דן אנד ברדסטריט מדרגת: הערים שמובילות את מהפכת ההתחדשות בישראל

שוק ההתחדשות העירונית בישראל ממשיך להתייצב כאחד מהמנועים המרכזיים בענף הבנייה, והנתונים החדשים שפורסמו בדירוג Duns 100 של דן אנד ברדסטריט לשנת 2025 משרטטים מגמה ברורה: מעבר מהתחדשות נקודתית של בניין בודד - להתחדשות מתחמית רחבה, בעיקר באמצעות פרויקטי פינוי-בינוי.

לפי הדו"ח, בשנת 2024 נרשם שיא חדש עם 122 הכרזות חדשות על מתחמי פינוי-בינוי, פי שניים ממספר ההכרזות בשנת 2023. זוהי עדות להעדפה גוברת מצד יזמים, רשויות ומשרדי ממשלה למהלכים תכנוניים כוללים, המשלבים תשתיות, שטחים ציבוריים ותחבורה - בניגוד לגישה המצומצמת שאפיינה את פרויקטי התמ"א.

המספרים מדברים בעד עצמם: 40% מכלל פרויקטי ההתחדשות העירונית המדווחים ב-2024 היו פינוי-בינוי - עלייה מ-37% בשנה שעברה. במקביל, כ-30% מהתחלות הבנייה בישראל באותה שנה היו במסגרת התחדשות עירונית - זינוק ניכר לעומת שנים קודמות. הפעילות התחלקה כמעט שווה בשווה: 15,347 יחידות דיור בפינוי-בינוי וכ-15,000 נוספות בתמ"א 38.

על פי הדו"ח, תל אביב-יפו ניצבת בראש מפת ההתחדשות העירונית לשנת 2024, עם 3,949 יחידות דיור חדשות במסגרת פרויקטי התחדשות - המהוות כ-62% מכלל הבנייה בעיר. גם ערים נוספות בגוש דן, בהן פתח תקווה (1,185 יח"ד, 61%), נתניה ובת ים, בלטו בשיעור גבוה של בנייה בהתחדשות עירונית.

בירושלים נרשם מספר יחידות דיור גבוה - 1,296 דירות בהתחדשות - אך הן מהוות רק כ-25% מכלל הבנייה בעיר. זאת, בשל המשך הפיתוח בשכונות חדשות לצד מגבלות תכנוניות באזורים הוותיקים. עם זאת, העיר הובילה בקבלת מענקי תמרוץ ממשלתיים בסך 81 מיליון שקל, והחלה לקדם תכניות גדולות גם בשכונות וותיקות.

בצפון, ערים כמו קריית מוצקין (85%) וטירת כרמל (99%) רשמו שיעור גבוה של בנייה בהתחדשות - גם אם במספרים מוחלטים נמוכים יותר. מרבית הפעילות התמקדה בקריות ובגליל המערבי. בדרום, לעומת זאת, מרבית הבנייה עדיין חדשה ולא במסגרת התחדשות - אך הממשלה סימנה את ערי הדרום והצפון כיעדי שיקום לאומיים, עם תכניות לפיתוח בשדרות וקריית שמונה.

154 חברות נכללו בדירוג 2025, מהן רק 13 דורגו בקבוצת Dunstars - הדרג העליון של יזמיות ההתחדשות העירונית. ביניהן בולטת חברת אאורה, עם 103 פרויקטים בסך הכול, מתוכם 13 בשלב היתר בנייה (5,216 יחידות דיור). שלוש חברות חדשות נכנסו לרשימת העילית בפינוי-בינוי: אפריקה התחדשות עירונית, קבוצת תדהר ורוטשטיין נדל"ן הציבורית.

גם בתחום התמ"א 38 חלו שינויים: קרסו נדל"ן ושיכון ובינוי הצטרפו לקבוצת Dunstars, על רקע התמתנות בפעילות הענף לאחר סיום תוקפה של תמ"א. ברמה הכוללת, נרשמה עלייה בשיעור הפרויקטים של החברות המדורגות שקיבלו היתר בנייה - מ-23% ב-2023 ל-27% ב-2024.

עו"ד שילה זברו וייס, מנהלת מחלקת Duns 100 בדן אנד ברדסטריט, מסכמת: "הנתונים מדברים בעד עצמם - ההתחדשות העירונית כבר אינה מגמה אלא מציאות קיימת שמעצבת מחדש את הערים שלנו. עם למעלה מ-30 אלף היתרי בנייה ו-14 אלף התחלות בנייה בהתחדשות בשנת 2024, ברור שמדובר במהפכה אמיתית. אך הפערים בין היזמים רק הולכים וגדלים - וזה הזמן להבחין בין אלו שמובילים לבין אלו שמתקשים לשרוד".

הכניסה לשנת 2025 מלווה באופטימיות זהירה. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מתכננת להתמקד בהאצת ביצועי הפרויקטים - בדגש על הפריפריה - ולחזק שיתופי פעולה עם רשויות מקומיות. תוכניות להסרת חסמים, כולל ריבוי יזמים ודיירים סרבנים, קודמו בחודשים האחרונים, וישנה ציפייה לירידה מתונה בריבית שתקל על מימון הפרויקטים.

עם זאת, הענף עדיין ניצב בפני אתגרים משמעותיים: אי ודאות רגולטורית, מחסור בכוח אדם מקצועי, עלויות בנייה גבוהות ומיתון אפשרי. אם לא יימצא מענה לביקוש הגבוה לדירות - משבר הדיור הבא עלול להיות קרוב מתמיד.

למרות זאת, לראשונה יש בידי יזמים מלאי מרשים של תכניות מאושרות, גיבוי ממשלתי והיתרי בנייה רבים. אם תנאי השוק יאפשרו זאת, 2025 עשויה להפוך לשנה שבה ההתחדשות העירונית תבסס את מעמדה כעוגן המרכזי של שוק הדיור בישראל.