בין גימיק שיווקי למציאות כלכלית: כמה רעש אפשר לעשות מהנחה אחת של 35%? מסתבר שהרבה. פרויקט אחד בשדה דב הצליח להצית מחדש את שיח המחירים בשוק הדיור, עם הבטחה לדירות מוזלות באופן קיצוני - אלא שמדובר בדירות שטרם נבנו, שיימסרו רק בעוד שנים, ושמחירן "המוזל" מתחיל בלא פחות מ-49 אלף שקל למ"ר. זו אינה ירידת מחירים של ממש, אלא מהלך שיווקי מדויק שמטרתו לייצר באזז.
ועדיין, שדה דב מהווה אינדיקציה חדה למצב השוק. עוד לפני הקמפיין הפרסומי, המכרז האחרון שם הצביע על ירידת ערך משמעותית - מחיר הקרקע לדירה צנח ב-40% תוך ארבע שנים; רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שיווקה קרקעות לכ-2,606 יחידות דיור תמורת 4.7 מיליארד שקל, כך שמחיר קרקע ממוצע לדירה עומד כעת על כ-2 מיליון שקל, לעומת 2.8 מיליון במכרז קודם.
גם סיפור הקריסה של חברת חנן מור, שנאלצה למכור את הקרקע שרכשה בשדה דב ב-1.5 מיליארד שקל במחיר הפסד של 1.1 מיליארד, מדגים את הסיכון הגלום בתמחור יתר.
אופציות במקום קירות, והנחות שמתחבאות בטבלאות אקסל
השוק עבר תהליך מעניין במיוחד בשנת 2024 - לא מכרו בו דירות, אלא אופציות. רוכשים שילמו מקדמה של 5%-10% והבטיחו לעצמם דירה על הנייר. את שאר הסכום? אלוהים גדול. בראשל"צ, לדוגמה, הוצעה דירה עם מקדמה של 290 אלף שקל בלבד - 7% מהמחיר - והשאר עם המסירה. זו אינה הנחה רשמית, אך בפועל מדובר בהטבת מימון מהותית.
ולמה זה חשוב? כי לפי מודל היוון שפותח בפורום שווי הוגן באוניברסיטת רייכמן, הטבות מימון כאלה שקולות להנחות של ממש: תוכנית 80:20 (80% תשלום במועד מסירת הדירה) שקולה להנחה של 6.4%, במידה והדירה נמסרת לאחר שלוש שנים; במודל 85:15 ההנחה היא 7% לפי אותה תקופת זמן. כלומר, הנתונים הרשמיים של הלמ"ס שמראים עליית מחירים שנתית של 7% אינם משקפים את המחירים האפקטיביים בשוק - שכוללים הנחות נסתרות.
מה יקרה בהמשך?
נכון להיום, מלאי הדירות הלא מכורות נמצא בשיא של כל הזמנים: 24.3 חודשי היצע, כלומר כמעט שנתיים של דירות תקועות בקצב המכירה הנוכחי. זהו נתון שממחיש עד כמה הבנייה בישראל אינה מותאמת ליכולת הספיגה של השוק.
ולמרות זאת, ההיצע העתידי צפוי להצטמצם. המחסור בפועלים, האי-ודאות הפוליטית והיעדר תכנון מייצרים ואקום - וכשהשוק יתעורר, המחירים עלולים לטוס מחדש. בינתיים, הציבור ממתין: כשהמחירים יורדים, כולם על הגדר. כשיתחילו לעלות שוב - כולם יקפצו. כך נראית "שנת ההזדמנויות" של 2025.