השקעה בכל מה שחשוב: איך באמת נראים החיים על אי בתאילנד?

חודשיים של מגורים באי קוסמוי שבתאילנד הספיקו לי כדי להבין שזה הרבה יותר מעוד יעד לחופשה טרופית. הגעתי לשם עם אשתי והתינוקת - ילדה בת חמישה חודשים - במטרה לשלב בין חוויה משפחתית לבין סקרנות מקצועית. רצינו לבדוק איך זה לגור באמת באי, לא רק לבקר בו. גילינו שיש משהו באוויר התאילנדי - אולי הלחות, אולי החיוכים - שגורם לקצב להשתנות. הכל נינוח יותר, יש יותר זמן - לילדה, לביחד, לעצמך.

שכרנו וילה חלומית עם בריכה ב-9,000 שקל לחודש. זה אולי נשמע הרבה, אבל במונחי קוסמוי, מסתבר, זה דווקא נחשב מחיר טוב, בטח ובטח לטווח קצר ובינוני, שם המחירים יכולים לנסוק גם ל-15 אלף שקל ומעלה בחודש אחד (כ-500 שקל ללילה בממוצע).

מתוך סקרנות עיתונאית (ואולי גם קצת אישית), התחלתי לבדוק את מחירי השוק המקומיים, וגיליתי נתון מפתיע: התשואה על הנכסים בקוסמוי יכולה להיות כפולה ואף משולשת לעומת מה שנהוג בישראל. מדובר לרוב על השקעה של מיליון שקל ומעלה לוילה מרווחת של 4 חדרים עם בריכה - נכס שמניב הכנסה המתחילה מ-9,000 שקל בחודש כאמור.

בשורה התחתונה, אם בישראל אתה מקבל 5,000 שקל שכירות על דירת שלושה חדרים ישנה במרכז נתניה, שרכשת ב-2.5 מיליון שקל אם היה מבצע - בקוסמוי אתה מקבל כ-10,000 שקל על וילה חלומית עם בריכה שרכשת ב-1.2 מיליון.

רגע לפני שצוללים לעומק של הכתבה, חשוב לי להדגיש: זו לא כתבה שיווקית, כל מה שמתואר כאן נכתב כתוצאה מחוויה אישית ומחשבות על אפשרות לחיים אחרים.

באחת מהשכונות הירוקות שבאזור למאי, בין קפיצות לבריכה לבייביסיטר שמדברת תאית שוטפת עם הקטנה שלי, הכרתי את השכן שלנו - ישראלי בעשור החמישי לחייו, איש משפחה, שהפך ליזם נדל"ן במהלך שהותו בקוסמוי. הוא התגלגל לתחום יחד עם אשתו ושני שותפים נוספים (פנסיונרים), לאחר שחיפשו וילה להשכרה - והבינו את הפערים בין מחירי השכירות לרכישה.

אחת מהשיחות שלנו, על קפה טורקי בבריכה של הווילה, הפכה לריאיון בלתי רשמי אך מרתק - על שוק הנדל"ן של קוסמוי, על פערי המחירים בין ישראל לתאילנד, ועל הסיבות האמיתיות לכך שכל כך הרבה ישראלים בוחרים להשקיע, ולפעמים גם פשוט להישאר. בהחלטה משותפת, על מנת לשמור על האותנטיות של הכתבה ולסלק כל רעיון שמדובר בכתבה שיווקית - שמו של היזם לא יפורסם.

לדבריו, האי קוסמוי אמנם מזוהה בראש ובראשונה עם חופשות יוקרה, שייקים של קוקוס ושקיעות מול הים, אבל עבור מאות משפחות - בהן עשרות ישראליות - מדובר במקום מגורים של ממש. הוא מתאר מציאות מקומית שלא רבים מכירים: "יש פה תחושת קיבוץ. בערבים נפגשים, חוגגים יחד, שולחים את הילדים אחד לשני. זה כמו לגור בגרעין בתוך אי טרופי". לדבריו, באי פועלים חמישה בתי ספר בינלאומיים, והרשימות מלאות עד אפס מקום - עד כדי כך שאם ייפתח מחר בית ספר חדש, הוא יתמלא ביום הראשון ביותר מ-300 תלמידים.

החיים בקוסמוי, יש לציין, אינם פנטזיה תלושה. הם כוללים שגרה - גנים, חוגים, סופרמרקטים, עבודה מהבית או בשטח, ושילוב מעניין בין אקזוטיקה לבין נוחות מערבית. רבים מהתושבים הזרים בוחרים להתמקם באזור למאי - אזור שהיזם מגדיר כ"הלב הפועם החדש של האי", עם תנופת בנייה דרמטית, פיתוח מואץ וביקושים שצומחים בקצב של דו-ספרתי בשנה. "מי שיבוא לפה עוד חמש שנים, לא יזהה את האזור", הוא טוען.

במקביל, קיימת קהילה תוססת של משפחות ישראליות - חלקן הגיעו בעקבות הקורונה, אחרות בעקבות גל האנטישמיות באירופה, ויש גם מי שסתם חיפשו מקום רגוע לגדל בו ילדים. "אנחנו היום גרעין של כ-10 משפחות שממש עוזרות זו לזו ביומיום", הוא מספר, "התחלנו כחברים לשכונה ולבית הספר והפכנו כמעט למשפחה מורחבת".

נחזור רגע אחורה. הסיפור של היזם הישראלי שפגשתי בקוסמוי לא התחיל בבנייה ולא בנדל"ן - אלא בהחלטה משפחתית. אחרי יותר מ-24 שנה של מירוץ אינסופי, וקריירה לחוצה ומאתגרת - הם החליטו לקחת פסק זמן ולבלות שנה אחת בתאילנד עם בנותיהם. "התכנון הראשוני היה לשנה", הוא מספר, "רצינו זמן משפחתי, הרגשנו שהעברנו את הקורונה כזמן מת, בלי שנשאר לנו אוויר. לא ברחנו, לא חיפשנו להימלט - חיפשנו פשוט להיות ביחד".

ואז הגיעה המלחמה. השבעה באוקטובר שינה הכל - גם עבור משפחות שלא היו בארץ. כשהתברר שהמצב יישאר נפיץ לאורך זמן, המשפחה החליטה להישאר בקוסמוי. "בהתחלה היה חשש, ביקשנו אפילו תגבור אבטחה לבית הספר, שילמנו על זה, אבל מהר מאוד הבנו שהאי הזה - לפחות מבחינת דת ופוליטיקה - שונה לגמרי. פה הכל נטול מתחים. חיה ותן לחיות".

המשפחה התמקמה בקוסמוי, הבנות נקלטו בבית הספר הבינלאומי, והוא גילה מחדש את מושג הזמן: זמן עם הילדים, זמן עם אשתו, זמן לעצמו. "פתאום אתה לא עובד סביב השעון. יש בקרים של שקט, יש תחביבים, יש קפה של בוקר עם שכנים. גיליתי מה זה לנשום".

מה שהתחיל כשנה של חופשה הפך, נכון לעכשיו, לחיים. "גם כשקראו לנו לחזור לארץ - מהמשפחה, מהעבודה הקודמת - החלטנו שעוד לא; לא מתוך ניתוק, מתוך הבנה שזה בדיוק הזמן שלנו. והאמת? לא התגעגענו לשגרה שהשארנו מאחור".

קוסמוי אולי נשמעת כמו חלום, אבל עבור ישראלים שמתגוררים בה לאורך זמן - זו גם שגרה. יש בה חוגים, קניות, לוגיסטיקה יומיומית - אבל עם הרבה יותר שמש והרבה פחות לחץ. "שלושת החודשים הראשונים זה התאקלמות נטו של הבנות", מספר היזם, "אתה פתאום מוצא את עצמך מסיע אותן בבוקר, מחכה להן בצהריים, מתכנן את החיים סביבן. וזה קסום, כי שנים לא עשינו את זה".

היום-יום שלו ושל אשתו, לפחות בתקופה הראשונה, היה מרופד בשקט: אימוני אגרוף תאילנדי, חדר כושר, משחקי פאדל, מסאז'ים, ובקרים בבתי קפה עם זוגות חברים. "אנשים חושבים שזה ממצה את עצמו - אבל מבחינתי הייתי יכול להמשיך עוד שנה שלמה ככה. זה לא היה שעמום. זו הייתה חוויה מתקנת".

ובין חוויות לשגרה, צצים גם ההבדלים התרבותיים. המחייה לא תמיד זולה, אבל היא אחרת. המשפחות המערביות שוכרות וילות יוקרתיות, מחזיקות עוזרת, נהנות ממסעדות ברמה גבוהה - והכל בפחות ממה שזה היה עולה להן בישראל. לעומת זאת, המקומיים - התאילנדים - חיים אחרת לגמרי. רובם שוכרים חדרים קטנים במחיר של 1,500 עד 2,000 באט (כ-200 שקל לחודש), נוסעים על אופנועים ישנים בני 15 שנה ומבצעים תיקונים אצל חברים ב-50 באט. "זה לא שהם מסכנים", אומר היזם, "זה פשוט מה שהם רגילים אליו. זו התרבות. הם אוכלים בשוק ב-60 באט, חיים פשוט - וטוב להם".

גם הסופרמרקטים משקפים את הפער: "הלוטוס", שבו קונים התיירים והזרים, דומה לטיב טעם בישראל. אבל התאילנדים קונים ב"מאקרו", בכמויות ובזול. אותו דבר במסעדות - יש מקומות שמיועדים למקומיים (50 באט למנה, כ-5 שקלים), ואחרים שמתאימים לתיירים (200 באט למנה, כ-20 שקל). "עוזרת הבית שלנו לא אוכלת את האוכל שהיא מבשלת לנו - היא מבשלת לפי מתכונים שלנו, קציצות בקר, שניצלים, ממולאים, ועושה את זה מצוין. אבל בשביל עצמה תלך לקנות פאד-תאי מהשוק. ככה זה עובד פה".

הכניסה של היזם הישראלי לעולם הנדל"ן בקוסמוי לא הייתה מתוכננת. למעשה, היא התחילה לגמרי במקרה - בגלל חומה שהתמוטטה. "שכרנו וילה חדשה ויפהפייה באזור למאי", הוא נזכר, "אבל אחרי סופה אחת חזקה - החומה פשוט קרסה. הסתבר שהבנייה הייתה מאוד לא מקצועית. זו הייתה נקודת המפנה".

האירוע הזה הוביל אותו לחיפוש פתרון ארוך טווח. "רצינו למצוא שתי וילות, אחת ליד השנייה - לנו ולעוד זוג חברים שהתחברנו אליהם. חיפשנו 50 נכסים, ולא מצאנו כלום. ההיצע לא עמד בביקוש, והמחירים היו גבוהים ממה שציפינו".

ואז הגיע הרעיון: לבנות בעצמם. "זה התחיל לגמרי בשביל עצמנו", הוא מדגיש, "דיברנו על שתי וילות, לא יותר. אבל ככל שנכנסנו לתוך זה - הבנו שזה לא הגיוני כלכלית להקים פרויקט רק לשתי וילות. אם אנחנו כבר עושים את זה - נלך על יותר". כך נולד הפרויקט הראשון - 10 וילות - שנבנה בשיטה מערבית ומיועד למשקיעים זרים בלבד.

כדי לבדוק את הכדאיות של המהלך, הקדישו השותפים חודשים שלמים לתחקיר. "ישבנו עם כל מי שהיה מוכן לדבר: אדריכלים, יזמים צרפתים, רוסים, ישראלים, עורכי דין, קבלנים. יותר מ-200 שעות של פגישות, רק כדי להבין איך זה עובד פה".

בינואר 2024 התקבלה ההחלטה לצאת לדרך, ומאז - זה הפך לעסק. "אנחנו שותפים שווה בשווה - כל אחד אחראי על תחום: ניהול, אדריכלות ותכנון, כספים, מכירות ובירוקרטיה. אבל המודל הוא מודל פשוט: הכל מנוהל כאן, עבור הלקוח שנמצא בישראל. הוא מקבל מפתח - והבית מוכן ומניב".

כאמור, שוק הנדל"ן של קוסמוי שונה מהותית מזה של ישראל - לא רק באווירה, אלא בעיקר במספרים. בזמן שבישראל דירה ממוצעת מניבה לרוב תשואה של 2-3% בשנה, כאן מדובר לעיתים על 10% ואף יותר. "זו לא הגזמה", אומר היזם, "אני מדבר על וילות ברמה גבוהה, עם בריכה, שבנויות במרחק של כמה דקות מהחוף - שנרכשות במחיר של מיליון עד מיליון ו-300 אלף שקל ומניבות שכירות חודשית של כ-10,000 שקל לטווח ארוך, ויכול להגיע גם ל-20 אלף שקל ויותר לטווח קצר. אלו מספרים שקשה להתעלם מהם".

לדבריו, גם מחירי הקרקע בקוסמוי נמצאים בעלייה מתמדת. הקרקע לפרויקט הראשון נרכשה בתחילת 2024, וכבר כעבור שנה מחירה טיפס בכ-20%. "הביקושים מגיעים מכל העולם - צרפתים, רוסים, אוקראינים, וכמובן ישראלים. ברגע שמוצע משהו איכותי, הוא נחטף".

היזם מדגיש כי אין כאן קסמים, אלא פשוט הצעה שמדברת אל השכל - במיוחד עבור מי שמחפש אלטרנטיבה ישראלית. "במחיר של דירת שלושה חדרים בחולון, אתה יכול לקנות פה וילה מפנקת עם תשואה כפולה ויותר. ואם בעתיד תחליט לחזור לישראל - יש לך נכס מניב, או אפשרות מכירה ברווח".
כמובן, לא מדובר בהשקעה שמתאימה לכל אחד. "צריך להבין שזה לא תל אביב, זה אי בתאילנד. לא לכולם נוח עם זה. אבל עבור מי שמבין את התנאים ויודע מה הוא מחפש - זו יכולה להיות השקעה מצוינת".

למרות שמדובר בגן עדן נדל"ני - לרכוש נכס בקוסמוי זה לא בדיוק כמו לקנות דירה בישראל. החוקים שונים, הרישום שונה, והכל מחייב היכרות מוקדמת עם המערכת. "המשקיע הזר חייב לדעת למה הוא נכנס", אומר היזם. "אבל אם עובדים נכון - הכל פשוט ובר ביצוע".

יש שתי דרכים לרכוש נכס בתאילנד

• Lease - חכירה ל-30 שנה: זהו מודל נפוץ יותר, פשוט יותר - וזול בכ-20% מעסקת Freehold. הרוכש חותם על חוזה מול בעל הקרקע התאילנדי, והשימוש בנכס מובטח ל-30 שנה. "זה פתרון טוב למי שרוצה נכס בלי להקים חברה, אבל יש לו חסרונות", מסביר היזם. "החיסרון המרכזי: ככל שחולפות השנים, חוזה החכירה מתקצר - מה שמשפיע על שווי הנכס בעתיד. אם תנסה למכור אותו כעבור 10 שנים, יוותרו רק 20 שנות חכירה, וזה יוריד את המחיר".

• Freehold - בעלות באמצעות חברה: זו הדרך שבה עובד היזם בעצמו. על פי החוק התאילנדי, זר אינו יכול לרשום קרקע על שמו - אלא באמצעות הקמת חברה מקומית, שבה יהיו לו 49% מהמניות, ו-51% בידי שותפים תאילנדים (לפחות שניים). מדובר בשותפים שקטים, והניהול שלהם, כמו הקשר עימם, מתבצע על ידי היזם. "ניתן להחליף שותף בכל רגע. זו הדרך המקובלת והחוקית ביותר לפעול", הוא מסביר. "מי שרוכש נכס בפרויקט, למעשה מקבל חברה עסקית שבבעלותה הנכס. "אני מקים את החברה מראש, מקבל את היתר הבנייה, מטפל בתכנון, ברכישת הקרקע, בהקמה - ומעביר את החברה לרוכש ברגע שמסתיימת הבנייה. כל הבירוקרטיה - עליי".

בירוקרטיה? למה לקלל?

למי שרגיל לטרטורים של וועדות תכנון מקומיות בישראל, הבירוקרטיה התאילנדית תישמע כמו חלום. "תוך 90 יום אפשר לקבל היתר בנייה", אומר היזם. "בישראל זה לוקח שנה וחצי במינימום. כאן, אם יש לך את כל הניירת - זה זז".

אבל לא רק הבירוקרטיה פשוטה יותר - גם תהליך הרכישה כולו מתבצע בצורה מדורגת ושקופה, ולמעשה מאפשר לרוכש להיות שותף מהבית. העסקה מתבצעת בחמישה תשלומים, לפי שלבי התקדמות הבנייה - רכישת הקרקע, עבודות יסוד, שלד, גמרים ומסירה. "בשלב שבו הרוכש משלים מעל 50% מהתשלום, הוא נכנס איתי כשותף בחברה", מספר היזם. "כך שהוא גם רשום, וגם מרגיש בטוח".
ומה עם המימון? זהו חלק קריטי: בנקים בתאילנד לא נותנים משכנתאות לזרים, ולכן כל הרוכשים חייבים להביא את ההון מהבית - או דרך הון עצמי, או דרך הלוואות ומשכנתה מהארץ (במסלול של משכנתה לכל מטרה).

אחד היתרונות הגדולים בעסקה, כך מסתבר, הוא השירות המלא שמציע היזם. "אנחנו לא רק בונים - אנחנו מספקים את כל המעטפת", אומר היזם. "תכנון אדריכלי, רישוי, בנייה, ריהוט מלא עד לרמת המגבות והכוסות, עיצוב פנים, פיקוח, ואפילו התקשרות עם חברת ניהול לתחזוקה שוטפת והשכרה. כל מי שקונה מאיתנו מקבל בית מוכן, מרוהט ומתוחזק, בלי שיצטרך לבוא לפה אפילו פעם אחת - עד הרגע שירצה להיכנס או להשכיר".

והמחיר? בעסקאות חכירה, מדובר ב־800-900 אלף שקל. בעסקאות Freehold - החל מ-1.2 מיליון שקל, כולל ריהוט. "וזה על נכס של 160-180 מ"ר בנוי, עם בריכה פרטית, שבע דקות מהים. בישראל המחיר הזה לא יביא אותך אפילו לחניה עם נוף", הוא צוחק.

כמו בכל השקעה - גם בקוסמוי אין דבר כזה "בלי סיכון". היזם מדגיש זאת בלי להתחמק: "אין השקעה בלי סיכון. השאלה היא רק מה מידת הסיכון, ועד כמה אתה מבין ומנוהל בתוך התהליך".

הסיכון הראשון ברור - מדובר במדינה זרה. "החוקים שונים, השפה שונה, והמשקיע תמיד יהיה זר", הוא אומר. "לכן חשוב לנהל את הכל נכון - עם עורך דין מקומי, רואה חשבון מקומי, ולפעול לפי הספר. מי שפועל כך - מצמצם כמעט לגמרי את חוסר הוודאות".

הסיכון השני הוא רגולטורי - מה יקרה אם הממשלה תחליט לשנות חוק פתאום? "זה תמיד קיים", הוא מודה. "אבל בשנים האחרונות כל השינויים בתאילנד היו דווקא לטובת המשקיעים - יותר הקלות, יותר עידוד של תיירות ושל השקעות זרות. אין כרגע אינדיקציה למשהו דרמטי, אבל כמו בכל מדינה - תמיד יש מרכיב של אי-ודאות".

הסיכון השלישי הוא פשוט המרחק - "אתה גר בישראל, והנכס שלך באי טרופי. מה קורה כשיש נזילה בבריכה?" - התשובה שלו פשוטה: "יש חברת ניהול מקומית. וגם אם קורה משהו חריג - אתה יכול לשלוח נציג, או אפילו לבוא בעצמך. הרבה ישראלים פה שמחים לעשות בשבילך שירותים בתשלום. אתה לא לבד, יש קהילה".

ובינתיים - ערך הנכסים ממשיך לטפס. לפי היזם, עליית המחירים הממוצעת בשנים 2023-2024 עמדה על 7-12% לשנה. "אם זה יימשך עשור - אתה מכפיל את ערך הנכס. במקביל, אתה גם מקבל שכירות גבוהה יותר, ועלויות האחזקה יחסית נמוכות. זה עסק נדל"ן לגמרי לגיטימי - פשוט במקום אחר".

אחת השאלות המתבקשות בכל שוק היא האם כדאי לרכוש נכס חדש - או לנסות לחפש מציאה בשוק היד השנייה. אלא שבקוסמוי, התשובה ברורה: אין ממש שוק כזה. "ההיצע של דירות יד שנייה פה כמעט אפסי", מסביר היזם. "הביקוש עצום, כולם רוצים להישאר עם הנכסים ולעשות עליהם רווח עתידי - אז אף אחד לא מוכר".

לפי דבריו, מי שמנסה למצוא וילה להשקעה יגלה עשרות פרויקטים חדשים, אבל אולי וילה אחת או שתיים שמוצעות למכירה מיד שנייה - וגם זה לא בטוח באותם אזורים, באותה רמה, או באותם תנאים. "המחירים עולים בקצב מסחרר, גם מבחינת השבחה וגם מבחינת תשואה שנתית. כל מי שקנה ב־2023 או 2024 - יודע שהנכס שלו שווה עכשיו הרבה יותר. אז למה שימכור?".

גם כשכבר יש מה למצוא - זה לא תמיד משתלם. "הרבה פעמים וילה ישנה תעלה יותר מחדשה. כי יש בה ריהוט, כי היא מניבה כבר שכירות, כי היא מבוקשת. אבל מצד שני - אתה מקבל נכס שכבר עבר בלאי".

ולא פחות חשוב - הבירוקרטיה היא אותה בירוקרטיה. "גם רכישת דירה יד שנייה דורשת כמובן מסע בירוקרטי ולא בהכרח פשוט יותר", הוא אומר. "אז אם כבר אתה עובר את כל זה, או משלם למישהו שיעשה את זה עבורך - עדיף שזה יהיה על בית חדש, שבנוי בדיוק כמו שאתה רוצה, ויחזיק מעמד לאורך שנים עם מינימום תקלות".

"נכון, אני מרוויח מזה, אבל האמת? אני מרגיש שאני נותן לאנשים מתנה", הוא אומר בלי למצמץ. "אני לא מפרסם מודעות, ולא משווק את הפרויקטים. כולם מגיעים דרך חברים, משפחה, מפה לאוזן - ככה שברוב המקרים אין לי באמת צורך לשכנע אף אחד. אנשים מגיעים בידיעה שהם רוצים ויכולים לשדרג את איכות החיים שלהם, ואני עוזר להם לעשות את זה".

הוא מספר שמכר נכסים גם לחברים קרובים, למשפחות שהוא מכיר אישית - והוא מרגיש עם זה טוב. "שיקפתי את התמונה כמו שהיא. זו השקעה אמיתית עם תשואה גבוהה, באי שמתפתח בקצב מסחרר, במחיר שהם לא יכולים אפילו לחלום עליו בישראל".

האם הוא עצמו היה ממליץ למכור נכס בישראל לטובת השקעה בקוסמוי? תלוי במצב. "אני לא ממליץ לאף אחד לקחת הלוואה שהוא לא בטוח שיוכל לעמוד בה. אבל אם יש לך נכס שני או שלישי - כן, חד משמעית. ואני לא מדבר באוויר - אני עצמי הבאתי כסף מהלוואה, מינפתי, נכנסתי לעסקה, כי אני מאמין בה".

ומה בעתיד? הוא לא רואה את עצמו נשאר בקוסמוי לנצח - "ההורים בארץ, המשפחה, הלב נשאר שם" - אבל אין לו כוונה למהר. "אני פה כבר שנתיים, אהיה פה לפחות עוד שנתיים. החיים פה טובים. אני עובד מהבוקר עד שלוש, שוחה בבריכה, רואה את הבנות, מטפל בפרויקט. זו הדרך שבה רציתי לחיות - והצלחתי".