"מושג הלוואת הקבלן נשמע מפתה", אומר מוטי שויקה, יועץ משכנתאות וכלכלן, בשיחה שערכנו איתו, "אבל בפועל מדובר במשכנתה שהלקוח לוקח - והקבלן פשוט משלם את הריבית במקומו, עד קבלת המפתח. מה שרבים לא יודעים הוא שההלוואה הזו קושרת אתכם לבנק שבו היא נלקחה, מונעת מכם לעשות סקר שוק אמיתי, ובעצם כולאת אתכם להמשך הדרך".
לטענתו של שויקה, מדובר בטרנד מסוכן שצבר תאוצה בשנה החולפת. "בדצמבר 2024, 23% מהמשכנתאות שניתנו בישראל היו הלוואות קבלן - זה 3.2 מיליארד שקל מתוך כ-14 מיליארד. לשם השוואה, עד לפני כמה שנים כל התחום הזה עמד על כ-5% בלבד. מדובר בקפיצה דרמטית".
במשרד האוצר כבר נשמעו לאחרונה קולות אזהרה בנושא. גם בנק ישראל, נזכיר, הגביל את מבצעי 80-20 שבהם הרוכש משלם את רוב התשלום רק בסוף הפרויקט. עם זאת, לדברי שויקה, "קבלנים מצאו פטנטים חדשים במטרה לעקוף את מגבלות בנק ישראל, כמו סבסוד ריבית המשכנתה של הלקוח ל־25 שנה ופנייה מוגברת למימון חוץ־בנקאי, שעליו כמעט ואין פיקוח".
בדו"ח של הכלכלן הראשי שפורסם לאחרונה, עולה כי בין נובמבר 2024 לפברואר 2025 נמכרו באופקים 1,313 דירות, כאשר כ-60% מהן נמכרו עם תנאי תשלום נוחים במיוחד - 10-20% בחתימה, והיתרה בקבלת המפתח.
הבעיה? "חצי מהרוכשים קיבלו את התנאים האלה על דירתם הראשונה, עם שכר ממוצע של 13,500 שקל למשק בית ומחיר דירה ממוצע של 1.6 מיליון שקל", אומר שויקה. "במילים אחרות - אנשים לקחו התחייבות לעסקה שהם לא יוכלו לעמוד בה, כי בהמשך הם יידרשו למשכנתא של 1.2-1.3 מיליון שקל, בלי שתהיה להם יכולת לעמוד בהחזרים".
הפתרון של שויקה: "סבסוד קבלני אמיתי - בלי מלכודות"
די להימנע מהמלכודת, שויקה מציע מודל אחר, בו לדבריו כולם מרוויחים: "במקום שהקבלן 'יממן' את המשכנתה דרך הלוואת קבלן, אנחנו מציעים שהרוכשים יביאו 20% מהסכום בחתימה - ואת יתרת הסכום (75%) הם ישיגו תוך כמה חודשים, לאחר שעשו סקר שוק אמיתי בין כמה בנקים. עד לקבלת המפתח, הקבלן יישא בתשלומי הריבית - בדיוק כפי שקורה בפרויקטי פינוי־בינוי עם דמי שכירות".
לדבריו, כך העסקה נסגרת כבר בהתחלה, הסיכון מצטמצם והבנקים לא ננעלים. "כך אפשר לקבל תנאים תחרותיים אמיתיים, לרתום את כל היתרונות של השוק - בלי להיתקע עם משכנתה יקרה וחסרת גמישות בעוד שנתיים".
שויקה מדגים: "במקום לשלם מאות אלפי שקלים על ריביות מיותרות, קבלן שמשלים עסקה מראש ומכניס את הכסף לקופת הליווי גם חוסך ריביות, וגם מבטיח יציבות. הרוכש, מצדו, יודע בדיוק איפה הוא עומד - בלי הפתעות".