בשעות הבוקר המוקדמות, סמוך לרחוב עמק רפאים במושבה הגרמנית, עוברות משפחות עם עגלות לצד שלטי מכירה לדירות גן יוקרתיות, ומעבר לפינה נשמעת שיחה באנגלית עם מבטא ניו יורקי בולט. אלה לא תיירים - אלה הרוכשים החדשים של שוק היוקרה הירושלמי.
בעיר שצמחה בין חומות האבן וההיסטוריה, מצטיירת תופעה נדל"נית ייחודית: שוק יוקרה בינלאומי, שממשיך לשגשג דווקא כששוקי נדל"ן אחרים בארץ מגלים סימני האטה. המנוע? תושבי חוץ אמידים, רובם יהודים דתיים, שמבקשים לא רק נכס - אלא שייכות.
"כשמישהו קונה דירה בטלביה או ברחביה, זה לא רק בגלל העיצוב או הלוקיישן", מסביר אורן כהן, מנכ"ל ובעלי קבוצת אורן כהן גרופ, שנמצא בלב העסקאות הבולטות בעיר. "זו קנייה של ערך, של זהות, של קשר בלתי ניתן לניתוק עם ירושלים ועם מדינת ישראל".
שוק עם תעודת זהות ייחודית
נתוני רשות המסים מצביעים על עלייה במספר עסקאות היוקרה בירושלים: בשנת 2024 נמכרו תשע דירות שמחירן עלה על 20 מיליון שקל, במחיר ממוצע של 32 מיליון שקל לדירה - לעומת שש דירות בלבד ב־2023, שמחירן הממוצע עמד על כ־43 מיליון שקל.
אבל לדברי כהן, הנתונים הרשמיים לא מספרים את כל הסיפור: "יש הרבה עסקאות שמתבצעות מתחת לרדאר, במיוחד כאלה שכוללות רכישה של כמה יחידות דיור על ידי אותה משפחה - מתוך כוונה לחבר אותן בעתיד או להוריש לילדים. המספרים הרשמיים לא כוללים את החלק הזה, ולכן התמונה חלקית מאוד".
דירה בירושלים כפספורט רגשי
בעידן שבו אנטישמיות גואה ברחבי העולם, במיוחד בארה"ב ובאירופה, הפכה ירושלים - דווקא בגלל האופי היהודי וההיסטורי שלה - ליעד אסטרטגי עבור תושבי חוץ אמידים.
"אנחנו פוגשים רוכשים שבאים עם דמעות בעיניים", משתף כהן. "בשבילם, זה לא נדל"ן - זה עוגן רגשי, תרבותי ומשפחתי. הם אומרים לנו במפורש: אם יקרה משהו בארה"ב - אני רוצה לדעת שיש לי בית בירושלים".
תושבי חוץ רואים בדירה בבירה לא רק השקעה, אלא גם דרך לחזק את הקשר לדור הצעיר, ולשמר את המורשת היהודית. כהן מוסיף: "יש לא מעט משפחות שקונות דירה לילדים שעדיין לומדים בקולג'. זה חלק מהאסטרטגיה המשפחתית - בית בירושלים, לב יהודי בעולם".
פרויקטים חדשים: לא רק מגדלים, גם אינטימיות
ב־2025 משווקים בעיר יותר מ־20 פרויקטים יוקרתיים - חלקם מגדלים רבי קומות, אך חלקם הגדול דווקא מיזמי בוטיק קטנים, בקנה מידה ירושלמי אינטימי.
המחיר למ"ר בעסקאות יוקרה נע בטווח של 50-90 אלף שקל, אך דירות גן ופנטהאוזים בפרויקטים ייחודיים כבר חצו את רף ה־100 אלף שקל למ"ר.
כהן מתאר מגמה ברורה: "יש משקיעים שמעדיפים פרויקט בוטיק עם 8-10 דירות, בנייה ברמה גבוהה מאוד, נוף לעיר העתיקה וחניון פרטי. אנחנו רואים פרויקטים כאלה שנמכרים במלואם, עוד לפני היתר סופי, לקהל יעד מחו"ל בלבד".
היצע מוגבל, תחרות עזה
שוק היד השנייה בירושלים תמיד היה מוגבל - ובשנים האחרונות הפך כמעט בלתי אפשרי.
"יש דירות שמתפרסמות, ונמכרות תוך שעות. פנטהאוז יפה במושבה הגרמנית? לפעמים עוד לפני שהוא באוויר - כבר יש מו"מ", מספר כהן.
המלאי הזעום נובע משילוב של מגבלות תכנוניות, רגישות סביבתית, וחוסר בקרקעות פנויות לבנייה באזורים המבוקשים כמו טלביה, רחביה, קטמון הישנה ובקעה.
לכן, כל דירה שמגיעה לשוק - במיוחד אם היא ייחודית - זוכה לתשומת לב מיידית. "זה שוק של הזדמנויות חמקמקות", אומר כהן, "ומי שלא זריז - מפסיד".
ההתחדשות העירונית תדחוף קדימה
בשנים הקרובות צפויים עוד ועוד פרויקטים של פינוי־בינוי גם בשכונות הוותיקות, לרבות במרכז העיר. גם כאן, לא מדובר במגדלים סטנדרטיים אלא לרוב בבנייה שמתחשבת במרקם האורבני הירושלמי.
"אנחנו נזהרים מאוד עם מגדלים", מדגיש כהן. "ירושלים היא עיר עם זהות, עם אופי. פרויקט טוב בירושלים זה כזה שמשתלב, לא כזה שצועק".
בינתיים, במיזמים הגדולים שמטופלים במשרדו, כבר נמכרו בין 65% ל־90% מהדירות - עוד לפני סיום שלב חפירת החניונים.
מה צופן העתיד?
גם המצב הביטחוני המורכב, וגם הטלטלות הכלכליות הגלובליות - כמו סאגת המכסים של טראמפ - לא שינו את המגמה. שוק היוקרה בירושלים ממשיך לפרוח - לא למרות התקופה, אלא בגללה. השילוב הנדיר בין היצע מוגבל, ביקוש רגשי ועסקי כאחד, פיתוח איכותי ותמורה לא רק כלכלית אלא גם ערכית - מציב את הבירה בעמדת הובלה נדירה, ייחודית גם בהשוואה לערים גלובליות.
"ירושלים תמיד הייתה חריגה בנוף", מסכם כהן. "אי אפשר להסביר עד הסוף את מה שגורם למישהו לקנות דירה ב־30 מיליון שקל בירושלים. זו החלטה שבאה מהלב, ולא מהכיס. זה לא רק נדל"ן. זה אמון. זו היסטוריה. זה חזון. ובסוף - אין באמת עוד מקום בעולם שיהודי ירגיש בו בטוח כמו בירושלים".