ההתחדשות העירונית, שם כולל למגוון רחב של מהלכים, יוזמות ופרויקטים לאומיים, הפכה לשם נרדף למאבק המתמשך של מדינת ישראל בשילוב שבין צפיפות, תשתיות מתיישנות, מחסור בקרקעות פנויות וצורך דחוף ביצירת מרחבי מגורים בטוחים, נגישים ומותאמים לאוכלוסייה. תמ"א 38 על גרסאותיה השונות, פרויקטים לפינוי-בינוי, מיזוג בין בנייה חדשה לישנה, מימוש זכויות בנייה במתחמים קיימים ואף תוכניות שיקום שכונות - כולם תחת מטריית יעד אחד: להחיות את הרקמה העירונית הקיימת מבלי להידרש להתרחבות משמעותית אל תוך השטחים הפתוחים.
אלא שהדרך למימוש הפוטנציאל הגדול שגלום במיזמים השונים להתחדשות עירונית רחוקה מלהיות פשוטה. חסמים רגולטוריים, אתגרים כלכליים, התנגדויות חברתיות, מתח בין מדיניות השלטון המרכזי לבין צרכיהם של ראשי הרשויות, ולעיתים גם היעדר ודאות - כל אלו הופכים את התחום למורכב, איטי ולעיתים מתסכל. בחינה מעמיקה של המציאות מלמדת כי על אף התנופה בערים מסוימות עם הוצאה לפועל של פרויקטים בהיקפים גדולים מבעבר, עדיין ישנו צורך דחוף לדייק את כלי העבודה.
כמו בתחומים רבים בעולמות התכנון והבנייה, אחד המעכבים המרכזיים טמון במורכבות הרגולטורית והבירוקרטית. תהליכי התכנון והאישור של פרויקטים אורכים זמן רב, ולעיתים קרובות נתקלים בקשיים מול רשויות התכנון המקומיות והמחוזיות. חוסר הוודאות והיעדר אחידות במדיניות התמורות לדיירים יוצרים בלבול שמקשה על קידום הפרויקטים, שכן, מה שנכון לעיר אחת אינו תקף לעיר אחרת ולעיתים אף לשכונה הסמוכה.
גם ההיבט הכלכלי אינו פשוט ורווי במשוכות. עליית מחירי חומרי הגלם, עלות העבודה והריבית הגבוהה, מקשים על היזמים להוציא לפועל פרויקטים לאחר שקיבלו את ההיתר המיוחל. במקרים רבים, זכויות הבנייה שניתנות על הנייר (המכפילים) אינן ניתנות למימוש בפועל, בשל מגבלות הנדסיות או תכנוניות - כגון מגבלות גובה, תשתיות לקויות או שטחי מגרש לא מספיקים.
הפער הזה מחייב את המדינה להיכנס לעובי הקורה - אם באמצעות קרקע משלימה, אם דרך סבסוד יזמים, ואם באמצעות השקעה ממשלתית בתשתיות דרך הסכמי גג ייעודיים. בהשוואה להשקעה הנרחבת שמוזרמת למתחמי ותמ"ל, ההתחדשות העירונית זוכה למשאבים דלים בהרבה, וזו נקודת כשל שיש לתקן. בנוסף, יש לעדכן את תקן 21 כך שישקף את המציאות התכנונית והכלכלית העדכנית בשטח, ולרסן את הציפיות - הן מצד הדיירים והן מצד היזמים - לתמורות שאינן ברות השגה, אשר מקשות על מימוש הפרויקטים הלכה למעשה.
גם מהרכיב החברתי לא ניתן להתעלם. התמודדות עם דיירים סרבנים, חוסר ידע של הציבור הרחב, פערי אמון בין היזם לתושבים ועוד, לא פעם מעכבים ואף מונעים הוצאה לפעול של מיזמים. תחושת חוסר השליטה ואי הבהירות לגבי עתיד סביבת המגורים מייצרת חשדנות טבעית שגורמת לרבים להירתע, גם כאשר מדובר בפרויקטים שהם לטובתם הברורה. כיו"ר ועדה מרחבית שעובדת במשותף עם ראשי הרשויות מזכרת בתיה, קריית עקרון ובני עי"ש, שבתחומן מקודמים בימים אלה מגוון פרויקטים של התחדשות עירונית, אני עד לחשיבות של הסברה נכונה לציבור וכיצד הנגשת המידע בצורה מתואמת מסייעת בהאצה שלהם מבלי לפגוע במרקם היישובי.
ובכל זאת, בתוך כל הקשיים הללו יש גם נקודת אור חשובה: קברניטי רשויות התכנון שהפנימו את חשיבות ההתחדשות העירונית ופועלים בשנים האחרונות בשיתוף המערכת הממשלתית לקדם שורת תוכניות ותיקונים חקיקתיים שנועדו לסייע לפרויקטים לצאת לדרך. מדובר במהלכים מבורכים, שלא אחת מתקיימים בתנאים של לחצים, מגבלות תקציביות וציפיות סותרות מצד הציבור.
איך הופכים כוונות למעשים?
כדי שנוכל לעבור ממישור הכוונות הטובות לעשייה אפקטיבית לקראת מימוש הפוטנציאל של ההתחדשות העירונית, יש צורך בגישה מערכתית ומשולבת שכוללת פעולה בכמה מישורים מקבילים:
פישוט תהליכי התכנון והאישור: יזמים נדרשים לעיתים לעבור דרך ועדות שונות ומנגנונים בירוקרטיים מורכבים, כאשר לא תמיד יש אחדות במדיניות או בשיקול הדעת של כל אחד מהם. יש לקדם חקיקה שתגדיר מסלולים מקוצרים לפרויקטים של התחדשות עירונית, עם לוחות זמנים קבועים ומדיניות ברורה ואחידה שיצמצמו את חוסר הוודאות.
הקצאת תמריצים כלכליים לפרויקטים בפריפריה: ההזנחה ממנה סבלה הפריפריה הובילה לכך שסל האפשרויות המצומצם עבור יזמים, בהשוואה לרצועה שבין גדרה לחדרה, לא מעניק ליזמים כדאיות כלכלית בקידום הפרויקטים, ולכן המדינה נדרשת לסגור את הפער. יש ליישם תוכניות ייעודיות הכוללות מענקים ליזמים, פטור מהיטלי השבחה, וסבסוד תשתיות על-ידי המדינה כדי לאפשר גם לערים בפריפריה ליהנות מפירות ההתחדשות העירונית.
הגברת ההסברה והליווי לדיירים: חלק ניכר מהעיכובים בפרויקטים נובע מחששות אמיתיים של דיירים לגבי זכויותיהם, אובדן דיור זמני או קיפוח לעומת שכניהם. יש צורך לקדם שירותי חונכות וליווי לדיירים בדמות עורכי דין ייעודיים, יועצי תכנון וסוכנים חברתיים - שיפשטו את התהליך, יעמדו על זכויותיהם ויתרמו בבניית האמון מול היזם וצמצום התנגדויות בקרב השכנים.
עידוד שיתופי פעולה בין המגזר הציבורי והפרטי: שיתוף פעולה הדוק בין רשויות מקומיות ליזמים מאפשר לא רק קיצור תהליכים, אלא גם התאמה מיטבית של הפרויקטים לצרכים מקומיים כגון תשתיות, מוסדות ציבור, תחבורה שטחים פתוחים ועוד. יש לעודד מודלים של "תכנון משותף" ולתת תמריצים לרשויות בעלות מאפיינים קהילתיים שיקדמו תוכניות כוללניות בשיתוף התושבים, תוך הפעלת מנגנונים לפתרון קונפליקטים שיבטיחו התקדמות ולא התבצרות.
ההתחדשות העירונית אינה רק פרויקט נדל"ני שנועדה לסדר את הפאזל המורכב של מפת הבנייה הישראלית, אלא היא גם הזדמנות חברתית ואזרחית לשיפור איכות החיים, ליצירת סביבה בטוחה ומודרנית, ולצמצום הפערים המקומיים והארציים. אם אנו חפצים בערים משגשגות, שכונות מחודשות ותושבים שמאמינים במערכת, עלינו להבין שבמציאות של 2025 התחדשות עירונית היא לא אקסטרה אלא הכרח. רק תיעדוף גבוה של התחום מצד קובעי המדיניות ומקבלי ההחלטות - הן ברמת הקשב והחשיבה והן ברמת הקצאת משאבים - יקבע את עתיד המרחב העירוני.
אלון יוניאן הוא יו"ר הוועדה המרחבית לתכנון ובניה 'זמורה', לשעבר מנכ"ל החברה הכלכלית 'יהודה' לקריית ארבע, הר חברון, אפרת וגוש עציון