סקירת ענף הנדל"ן לחודש מרץ 2025, שפורסמה על ידי אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, הציגה כי מכירות הקבלנים הסתכמו ב-3,133 דירות - כולל דירות בסבסוד ממשלתי. מדובר בירידה של 17% לעומת מרץ אשתקד, ובהמשך לירידות של 21%-23% בינואר ובפברואר.
בשוק החופשי בלבד נמכרו 2,359 דירות - ירידה של 21% לעומת מרץ אשתקד, בדומה לפברואר, ולאחר ירידה חדה יותר של 30% בינואר. במקביל, מלאי הדירות החדשות הלא-מכורות זינק לרמת שיא של כ-78.5 אלף דירות בפברואר 2025, לפי נתוני הלמ"ס.
כעת, עולה השאלה - האם נתונים אלו מצביעים על מגמת האטה זמנית בלבד או שאנו מצויים בתחילתו של משבר בשוק הנדל"ן?
הסיבות להאטה: ריבית, תשומות, ומלחמה
טל תפוחי, מנכ"ל קבוצת גמלא הראל, מסביר כי מלבד משוואת הביקוש וההיצע, שוק הנדל"ן מושפע מגורמים רבים - בראשם הריבית. "מאחר שמדובר בשוק ממונף, כל שינוי בגובה הריבית משפיע הן על עלויות המימון של הפרויקטים (בצד ההיצע), והן על היקף המשכנתאות (בצד הביקוש). מאז אפריל 2022 חלה עלייה חדה בריבית, שייקרה את המימון לפרויקטים ולהלוואות לרוכשים".
לכך הצטרפה התייקרות מתמשכת בתשומות הבנייה - תחילה בעקבות מלחמת רוסיה-אוקראינה, ובהמשך עקב מחסור בפועלים מאז פרוץ מלחמת חרבות ברזל באוקטובר 2023. העלויות שעלו חייבו את היזמים לייקר את הדירות - אך גם הרוכשים נפגעו: המשכנתה הממוצעת חצתה בדצמבר 2024 את רף מיליון השקלים, וההחזרים החודשיים הפכו לנטל כבד יותר.
גורם נוסף, לדבריו, הוא חוסר הוודאות הכלכלית והביטחונית שממשיך להעיב על השוק. רבים מעדיפים להמתין עם רכישת דירה עד שהתמונה תתבהר. גם הגידול בהיצע הדירות הוביל לתחרות גוברת בין יזמים, והעמיק את ההאטה.
אז משבר או האטה זמנית?
"להערכתי ולמיטב ניסיוני - מדובר בהאטה זמנית בלבד", אומר תפוחי. לדבריו, השוק הישראלי כבר הוכיח בעבר שהוא יודע להתאושש במהרה. "ברגע שתחלוף עננת חוסר הוודאות, למשל עם סיום המלחמה, נראה שוב התפרצות של ביקושים, שמביאה לעלייה במכירות ובמחירים".
תפוחי מסביר כי אחת התופעות המרכזיות כיום היא מה שמכונה 'ביקוש כבוש' - רוכשים שמעוניינים לקנות דירה אך בוחרים להמתין בגלל תנאי השוק. תפוחי מסביר: "רכישת דירה היא ההחלטה הכלכלית הגדולה ביותר של מרבית המשפחות. אנשים מושפעים מאווירת השוק הכללית, ובתקופות של חוסר יציבות הם נוטים לחכות. אבל הביקוש הטבעי - שנובע מהגידול הדמוגרפי - לא נעלם. הוא רק נדחה".
לדבריו, כשהתחושות ישתנו, גם הרוכשים יחזרו. "כפי שראינו בעבר - האופטימיות בשוק מובילה לגל של רכישות".
עד שזה יקרה, מצויים היזמים בפני אתגרים תזרימיים. "מבצעי שיווק כמו 20:80, שמאפשרים דחיית תשלומים לגמר הבנייה, יוצרים בעיות הון חוזר", אומר תפוחי. "יזמים צריכים לממן פעילות שוטפת למרות ירידה במכירות".
תפוחי מסביר כי האתגר בתקופה זו הוא "להישאר על הגלגל" עד חלוף התקופה והתפרצות מחודשת של הביקושים. לכן, בגמלא הראל מציעים פתרון: "אנו מאפשרים ללקוחותינו לחלץ עודפים 'כלואים' מפרויקטים בביצוע - גם אם התנאים לשחרור עודפים טרם בשלו. כך אפשר להקדים תזרים, לשמור על פעילות שוטפת, ולהתכונן לפתיחת פרויקטים חדשים כשהשוק יתאושש".