את שנת 2023 אזכור תמיד כשנת התנפצות הקונספציה. שנה שבה המציאות המוכרת לנו השתנתה מן הקצה אל הקצה. המצב הביטחוני החדש, בתוספת המצב המדיני הרעוע, טרפו את הקלפים, שיבשו את סדר יומה של הממשלה והכלכלה, והכניסו מדינה שלמה לסחרור שאילץ את כולנו להסתגל במהירות למציאות חדשה. מיד לאחריה הגיעה שנת 2024 - שנה שסימנה, מבחינתי, את שלב ההתפכחות. שנה שבה שינינו כיווני חשיבה, גיבשנו מחדש עמדות כלפי נושאים רבים - מדיניים, ביטחוניים, כלכליים - וכמובן גם בכל הקשור לענף הנדל"ן שבו אנו פועלים.
יזמי הנדל"ן עמדו בשנה החולפת בפני אתגרים לא פשוטים: מחסור חמור בפועלים שהביא להתארכות לוחות זמנים ולעלייה חדה בעלויות ביצוע; עיכובים בהתחלות בנייה; זינוק במחירי חומרי הגלם; קושי הולך וגובר בשיווק דירות ללא מבצעים אגרסיביים - מה שגרר עלייה בצריכת האשראי והתייקרות מימון, וכל זאת בסביבה כלכלית של ריבית גבוהה שכבר תקופה מכבידה על היזמים. כל אלו הובילו, באופן ישיר ועקיף, לשחיקה משמעותית ברווח היזמי - מגמה שבהחלט צפויה להמשיך ולעמוד במוקד ההתעניינות שלנו כגורמי מימון גם בשנת 2025. מעבר לאתגרים הישירים בענף, היזמים חוו גם השפעות עקיפות כתוצאה מהמלחמה: ירידה דרמטית בהשקעות זרות, פגיעה קשה בענף התיירות, גזרות כלכליות שהוטלו על הציבור וצמצמו את כוח הקנייה, קריסת עסקים קטנים - והרשימה עוד ארוכה.
אם 2023 הייתה שנת ההתנפצות ו-2024 שנת ההתפכחות - אז 2025 חייבת להיות שנת ההתארגנות מחדש. או במילים אחרות: שנת ההתכנסות האסטרטגית. במשך שני העשורים האחרונים התרגלנו לשוק שבו הביקוש גובר על ההיצע - מצב שיצר עליית מחירים רציפה והיווה מנוע צמיחה לענף כולו. אותו חוסר בהיצע "סידר" במובנים רבים את כל מה שהיה לקוי בהתנהלות הענף, כך שהבעיות כמעט לא הורגשו; אבל כעת יש לשאול בכנות - האם גם הפעם אותו מחסור בהיצע דירות יוכל לרפא את הפצעים שהותירה אחריה המלחמה? האם כשכוח הקנייה של הציבור נשחק וההכנסה הפנויה הצטמצמה, יוכלו הביקושים לממש את עצמם גם אם ההיצע יישאר נמוך?
האתגרים המרכזיים בענף הנדל"ן של 2025
1. סביבת ריבית גבוהה - על אף התחזיות להפחתת ריבית מדורגת במהלך השנה, לא ברור האם אכן תתרחש הפחתה כזו, ובוודאי לא אם תהיה משמעותית דיה כדי להוזיל את עלויות האשראי ולהניע מחדש את הצריכה.
2. מחסור בכוח אדם - המחסור בעובדים צפוי להמשיך ולהשפיע על לוחות הזמנים, עלויות הביצוע, קושי בגיוס קבלנים לפרויקטים חדשים ואף עיכובים בקידום פרויקטים שלא עמדו ברף ביצוע מינימלי הנדרש על ידי גורמי המימון.
3. הידוק רגולציה על עסקאות 20/80 - הפיקוח הגובר מצד המפקח על הבנקים צפוי להאט את קצב מכירת הדירות ולהגביר עוד יותר את התלות של היזמים באשראי.
4. חסמים בירוקרטיים - הממשלה הנוכחית, הנתונה במאבקי הישרדות פוליטיים, אינה מצליחה להתמקד בבעיות הליבה של המשק, ובפרט בייעול תהליכי קבלת אישורים והיתרי בנייה - מה שמעכב עוד יותר את קידום הפרויקטים.
אתגרים אלו צפויים להוביל להמשך עלייה בצריכת האשראי לנדל"ן, לייקר את עלויות המימון ולהעמיק את החשיפה הפיננסית של חברות נדל"ן ושל גורמי מימון כאחד.
אז מה עושים?
שנת 2025, כפי שציינתי, צריכה להיות שנת ההתכנסות האסטרטגית - תקופה שבה מגדירים מחדש את גבולות הגזרה של הפעילות ומגבשים תכנית פעולה בטוחה ונכונה. בין הצעדים המומלצים:
1. פיזור גיאוגרפי של השקעות - שוק הנדל"ן בפריפריה מציע מחירים נגישים יותר, שיאפשרו לציבור לרכוש ולהשקיע גם בעידן של כוח קנייה מצומצם והכנסה פנויה נמוכה.
2. חיזוק תזרים המזומנים, גם על חשבון שווי הנכסים - תקופה זו יש להעדיף תזרים חיובי על פני החזקה בנכסים ממונפים או מכבידים. עבור גורמי המימון - בנקאיים וחוץ-בנקאיים - היכולת של החברה לשרת את החוב חשובה יותר מהערכת השווי של נכסיה.
3. העדפת שותפויות אקוויטי על פני חוב - במקום להמשיך ליטול חוב עבור תכנון פרויקטים שעתידם לא ברור, כדאי לבנות שותפויות עם משקיעים אסטרטגיים שמבינים את הדרך, נכנסים כשותפים אמיתיים ויודעים להמתין להשבחה - גם אם תארך זמן.
4. גיוון מקורות מימון - מומלץ לחזק את הקשרים עם גופים חוץ-בנקאיים ומוסדיים, שבמקרים רבים מציעים גמישות ויצירתיות דומה לזו של הבנקים, ולעיתים אף יותר. בתקופה מאתגרת, גיוון מקורות המימון הוא מפתח לניהול נכון של מבנה ההון ולשמירה על חוסן פיננסי וגמישות תפעולית.
כותב הטור: פולי טטרו, שותף ומייסד חברת לידר טופ קפיטל המתמחה במימון חוץ בנקאי לפרויקטים בנדל"ן.