רכישת קרקעות חקלאיות בישראל יכולה להיות השקעה משתלמת לטווח ארוך, במיוחד עבור משקיעים שמוכנים להמתין לתשואה עתידית. קרקעות אלו מציעות פוטנציאל לשינוי ייעוד בעתיד, מה שעשוי להגדיל את ערכן באופן משמעותי. איפה הקאצ'? ההשקעה בקרקעות חקלאיות דורשת סבלנות ומחקר מעמיק, היות והתהליך של שינוי ייעוד יכול להימשך גם שנים רבות. הרגע המכריע בעסקה הוא כאשר קרקע חקלאית משנה את הייעוד שלה לבנייה, וכשזה קורה, ערכה של הקרקע צפוי לזנק באופן משמעותי, מה שהופך את העסקה להשקעה מבטיחה למי שמוכן ויכול להמתין.
אחת הקרקעות החקלאיות המבוקשות ביותר היא הקרקע החקלאית בעיר גדרה. כפי שהתפרסם בגלובס, על פי נתוני רשות המסים, בוצעו בין יוני 2023 ליוני 2024 72 עסקאות בשווי שנע בין 12,500 ש"ח ל-4.8 מיליון ש"ח. הביקוש הגובר לקרקעות בגדרה הוא נוכח הקרבה שלהן לאזורים בנויים והצפי לייעוד שלהן לבניה בכל רגע. גם באזורים סביב העיר גדרה, נרכשות קרקעות חקלאיות בתקווה לשינוי ייעוד לבנייה בעתיד. גדרה הפכה מוקד משיכה למשקיעים בקרקעות חקלאיות, כאשר רבות מהן ממוקמות בסמוך ליישובים ומציעות פוטנציאל לפיתוח עתידי.
לצד היתרונות המובהקים, חשוב לזכור כי השקעה בקרקעות חקלאיות כרוכה בסיכון גבוה, במיוחד בשל אי הוודאות לגבי שינוי הייעוד וההמתנה הארוכה לאישורים. התהליכים לשינוי ייעוד עשויים להיות מסובכים וארוכים, ודורשים ידע וניסיון בתחום. לכן רגע לפני שחותמים על העסקה, חשוב לבצע מחקר מעמיק ולהבין את הסיכונים והיתרונות הכרוכים בהשקעה זו.
קרקעות מופשרות כפוטנציאל לפיתוח עתידי
קרקעות מופשרות בישראל מהוות הזדמנות גדולה למשקיעים המחפשים להרוויח מפיתוח עתידי. בקרקע מסוג זה תהליכי התכנון החלו, אך עדיין קיימת אי ודאות לגבי לוחות הזמנים והתוצאה הסופית. העובדה שהקרקע נמצאת במסלול תכנוני מעלה את הסיכוי לאישור תכנית לבנייה. עם זאת, ההשקעה עדיין כרוכה בסיכון משמעותי, שכן לוחות הזמנים אינם ודאיים.
הליך ההפשרה כולל:
● שינוי ייעוד בתוכניות המתאר -הקרקע מוגדרת מחדש בתוכניות הסטטוטוריות (החוקיות).
● אישורים מרשויות תכנון - ועדות מקומיות, מחוזיות ולעיתים גם ועדת התכנון הארצית.
● בדיקות סביבתיות ותשתיות - כדי לוודא שהקרקע מתאימה לפיתוח.
● לעיתים - הפקעות לצורך ביצוע חלוקה מחדש, יצירת נגישות וצרכי ציבור
● תשלום היטל השבחה - בגין עליית ערך הקרקע.
יש לקחת בחשבון כי תהליך ההפשרה עשוי להתעכב או אפילו להסתיים ללא אישור.
דוגמה לקרקע מופשרת ניתן למצוא במתחם 1202 בהוד השרון, הממוקם בחלקה הצפון מזרחי של העיר. קרקעות אלו מופשרות לבניה ומקודמות ע"י העירייה עצמה, עדות לפוטנציאל הגדול של הפשרת קרקעות. הקרקע שינתה את ייעודה עוד בשנת 2015 ונכללת בתוכנית המתקדמת ביותר שישנה כיום בעיר הוד השרון.
ההשקעה בקרקעות מופשרות מתאימה למשקיעים המחפשים פוטנציאל תשואה עם קצת יותר ודאות וביטחון מאשר בהשקעה בקרקע שאינה מופשרת ובנוסף על המשקיעים להיות בעלי אורך רוח ויכולת להשקיע היום ולהמתין בין 5-15 שנים עד למימוש העסקה. מרכיב הסיכון כאן נמוך יותר בהשוואה לקרקע חקלאית, אך עדיין גבוה יותר מקרקע מאושרת לבנייה.
קרקעות עם תב"ע מאושרת - הזדמנות לפיתוח מיידי
קרקעות עם תוכנית בנייה עירונית (תב"ע) מאושרת מהוות הזדמנות לפיתוח מיידי ורווחי, ומספקות מענה מיידי לצורכי התעשייה והכלכלה המקומית. דוגמה לכך היא פארק ההיי-טק "סיליקון ואדי" במזרח ירושלים, שם תוכנית להקמת אזור תעסוקה מתקדם כבר אושרה. הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים אישרה סופית את תוכנית הדגל של העירייה לפיתוח מרכז העסקים החדש שיוקם בשכונת ואדי ג'וז. הפרויקט, ביוזמתו של ראש עיריית ירושלים, משה ליאון, מצטרף לתוכנית החומש הממשלתית לצמצום פערים חברתיים כלכליים ופיתוח כלכלי במזרח ירושלים. הפרויקט מקודם גם ע"י משרד ירושלים ומסורת ישראל וע"י הרשות לפיתוח ירושלים, מה שנותן לו רוח גבית חזקה במיוחד. "זהו צעד נוסף ומשמעותי בדרך להגשמת תכנית היסטורית במזרח העיר", מדגישים בעיריית ירושלים.
קרקעות עם תב"ע מאושרת ופוטנציאל השבחה נוסף
המקרה המשוכלל ביותר בשוק הקרקעות הוא קרקע עם תב"ע מאושרת, שיש לגביה גם תכנון עתידי להגדלת הזכויות. דוגמה לכך היא פארק ההיי-טק באשדוד, המשתרע על פני כ-133 דונם עם תב"ע מאושרת לבנייה של כ-220 אלף מ"ר למסחר ותעסוקה. בימים אלו מקודמת לגבי המתחם מדיניות של הגדלת הזכויות פי 4 והוספת מגורים. הפארק עתיד למשוך אליו תושבים ומבקרים מכל האזור, חברות מובילות בתחומי פארמה, ביוטק וטכנולוגיה, יזמים, אנשי עסקים וקהל מקומי שיגיע ליהנות ממתחם שוקק עם מסעדות, בתי קפה, חנויות, ברים ומכון כושר.
"השקעה בקרקעות עם תב"ע מאושרת שיש להן גם פוטנציאל עתידי ברמת וודאות גבוהה, היא השקעה אסטרטגית המאפשרת למשקיעים ליהנות מיציבות וביטחון בקרקע עם אישור לבנייה מיידית, ולצד זאת גם מפוטנציאל השבחה עתידי", מציינת קרן בן דוד, יו"ר קבוצת דוידסון. הגמישות והנזילות של ההשקעה מאפשרות למשקיעים להמתין למימוש מלא של פוטנציאל ההשבחה, או למכור את ההשקעה בכל שלב - וליהנות מעליית הערך שנצברה עד למועד המכירה.
.
לסיכום, עולם ההשקעות בקרקעות בישראל מציע מגוון רחב של אפשרויות - החל מקרקעות חקלאיות לטווח הארוך, דרך קרקעות מופשרות עם פוטנציאל עתידי ועד לקרקעות עם תב"ע מאושרת המאפשרות פיתוח מיידי. כל סוג קרקע מצריך הבנה מעמיקה של היתרונות והחסרונות הגלומים בו, לצד בחינה זהירה של הסיכונים הכרוכים בהשקעה. עם ביקוש גובר, תוכניות פיתוח עירוניות וצמיחה דמוגרפית מתמדת - השקעה בקרקעות בישראל יכולה להפוך למנוע כלכלי משמעותי עבור מי שפועל באחריות ובאורך רוח.