט ME TLV בנווה שרת - מהראשונים מסוגו בתל אביב - ואכלסה פרויקטים ברעננה. כיום היא מקדמת אלפי יחידות דיור בתכנון ובנייה בערים תל אביב, גבעתיים, רעננה, כפר סבא והוד השרון.
היתרון הבולט של הקבוצה הוא ביכולת לספק מענה כולל: מהידברות עם הדיירים, דרך תכנון, רישוי וביצוע - ועד למסירת המפתח וליווי מלא בתקופת האחריות. עבור בעלי הדירות - מדובר בשותף אחד, לאורך כל הדרך.