בשבע בבוקר, ינון מגזימוף כבר בדרכו מפגישת סלון אחת לאחרת - עם דיירים בקריית משה, סיור מתכננים בקריית מנחם או שיחה אישית במרכז העיר. בגובה העיניים, בלי מתווכים מיותרים. "אני לא רואה פרויקט", הוא מדגיש, "אני רואה בני אדם. שותפים. הם שואלים, מבקרים, מייעצים ודורשים - וטוב שכך. זה הכוח של המודל שלנו".
מגזימוף, רק בן 26, הוא המייסד והמנכ"ל של תב"ע קפיטל - חברת תכנון צעירה אך משפיעה, שמובילה גישה חדשה בהתחדשות עירונית: קודם כל התוכנית, ורק אחר כך היזם. החברה מקדמת תכניות בניין עיר (תב"ע) בעבור בעלי הדירות עצמם, מתוך גישה שמעניקה להם ודאות מוקדמת, שיתוף פעולה אמיתי ושליטה על תהליך שעד כה הובל לרוב בלעדיהם.
מהפכה על הקרקע - לא על הנייר
תב"ע קפיטל מקדמת כיום יותר מ־4,700 יחידות דיור ברחבי ירושלים בשלבים שונים של תכנון, וכולן נשענות על שיח שקוף וישיר עם בעלי הקרקע. קריית מנחם, למשל, נהנית משלוש תכניות שונות הכוללות יחד 2,034 יחידות דיור בצמוד לרכבת הקלה, בתמהיל מגורים, תעסוקה ומסחר. בקריית משה מקודמות שתי תכניות בהיקף כולל של 1,717 יחידות, עם שימור המרקם הקהילתי לצד פיתוח לגובה. במרכז העיר מדובר על 1,012 יחידות - חלקן באזורים לשימור, תוך איזון בין הצביון ההיסטורי לצורכי ההווה.
הגישה המקצועית והאנושית של החברה מצליחה להניב תוצאות יוצאות דופן: בפרויקטים רבים הושגו אחוזי הסכמה של למעלה מ־75% תוך חודשים בודדים - תוצאה נדירה בשוק. "אנחנו לא מציגים מצגות - אנחנו מציגים אמת", מסביר מגזימוף. "מסבירים את המספרים, משנים יחד עם הדיירים. אין הפתעות ואין הבטחות סרק. יש אמון".
"הדיירים הם לא מכשול - הם הפתרון"
הביוגרפיה האישית של מגזימוף מספרת את הסיפור הירושלמי כולו: נולד בעיר, דור שביעי, בן לקצב ממחנה יהודה ולגננת. סבו־רבו היה יזם נדל"ן בטרם קום המדינה, אך ינון מציין כי לא ירש נכסים - רק ערכים. "אני לא רוצה עוד מגדל", הוא אומר, "אני רוצה לתקן עיוות שבו בעלי הקרקע הפכו להפרעה בתהליך. זה לא הגיוני".
את החזון הזה מלווים סיפורי שטח. יהודה שמואל, מתושביה הוותיקים של קריית מנחם, מציין: "הם לא כבולים לקבלן אחד. קודם מביאים תוכנית מאושרת, אחר כך מדברים על ביצוע. הם היו שקופים, שינו סעיפים בשבילנו, והרגשנו שותפים אמיתיים". גם ציפי שגב מהשכונה מסכימה: "יש דו־שיח, לא מונולוג. סוף־סוף רואים אותנו".
לצד עבודתו השקטה, מגזימוף הופך לדמות בולטת בזירת התכנון המקומית: בין כנס חתימות בגילה לדיונים בוועדה המחוזית על רחביה, הוא נותר מחובר לשטח ולערכים. "אני לא בעד לבנות בלי חשבון - וגם לא נגד פיתוח", הוא אומר. "אני בעד שכל בניין חדש יהיה באמת שייך לתושבים - חוקית, רגשית וחברתית. רק כך בונים עיר".