לא מעט יזמים, אדריכלים וקבלנים מכירים את התרחיש הבא: הם מגישים בקשה להיתר בנייה, עוברים את כל השלבים הדרושים - ואז ממתינים. לעיתים, חודשים ארוכים ולפעמים יותר משנה. תיקון 160 לחוק התכנון והבנייה שהכנסת אישרה בשבוע שעבר, מבקש לתת מענה מדויק למצבים שבהם הבקשות "נתקעות". התיקון מקדם מסלול חלופי שתכליתו להנפיק היתרי בנייה לפרויקטים גדולים כאשר הוועדות המקומיות אינן עומדות בפרק הזמן הקבוע בחוק, זאת באמצעות רשות רישוי ארצית חדשה שתוקם במסגרת מינהל התכנון. מדובר במהלך תקדימי ומשמעותי שבכוחו לייעל את הליכי הרישוי, לקצר תהליכים ולהזרים חמצן לשוק הנדל"ן הרווי חסמים.
ליבת השינוי פשוטה: כאשר ועדה מקומית אינה מקבלת החלטה בטווח זמן של שישה חודשים בבקשה להיתר בנייה עבור פרויקט המונה מעל 80 יחידות דיור, רשות הרישוי הארצית רשאית להיכנס לתמונה, לבחון את הבקשה ולהנפיק את ההיתר במקומה. מה שעד כה היה תהליך שיכול להימשך שנה ואף יותר, מקבל סוף סוף מסגרת זמן מחייבת עם חלופה אופרטיבית במקרה של עיכוב. במציאות נדל"נית שבה הזמן הוא משאב יקר לא פחות מהקרקע, המשליך הן על היזם והן על הרוכשים - משמעות קיצור תהליכים היא דרמטית: פחות בירוקרטיה, יותר ודאות תכנונית - ויותר התחלות בנייה.
כמי שמלווה מיזמי בנייה רבים, אני יכול להעיד ממקור ראשון על האתגר שמתלווה לעיכובים. יזם שמגיש בקשה וממתין תשעה, עשרה ואף שנים-עשר חודשים לקבלת תשובה ראשונית - נתקל לא פעם בקשיים מימוניים ובריבוי תיקונים חוזרים. גם הרוכשים, שמשוועים לדירות במחירים נגישים, נפגעים מההאטה שמתרחשת בשלבי התכנון. כל עיכוב עלול להשפיע על מחירי הקרקע, על עלויות המימון ועל זמינות המלאי. קיצור זמני התגובה אינו רק עניין לוגיסטי - הוא משפיע על יציבות הענף ואת תחושת הביטחון של כלל השחקנים בשוק. התיקון לחוק לא עוקף את הרשויות - הוא פשוט מציב לוחות זמנים ברורים, עם רשת ביטחון במקרה של עיכוב.
העברת התיקון בכנסת עוררה התנגדות מצד השלטון המקומי ומספר ראשי ערים, אשר רואים במהלך ציר עוקף שמפקיע סמכויות מהרשויות המקומיות ומביעים חשש מפני פגיעה בשיקול דעתן. ואכן, התיקון נולד על רקע מתח מובנה, אך בלתי נמנע, שקיים בין השלטון המקומי לגופי התכנון הארציים. הרשויות המקומיות, כמי שמכירות הכי טוב את צרכי העיר והתושבים רואות בתכנון כלי לניהול מושכל של העיר, כזה שמתחשב בתשתיות, בצפיפות ובאיכות החיים.
מנגד, המדינה שואפת לקצב אחיד ויעיל של בנייה, כזה שמספק מענה אמיתי למצוקת הדיור הארצית. שר הפנים משה ארבל ויו"ר מטה התכנון הלאומי נתן אלנתן הובילו את התיקון מתוך הבנה שמדובר בצעד נדרש, אך כזה שדורש איזון. התיקון אינו שולל את שיקול הדעת המקומי, אלא קובע גבול זמן סביר, שבסיומו תיכנס לפעולה רשת גיבוי. במובן הזה, מדובר במנגנון שמאזן בין אחריות מקומית לחשיבות הלאומית של התחדשות עירונית וצמיחה דמוגרפית.
כדי לוודא שהתיקון יעמוד ביעדיו, חשוב ללוות את יישומו בשיח מתואם ובתיאום הדוק בין כלל הגורמים המעורבים. הרשויות המקומיות הן שחקן מרכזי להצלחת המהלך, וקיימת חשיבות רבה ביצירת שיתופי פעולה עם רשויות התכנון, באופן שיחזק את האמון וימנע גישה לעומתית שתפגע במטרה המשותפת: קידום פתרונות דיור תוך שמירה על איכות החיים. לצד זאת, יש מקום להבחנה ברורה באילו סוגי פרויקטים תתאפשר הפעלת הסמכות של הרשות הארצית כדי להימנע מהתערבות שאינה נדרשת במיזמים קטנים או מקומיים.
למשל, בפרויקטים בעלי השפעה נרחבת על פני העיר והמרקם העירוני, מתחמי מגורים גדולים או בניה באזורים רגישים מבחינה אסטרטגית לצמיחה של העיר בהיבטי תחבורה ותעסוקה. בנוסף, מוטב לגבש מנגנונים פנימיים וישימים, שיאפשרו לבחון כל מקרה לגופו: האם מדובר באיחור מוצדק מצד הוועדה המקומית או שמא אי-מענה שמעכב את קידום התכנון שלא לצורך. צעדים אלה לא יפגעו באוטונומיה של הרשות המקומית, ויסייעו לשמר את האיזון העדין שבין היעדים הלאומיים לצרכים הייחודיים של כל רשות ורשות.
התיקון החדש הוא שלב חשוב בתהליך כולל של ייעול מערך התכנון בישראל, אך לא סוף הדרך. הצלחתו תימדד לא רק במספר ההיתרים, אלא בתחושת הביטחון שיוכלו לגלות בו היזמים, הרוכשים והרשויות גם יחד. יישום מדויק, רגיש ואחראי לאורך זמן של תיקון החוק הינו צעד שישרת את כלל השחקנים במערכת, ובעיקר את אזרחי ישראל שזכאים למערכת תכנון שמדברת בשפת המעשה.
אלון יוניאן הוא יו"ר הוועדה המרחבית לתכנון ובנייה 'זמורה'