בפרויקטים יוקרתיים, כמו פרויקט 'אוטופיה' בשדה דב - תל אביב , מדובר במשימה מורכבת במיוחד. "כמובן שהתחום אינו עוסק רק בבנייה, אלא גם בהבנת הצרכים המעמיקה של קהל היעד," אומר קלוד נחמיאס, היזם והבעלים של קבוצת נחמיאס, שבימים אלה בונה במתחם שדה דב את פרויקט היוקרה אוטופיה.
"מה שחשוב הוא לא רק לבנות דירות, אלא ליצור מקום שמספק חוויית מגורים יוקרתית ומפנקת. זו משימה שמתחילה בזיהוי מדויק של קהל היעד, הבנת יכולת הרכישה, הגורם המניע לרכישת הדירה והתאמת המפרט המדויק בסביבת שוק תחרותית", מוסיף נחמיאס.
יצירת תמהיל דירות היא תהליך מורכב המבוסס על מחקר שוק מעמיק ובמיוחד בפרויקטים יוקרתיים. בהתאם להוראות התוכנית ובהמשך למחקר זיהוי הצרכים, הפרויקט הכולל 337 יח"ד מחולק לפי: 83 יח"ד קטנות בגדלים של החל מ-53 מ"ר עד 60 מ"ר ,84 יח"ד בגודל בינוני בגדלים של החל מ-70 מ"ר ועד ל-85 מ"ר ו-170 יח"ד גדולות בגדלים של מ-86 מ"ר ועד ל-293 מ"ר.
בנוסף לתמהיל הרחב של הדירות, הושקעה מחשבה רבה בשטחים המשותפים ובפונקציות הקהילתיות וזאת בהתאמה מרבית לקהל היעד. 1,027 מ"ר בשלושה מפלסים המחוברים ביניהם וכוללים: בריכה חצי אולימפית בשטח כולל של 495 מ"ר הממוקמת במפלס קומת הקרקע וצופה לפארק המסלול ולגינה הפרטית, מתחם כושר בשטח של 218 מ"ר הממוקם מעל לבריכה, ומתחם סטודיו בשטח של 314 מ"ר הממוקם מתחת לבריכה. בנוסף ישנן 865 חניות לאופניים, מספר המשקף 3 מקומות חניה לכל דירה.
קלוד נחמיאס מדגיש את החשיבות של סקר שוק מדויק לפני תחילת התכנון: "אני תמיד עורך סקר שוק שמספק לי תמונה ברורה על הצרכים השיווקיים וההעדפות של הקהל. כל פרט בפרויקט, החל מהתמהיל ועד לעיצוב, המותאם אישית כדי ליצור בידול בשוק ולענות על דרישות הלקוחות. פרויקט 'אוטופיה' מיועד במיוחד ל'אנשי ההצלחה השקטה' - אנשים שמחפשים איכות חיים גבוהה, פרטיות ושקט, אך גם נוחות וחדשנות. בנוסף לאוטופיה, אני גם עובד על פרויקטים נוספים כמו : 'רוטשילד' פרויקט שימור היסטורי במרכז העיר בתל אביב, ו-EVE ברמת השרון, כולם מקבלים את אותו הדגש על התאמת התכנון לצרכים האישיים והיוקרתיים."
האדריכל יואב מיכאל, שותף בכיר במשרד "ישר אדריכלים" המתכנן את פרויקט 'אוטופיה', מדבר על הגורמים המרכזיים שהם מתחשבים בהם בעת תכנון תמהיל דירות בפרויקט חדש (בכפוף להוראות התוכנית). "בשלב התכנון אנחנו עובדים בשיתוף פעולה צמוד עם היזם, אנשי השיווק והמכירות, ובונים תכנית מפורטת שעוזרת לנו להחליט על התמהיל. אחד הפרמטרים החשובים הוא ההבנה על איזו אוכלוסייה יושב הפרויקט ורצון ליצור חיי קהילה מגובשת. נושאים כמו קנה המידה של השכונה, אפיוני האזור וניתוח אסטרטגי בשיתוף עם צוותי העירייה חשובים בהחלטות. אנו תמיד לומדים וחוקרים את הצרכים העירוניים ויעדי השכונה ועבור מי התכנון נעשה."
האדריכל יואב מיכאל מוסיף: "השם שנבחר לפרויקט, 'אוטופיה' מחייב אותנו ליצור חווית מגורים יוצאת דופן. אנחנו לא רק מתכננים, אנחנו בונים סיפור - כל מגדל, כל דירה, כל פרט תכנוני, מיועדים לתת לכל משפחה שתתגורר ב"אוטופיה" את חווית המגורים המתאימה לה. הדירה היא יצירת חיים מלאה. כך גם התמהיל, שמבוסס על התאמת המגוון לרצונות ולצרכים של הדיירים. יש בפרויקט טיפוסי בינוי מגוונים מגדל גבוה, מגדל נמוך, ובינוי מרקמי , המגוון בבינוי מאפשר, לכל דייר למצוא את המקום שמספק לו את המענה המדויק."
"הפן השיווקי נכנס לתמונה כאשר אנחנו מבינים את החזון של היזם," מוסיף יואב מיכאל. "בפרויקט 'אוטופיה', למשל, מדובר בשכונה ירוקה וחדשנית, במיקום פריים בצפון העיר, עם זאת אנחנו לא רוצים שהתמהיל יהיה מונוטוני - אנחנו רוצים ליצור גיוון בתוך הפרויקט כך שגם משפחה, גם מבוגרים משפרי דיור וגם זוג צעיר יוכלו למצוא את עצמם בו. תמהיל כזה יוצר קהילה מגוונת עם חוויות משותפות - כל דייר שיבוא ימצא את מקומו".
לא כולם צריכים להיות אותו דבר, גם לא באורח החיים. בפרויקט יוקרה כמו 'אוטופיה', אנחנו רוצים שדיירים מכל הגילאים, עם ילדים או בלי, משפחות שמחפשות לשדרג את איכות החיים או אנשים שעברו מווילה גדולה לדירה על הים, ירגישו בבית. אחת המטרות שלנו היא ליצור קהילה פנימית - מיני קהילה בתוך הבניין. זה לא מספיק רק לבנות דירות יוקרה - הפרויקט צריך לכלול גם שטחים ציבוריים משותפים כמו גינות רחבות, מתחמי בילוי ופינות ישיבה, כמו גם שירותים נוספים כמו מסחר ובית קפה שכונתי המתכונן בקומת הקרקע. ברגע שנוצרת קהילה עם פעילויות משותפות, אז התמהיל באמת עובד - זה המפתח לפרויקט מוצלח. אנחנו רוצים ליצור סביבת מגורים שהיא גם פרטית וגם מחברת כך שדיירים ירגישו שהם חלק מקהילה תוססת גם בתוך הפרויקט וגם עם השכנים."
איך אתה מתמודד עם דרישות השוק המשתנות כאשר אתה בונה תמהיל דירות?
האדריכל יואב מיכאל מסביר: "כיום ישנו דגש גדול על בנייה ירוקה ואיכות הסביבה. אנשים מחפשים לא רק בניין יפה ומפואר, אלא גם סביבה ירוקה. הם רוצים לדעת שהבניין שבחרו בו הוא ירוק ומקיים, עשוי מחומרים נכונים, ומבנה שבנוי לעמוד בסטנדרטים הגבוהים ביותר של בנייה ירוקה. מעבר לכך, כיום יש חשיבות לכך שהבניין לא רק יחסוך אנרגיה, אלא גם ייצור אנרגיה - ולכן אנחנו מקיפים את כל הבניין בפאנלים פוטו-וולטאיים שמייצרים חשמל עבור השטחים המשותפים. אנחנו גם מתכננים חדרים גדולים במיוחד לחניות אופניים, חזיתות מוצלות המסננות קרינה, עושים שימוש חוזר במי מזגנים להשקיית הגינות, תכנון חדרי אשפה ומחזור. יצרנו מערכת מחזור חדשנית פניאומטית שכונתית שתשמש את כל שדה דב - זהו המיזם הראשון בתל אביב שבו יהיה ריכוז אשפה שכונתי. אלו מהווים כיום יתרון שיווקי לדיירים עם מודעות גבוהה.
חשוב לנו לייצר שירותים שמספקים איכות חיים. הדיירים מחפשים בניין שכיף להעביר בו את סוף השבוע והזמן הפנוי, גינה לישיבה, גישה נוחה לחוף הים, ושכונה שבה ילדים יכולים להסתובב בבטחה מבלי לחצות כבישים. הכול יחד יוצר את המענה האידיאלי לצרכים של היום."
ההבדלים בתמהיל דירות בין קהלים שונים
היזם קלוד נחמיאס מתאר את ההבדלים בתמהיל הדירות בפרויקטים המיועדים לקהל יעד שונה: "בפרויקטים שמיועדים להשקעה, תמהיל הדירות יהיה לרוב יותר קטן, דירות של 60 מ"ר או דירות של 3 חדרים ב-75 מ"ר. הייחודיות כאן היא שבפרויקטים אלה, הדירות מיועדות להשכרה, והצורך הוא לדאוג שמחיר הדירה יהיה נגיש כדי למשוך משקיעים. לעומת זאת, בפרויקט כמו "אוטופיה", המיועד למשפחות, התמהיל יהיה שונה ויכלול דירות גדולות יותר המיועדות למגורים ארוכי טווח, שמספקות מקום לכל בני המשפחה."
וכיצד משפיע המצב הכלכלי על התמהיל ובחירת הדירות?
האדריכל יואב מיכאל ממשרד ישר מסביר את השפעת המצב הכלכלי על הביקוש לדירות שונות: "זה משתנה בהתאם למצב השוק. בתקופה כזו חשוב שהתכנון והעיצוב יהיה ייחודי, ברור לנו שתכנון טוב מקל על השיווק ומצליח בהשגת מחיר גבוה יותר, בנוסף לתכנון מוקפד אנו מוסיפים שטחים גדולים לדיירים במגוון שימושים שיספקו עוד יתרון להתמודד עם התחרות הקיימת . אני מזהה שיותר אנשים מחפשים את הדירות המיוחדות בפרויקט דירות עם מרפסות גדולות גם אם זה בקומות לא גבוהות שאפשר להוסיף בהם בריכה, דירות עם תקרה גבוהה, או דירה שכוללת 'דיורית'; יחידת מיני עצמאית בצמוד לדירה. או משפרי דיור שמחפשים מרפסת גדולה לארח את הילדים והנכדים".
לפרטים נוספים לחצו כאן>>