כאן קונים בזול: כך תמצאו נכסים מתחת למחיר השוק - גם בתל אביב

בעולם של עליות מחירים מתמשכות, כשהחלום על דירה הופך לאתגר של ממש, רבים מרגישים שהרכבת כבר עזבה את התחנה. אך האם ייתכן שבחלק מהמקומות - גם בלב אזורי הביקוש - יש מי שמוכרים מתחת למחיר השוק?

ניתוח נתונים באמצעות "מד מדלן", מודל חכם להערכת שווי נכסים, מציע הצצה מפתיעה לשוק: עשרות ערים בישראל שבהן ניתן למצוא נכסים שמוצעים למכירה במחיר נמוך מהערכת השווי האובייקטיבית. "מד מדלן" הוא כלי אנליטי מתקדם שפותח באתר מדלן ומבוסס על בינה מלאכותית. הוא מנתח אלפי עסקאות אמיתיות שנעשו בפועל, נתוני נכסים כמו גודל, קומה, מספר חדרים, מצב כללי, וכן נתוני סביבה - קרבה למוסדות חינוך, תחבורה ציבורית, נגישות, מגמות שוק ועוד. כך ניתן להעריך שווי ריאלי של כל דירה במדויק - ולהשוות אותו למחיר שמבקשים עליה כיום.

התוצאה: אפשר לזהות היכן בשוק יש "פער תמחורי" - כלומר, מודעות של נכסים שמחירם נמוך מהערכת השווי. מוכנים לצאת למסע סביב ערי ישראל?

בראש הטבלה נמצאת העיר חריש, שבה לא פחות מ-31% מהדירות שפורסמו בשנה האחרונה מוצעות במחיר נמוך מהשווי שהעריך מד מדלן. מדובר בעיר שנבנתה כמעט כולה בשנים האחרונות, מושכת אוכלוסייה צעירה ומשקיעים, ומאופיינת בהיצע גדול ובתחרות בין הקבלנים. דוגמה לכך: דירת 4 חדרים בשכונת הפרחים, בשטח של 116 מ"ר, הוערכה לפי מד מדלן ב-1.67 מיליון שקל - אך נמכרת בפועל ב-1.58 מיליון שקל בלבד.

אחריה ברשימה נמצאת אשדוד - עיר נמל מבוקשת שבה 26% מהמודעות מראות פער דומה. באחת מהן, לדוגמה, פנטהאוז של 3.5 חדרים ברובע ט' מוצע ב-1.85 מיליון שקל, בעוד שהשווי המוערך הוא 1.96 מיליון.

לצד חריש ואשדוד, ערים נוספות מציגות שיעור גבוה של דירות מתחת לשווי השוק: חדרה, יבנה ואשקלון - שלוש ערים חזקות ומתפתחות, כל אחת באופייה - עם כ-25% מהמודעות שמתחת לשווי.

מפתיע לא פחות לגלות שגם בפרדס חנה-כרכור, ראש העין, ואפילו ברמת השרון - אחת הערים היקרות בישראל - יש כ-24% מהמודעות שבהן מחירי הדירות נמוכים מהשווי המוערך. המשמעות: גם באזורים מבוקשים ויוקרתיים, ייתכן שתמצאו הזדמנויות, אם תחפשו נכון.

בהמשך הרשימה נמצאות עשרות ערים נוספות, ובהן כמה שמפתיעות מאוד: תל אביב-יפו, ירושלים, בני ברק, רמת גן, חיפה, ראשון לציון, כפר סבא, רעננה, הרצליה ואפילו גבעתיים - כולן מציגות שיעור של 19%-23% של מודעות עם מחיר נמוך מהערכת מד מדלן. לרוב מדובר בנכסים בעלי מאפיינים ייחודיים או באזורים פחות מרכזיים בתוך העיר, אבל עצם קיומם של פערי תמחור בערים הללו הוא תמרור מעניין לרוכשים.

קבוצה זו כוללת גם ערים כמו דימונה, אור עקיבא, לוד, רמלה, נתניה, עפולה, בת ים, נהריה, נשר, פתח תקווה וקריית ים, המציגות אחוזים חיוביים של מודעות מתחת לשווי שוק שמציג מד מדלן. נתונים אלו מצביעים על פוטנציאל השקעה בכל רחבי הארץ, מצפון ועד דרום, ובערים בעלות אופי שונה.

בקצה התחתון של הרשימה - אך עדיין עם פוטנציאל - נמצאות קריית אונו, חולון ומודיעין-מכבים-רעות, עם 17% מהמודעות מתחת לשווי המוערך לפי מד מדלן. גם נס ציונה, קריית ביאליק וקריית אתא מדורגות כאן, עם שיעור של 14%-16% - נתון נמוך יותר אך עדיין חיובי.

ניתוח מד מדלן מראה כי הפוטנציאל למצוא דירה מתחת למחיר השוק קיים בכל רחבי הארץ - מצפון ועד דרום, בערים חדשות וגם בוותיקות, בפריפריה וגם במרכז. ההבדל הוא בשיעור ובאופי ההזדמנויות - לעיתים מדובר בדירות חדשות, לעיתים באזורים פחות מבוקשים, ולעיתים בהזדמנויות נקודתיות שמצריכות רוכש עם עין חדה.

מי שמוכן לחפש, לבדוק ולהשוות, יכול לגלות שפערי התמחור עובדים לטובתו - ולהגשים את חלום הדירה במחיר מציאותי.