האם שוק הדיור עומד לפני מפנה? לא אם שואלים את ישי רוט, המשנה למנכ"ל קבוצת שובל, שמזהיר כי מדיניות הממשלה רק מעצימה את הבעיה. "בחודשים האחרונים אנחנו עדים למציאות מוזרה - יש האטה ברכישת דירות, אבל המחירים לא יורדים", הוא אומר. "המדינה חושבת שאם תגביל את הבנקים ואת מבצעי המימון, המחירים ירדו - אבל מדובר באשליה".
לדבריו, שני גורמים מרכזיים משפיעים על מחירי הדירות בישראל - מדד תשומות הבנייה ומדד המחירים לצרכן - ושניהם מצביעים על מגמת עלייה. "עלויות הבנייה ממשיכות להתייקר, והן כוללות לא רק את חומרי הגלם וההובלה, אלא גם מסים, ריביות, עלויות ביצוע, מחסור בעובדים - והרשימה עוד ארוכה. מחירי הקרקע הם רק חלק שולי מהתמונה הכוללת", אומר רוט, ומציע שהמדינה תסייע באמצעות סבסוד חומרי גלם, למשל על ידי הקלות במס על יבוא.
אחד החסמים המרכזיים בשוק הנדל"ן, לדבריו, הוא הבירוקרטיה. "העיכובים בהוצאת היתר בנייה לא נובעים מהיזמים - אלא מוועדות מקומיות שלא עומדות בזמנים, ראשי ערים שמערימים קשיים, ומחסור חמור בכוח אדם מקצועי. זה אבסורד שבין הגשת התוכנית לאישור הפרויקט עוברות 10 עד 12 שנים. גם אם יש תב"ע מאושרת, לוקח עוד שנים להוציא היתר. צריך לקבוע לוחות זמנים בחוק - ואם הרשות לא עומדת בהם, ההיתר ייכנס לתוקף באופן אוטומטי".
גם בגזרת הריבית הוא רואה פוטנציאל להניע מחדש את השוק: "ברגע שהריבית תרד, גם הריבית על המשכנתאות תתמתן, וזה יאפשר לרוכשים למחזר הלוואות ולשפר תנאים. להערכתנו, גם משקיעים יחזרו לשוק - כי עבור רבים מהם שכר הדירה מכסה את ההחזר החודשי, וזה משתלם. צריך לזכור שמשקיעים לא תמיד מחפשים רק תשואה - לפעמים זו פשוט דרך לחסוך לילדים".
תוכנית "דירה בהנחה", הוא אומר, יצאה משליטה. "המדינה יצרה מצב שבו הזוכים בתוכנית רוכשים דירות בזול, לא גרים בהן, ומשכירים אותן באלפי שקלים. זו הפכה לכרטיס לוטו. חייבים לאסור על השכרת דירות כאלה ולהטיל קנסות על מי שמפר את הכללים. בנוסף, יש לשקול מס שבח דיפרנציאלי - המדינה עשתה את שלה כשהציעה מחיר נגיש, אבל שגתה בכך שלא יצרה אכיפה אפקטיבית".
בסיכום דבריו מדגיש רוט כי ללא שינוי אמיתי - לא תבוא ירידת מחירים. "אם רוצים להקל על רוכשי דירות, הפתרון הוא לתכנן פרויקטים בפריפריה, להציע דירות קטנות ולא יוקרתיות, לקדם שכירות ארוכת טווח במחיר מפוקח, להפחית בירוקרטיה ולהוזיל חומרי גלם. וכמובן - לפעול להורדת הריבית. כי בלי זה, נמשיך רק לדבר על ירידת מחירים, אבל לא לראות אותה קורה".