ועדת הערר המחוזית בתל אביב פרסמה הבוקר (א') החלטה תקדימית העוסקת בחישוב היטל השבחה במתחם תכנית תא/3729/א - הידועה כתכנית רובע 4. מדובר בהכרעה מקיפה הנוגעת לשורת עררים שהוגשו נגד שומות מכריעות שהוציאו השמאים בועז קוט, אלי כהן ודוד דדון, בעקבות מימוש זכויות בדרך של הוצאת היתרי בנייה במתחם.
ההחלטה קובעת עקרונות אחידים וברורים לחישוב היטלי השבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית בתל אביב, בעיקר בפרויקטים המשלבים זכויות מכוח תמ"א 38 ותכנית רובע 4. בכך, מספקת הוועדה מסגרת פרשנית שצפויה להשפיע באופן רחב על יזמים, בעלי דירות, ושמאים בכל רחבי העיר.
עקרונות חדשים בחישוב ההשבחה
בין ההחלטות המרכזיות שקבעה הוועדה:
• שווי המצב הקודם יחושב לפי המבנה הקיים בפועל, ולא לפי תיאוריה תכנונית או פוטנציאל.
• זכויות מכוח תכנית מ' יוכרו רק לפי חלופת תוספות למבנה קיים, ובתנאי שלא מומשו במלואן בהיתרים קודמים. חיוב ההשבחה יבוצע לפי מועד האישור המקורי של התכנית.
• זכויות מכוח תכנית ג' יובאו בחשבון במצב הקודם ויחויבו אף הן לפי מועד אישורן.
• הגבהת קומת הגג, שטחי ממ"ד ומרפסות לא יחויבו בהיטל השבחה, בהיותם חלק מתמריצי תמ"א 38. רק חריגה מקווי בניין תחויב כהשבחה תכנונית.
• מחסנים בגודל של מעל 6 מ"ר יחויבו לפי תכנית ע/1 - אך ורק עבור דירות קיימות.
• תשלומים לקרן חניה יקוזזו מההשבחה במצב החדש.
• מקדם דחייה - נותר לשיקול דעתו של השמאי המכריע בכל מקרה לגופו.
שינוי כללי המשחק להתחדשות עירונית
הוועדה הדגישה בהחלטתה את הצורך בגישה פרשנית עקבית, אשר תיישב בין הוראות החוק לבין תכלית התכניות - ובפרט תכלית עידוד ההתחדשות העירונית. ההחלטה יוצרת הבחנה ברורה בין זכויות תיאורטיות לזכויות שניתן להוציא אל הפועל, ומחדדת את האיזון בין אינטרס הציבור לבין זכויות הקניין של בעלי הדירות והיזמים.
בכך, היא עשויה להשפיע לא רק על עשרות פרויקטים תלויים ועומדים ברובע 4, אלא לשמש גם תקדים חשוב לאזורים אחרים בעיר ומחוצה לה, שבהם מתבצעת התחדשות עירונית משולבת תכניות ותמ"א.
את בעלי הנכס ייצגו השמאים נחמה ואור בוגין ועו"ד מיטל טויסטר.