"הציבור צריך להפנים את האמת הפשוטה שנחשפה בימים האחרונים - ירידת מחירי הנדל"ן בישראל פשוט לא אפשרית", אומר לנו אבי דויטש, מנכ"ל חברת נובו מילניום ולשעבר יו"ר אקסלנס נשואה גמל ופנסיה.
ברקע הדברים - הראיון שהעניק מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן, לעיתונאי כאן 11, שאול אמסטרדמסקי. בקטע, שהפך לוויראלי במיוחד, נשאל מורגנשטרן על האפשרות להוריד את מחירי הדיור ב-30% והשיב: "כאשר הגעתי למשרד שאלתי אם אני יכול לעשות הוקוס פוקוס ולהוריד את מחירי הדיור ב-30%, שאלתי זאת המשימה שלי? אני לא בטוח שאני רוצה להוריד את מחירי הדירות ב-30%, כי אף אחד מאיתנו לא רוצה משבר כלכלי".
לדברי דויטש, הדברים שנאמרו על ידי מנכ"ל משרד הבינוי לא רק נכונים - אלא גם צריכים להדהד היטב בציבור: "זו אמירה שממחישה אמת כלכלית פשוטה: שינויים דרמטיים במחירי הנדל"ן יוצרים זעזועים רחבים בכל המערכת - מהשקעות, דרך אשראי ועד צמיחה. מי שמדבר על מפולת או בועה פשוט לא מבין את התמונה האמיתית".
"יזמים לא פראיירים - הם מאטים את קצב המכירה כשצריך"
לדבריו של דויטש, שוק הנדל"ן בישראל סובל באופן מובנה מבעיה של היצע שאינו עומד בקצב הביקוש.
"יש גידול דמוגרפי מואץ, יותר מקרי גירושין שמייצרים משקי בית חדשים, וגם גל עלייה משמעותי - כל אלה תורמים לכך שהביקוש רק הולך וגדל. לעומת זאת, ההיצע ממשיך לדשדש - בגלל רגולציה מסורבלת, מחסור בעובדים ועלויות מימון גבוהות", הוא מסביר.
לדבריו, מי שמצפה שכוחות השוק יובילו לירידת מחירים, מתעלם מהמציאות: "יזמים גדולים שמחזיקים מלאים של מאות ואלפי דירות, יודעים לווסת את קצב השיווק. כשיש ירידה בביקוש - הם פשוט מאטים את קצב המכירה. כשיש זינוק - הם מעלים מחירים בהתאם. זו לא שוק חופשי קלאסי כמו שאנשים מדמיינים".
בכל הנוגע לפתרון - דויטש מצביע על מקור אחד בלבד: שחרור משמעותי של היצע. "הפתרון האמיתי הוא רגולטורי. אני אומר את זה כבר שנים - קיצור דרמטי של תהליכי תכנון והיתרי בנייה. היום לוקח בין שש לעשר שנים, לפעמים יותר, מהרגע שמתכננים פרויקט עד שמוסרים דירות. זה בלתי סביר - ובמדינות מתקדמות זה לוקח חצי מהזמן, לפעמים פחות".
ולסיכום, הוא מדגיש את התחזית האישית שלו: "האוכלוסייה בישראל גדלה בקצב שנתי של 200 עד 300 אלף איש. ההיצע לא מצליח להדביק את הביקוש - ולכן כל עוד זה המצב, לא תהיה ירידת מחירים. יהיו רק עליות נוספות, אולי אפילו חדות יותר".