מחירי הדירות עולים, המסים למדינה זורמים - ומי נשאר בחוץ? אתם יודעים

רשות המסים פרסמה הבוקר (ב') סקירה חדשה, שמספקת הצצה נדירה אך מטרידה למתרחש בשוק הנדל"ן הישראלי. המסמך, המתיימר להציג תמונת מצב כלכלית "נקייה", חושף מציאות אחת ברורה: הדירות בישראל הפכו מזמן לכלי משחק בידיים של משקיעים ועשירים מחו"ל, בעוד ששכבות הביניים נדחקות החוצה - בלי פתרונות ובלי תוכנית הצלה באופק.

הנתון הבולט ביותר, שמקבל אזכור כמעט אגבי בדו"ח, הוא העלייה הדרמטית במחירן של דירות להשקעה - עלייה של 14% במחצית הראשונה של 2024 בלבד, לאחר קפיצה של 11% בשנת 2023. מדובר בזינוק מרשים של כ-25% בתוך שנה וחצי בלבד.

דו"ח רשות המסים מבהיר באופן חד: מי שמשלם את הסכומים הגבוהים ביותר על דירות להשקעה בישראל הם לא הישראלים, אלא תושבי חוץ ועולים חדשים. המחיר החציוני ששילמו עולים חדשים על דירה להשקעה עמד בשנת 2023 על 73% יותר מהמחיר ששילמו כלל המשקיעים. תושבי חוץ, שמילאו 10% מנפח השוק, שילמו 71% יותר - והכניסו לקופת המדינה לא פחות מ-432 מיליון שקלים ממס רכישה בלבד, כ-15% מסך כל גביית המסים על דירות להשקעה.

כך נוצר אבסורד: ככל שהשוק הופך לאקסקלוסיבי יותר ובלתי נגיש עבור הציבור הרחב, ההכנסות של המדינה דווקא גדלות. האינטרס הכלכלי הקצר-טווח של המדינה - לגבות יותר מסים - עומד בניגוד מוחלט לצורך החברתי הבסיסי ביותר: דיור בר-השגה.

דו"ח רשות המסים מתייחס גם לירידה בהכנסות ממסים בשנת 2023 ומייחס אותה להתמתנות בשוק ולמלחמת חרבות ברזל. כך, לפי הדו"ח, בשנת 2023 נרשמה ירידה ניכרת בהכנסות המדינה ממיסוי מקרקעין: מס הרכישה ירד ב-43% ומס השבח ב-49% בהשוואה לשנת 2022, שהייתה שנת שיא בגביית מסים מעסקאות נדל"ן.

בתחילת 2024 המגמה נמשכה, אך בהמשך השנה חלה התאוששות חלקית - בעיקר ברכישות להשקעה - שהביאה לעלייה שנתית של 16% בהכנסות ממס רכישה ביחס לשנה שקדמה לה. מנגד, ההכנסות ממס שבח המשיכו לרדת, אם כי בשיעור מתון יותר של 5%.

הנתונים האלה משקפים לא רק את תנודתיות השוק, אלא גם את הרגישות הגבוהה של תקבולי המדינה לשינויים בפעילות המשקיעים. כשהשוק נחלש - ההכנסות ממסים מיד מצטמצמות; וכשהשוק מתאושש, גם אם באופן חלקי ובפלח מסוים בלבד (כמו דירות להשקעה), רשות המסים כבר רושמת עלייה בתזרים.

המשמעות היא שמדיניות המס הנוכחית אינה רק כלי כלכלי - אלא גם מראה עד כמה מבוסס שוק הנדל"ן בישראל על פעילותם של בעלי הון ומשקיעים, יותר מאשר על רוכשי דירה ראשונה או משפחות שמבקשות קורת גג; וזו גם הסיבה שבמבחן המציאות, קשה למצוא סימנים לכך שהמדינה באמת רוצה שמחירי הדיור ירדו.